Analyse des Immobilienmarkts in Südistrien 2025 – Preise, Trends und Prognose

Für den Immobilienmarkt in Istrien beginnt 2025 eine Zeit der Veränderung – die Wohnungspreise in Pula haben ein neues Niveau erreicht und die Verkaufstrends in Südistrien weisen auf eine Verlangsamung des Verkaufs hin.

Die Analyse des Immobilienmarkts zeigt, wie die Anzahl der Verkäufe in den Bereichen Wohnungen, Häuser und Grundstücke, von einem Spitzenwert von ganzen 955 Transaktionen in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 bis zum Jahresbeginn 2025 um 40 % bis 65 % gesunken ist.


Wir haben uns dabei auf die beliebtesten istrischen Orte für den Kauf von Immobilien konzentriert – Pula, Medulin, Vodnjan, Ližnjan und Fažana.


Gesamtzahl der verkauften Immobilien (1.1.2023 – 1.6.2025):
•    Anzahl der verkauften Immobilien: 3.695
•    Gesamtverkaufswert: 563.890.982,36 €


Die für diese Analyse verwendeten Daten gründen auf den Statistiken aus der Datenbank eNekretnine und dem Portal Njuškalo.
Was uns zu dieser Analyse veranlasst hat, war unter anderem unser neulich veröffentlichter Text über die Abnahme der Wohnungsverkäufe in Pula , die wir selbst erfahren haben. Genau deshalb wollten wir herausfinden, was eine reale Statistik dazu sagt – denn Statistiken lügen nicht. 

Fluktuation der Immobilienverkäufe über die Zeit (2023 – H1 2025)
Hier wird die Fluktuation in der Anzahl der Immobilienverkäufe pro Halbjahr gezeigt. Nach einem stabilen Wachstum ab 2023, erreicht die Anzahl der Verkäufe im zweiten Halbjahr 2024 ihren Spitzenwert und fällt dann im ersten Halbjahr 2025 stark ab, was auf eine deutliche Verlangsamung des Marktes hinweist.

 

Die wertvollsten Immobilienmärkte in Istrien – Gesamtverkaufswert

Analysen der Angaben vom Immobilienmarkt zeigen auf, wo der höchste Verkaufswert erzielt wurde:

  • Pula: 215,8 Millionen €

  • Medulin: 211,0 Millionen €

  • Vodnjan: 54,9 Millionen €

  • Ližnjan: 44,1 Millionen €

  • Fažana: 38,3 Millionen €

Diese Ergebnisse zeigen, dass es neben dem Wert selbst auch wichtig ist, die Anzahl an Transaktionen pro Ort zu vergleichen. Dies wird im folgenden Diagramm anhand der Anzahl an Transaktionen illustriert:

Gesamtverkaufswert nach Ort (2023 – 1.6.2025)
Pula und Medulin erzielen einen fast identischen und den höchsten Gesamtverkaufswert. Vodnjan, Ližnjan und Fažana liegen nach dem Gesamtwert der Transaktionen deutlich darunter.

 

Die beliebtesten Orte für Immobilien in Istrien – Anzahl der Transaktionen

Sollten Sie vorhaben, eine Immobilie in Istrien zu kaufen, zeigen die Zahlen der letzten zweieinhalb Jahren ganz klar, welche Orte zu den beliebtesten Orten für den Immobilienkauf gehören:

  • Pula: 1.653 Transaktionen

  • Medulin: 1.074 Transaktionen

  • Vodnjan: 466 Transaktionen

  • Ližnjan: 301 Transaktionen

  • Fažana: 201 Transaktionen

Wenn wir diese Zahlen mit dem Gesamtverkaufswert vergleichen, wird offensichtlich, dass eine größere Anzahl an Transaktionen nicht unbedingt einen höheren Preis pro Objekt bedeutet. Im Gegenteil – manche Märkte mit kleinerer Verkaufszahl wie bestimmte Ortsteile von Medulin oder Fažana weisen ein elitäres Profil mit hochpreisigen Immobilien auf.

Gesamtzahl der Transaktionen pro Ort (2023 – 1.6.2025)
Pula weist die größte Anzahl an Transaktionen auf, gefolgt von Medulin und Vodnjan. In Ližnjan und Fažana werden deutlich weniger Immobilien verkauft.

 

Was verkauft sich am besten?

Statistiken zeigen:

  • Wohnungen sind auch weiterhin am gefragtesten, die Anzahl der Verkäufe sank jedoch 2025 am stärksten (-65 %).

  • Die Anzahl der Hausverkäufe ist gering, aber stabil (-66 % in H1-2025). Es ist dabei interessant, sich anzusehen, wie viele Häuser derzeit auf dem Markt verfügbar sind.

  • Der Verkauf von Grundstücken oszilliert, die Verringerung um -61 % im ersten Halbjahr 2025 weist auf eine Verlangsamung hin.

📊 Mehr über den Wohnungsmarkt: Wie lässt sich eine Wohnung in Pula stressfrei verkaufen

Trend der Transaktionszahl nach Immobilienart (H1 2023 – H1 2025)
Hier wird die Änderung der Anzahl an Transaktionen für Wohnungen, Häuser und Grundstücke angezeigt. Wohnungen werden am häufigsten verkauft, die Verkaufszahlen sanken jedoch 2025 am stärksten. Grundstücksverkäufe oszillieren, während die Anzahl an Hausverkäufen im betrachteten Zeitraum gering, aber stabil ist.

 

Angebot größer als Nachfrage – Zustand der Immobilienanzeigen

Im Juni 2025 waren 14.938 Immobilienanzeigen zu finden (tatsächlich ungefähr 5.000 nach Entfernung von Duplikaten).

  • In Pula werden die meisten Wohnungen verkauft.

  • Vodnjan liegt in Führung, was die Anzahl der zu Verkauf stehenden Grundstücke angeht.

  • Der Verkauf von großen Häusern und Luxusvillen dauert am längsten.

    Weitere Analyse in diesem Kontext: Falls Sie sich erinnern, haben wir 2024 die wachsende Anzahl an Anzeigen zum Hausverkauf analysiert. Genaueres finden Sie im Artikel Analyse des Immobilienverkaufs in Istrien 2024.

Tatsächliche Anzahl der Anzeigen nach Immobilienart (2025)
Stellt die tatsächliche Anzahl der Verkaufsanzeigen (nach Entfernung der Duplikate) für Häuser, Wohnungen und Grundstücken in ausgewählten Städten in Südistrien dar. Pula liegt mit der größten Anzahl an Immobilienanzeigen vorn, wobei Wohnungen überwiegen. In Medulin ist das Angebot der verschiedenen Immobilienarten vergleichbar, während einen Großteil der Immobilienanzeigen in Vodnjan und Ližnjan Grundstücke ausmachen. Fažana hebt sich durch die geringste Anzahl an Immobilienanzeigen hervor.

 

Warum verlangsamte sich der Immobilienmarkt in Istrien 2025?

Hauptgründe:

  •  Geringere Kaufkraft der einheimischen Käufer
  • Verringertes Interesse der Käufer aus dem Ausland, besonders Deutschland
  • Einführung neuer Steuern und administrative Hürden
  • Unrealistische Preisforderungen für bereits bewohnte Immobilien
  • Zinssätze und hohe Baukosten

Lesen Sie auch: Was ist eine Nutzungsgenehmigung und wie erhält man sie?

 

Tipps für Verkäufer 2025

besonders, wenn es um große Häuser und Villen geht. Damit sich Ihre Immobilie aus der Masse ähnlicher Angebote hervorhebt, braucht sie dieses gewisse Etwas, das die Aufmerksamkeit der Käufer auf sich zieht.

Schrecken Sie nicht davor zurück, in die Gestaltung und moderne Trends zu investieren – denn eine hochwertige Immobilie mit ordentlicher Dokumentation erreicht den richtigen Käufer mit gutem Marketing immer schneller.

  • Weniger ist mehr – Wahl des Immobilienbüros

    Schließen Sie einen Exklusivvertrag mit einem vertrauenswürdigen Maklerbüro ab, um Ihren Verkauf vollkommen transparent zu gestalten und einen klaren Plan sowie eine Marketingstrategie und die Frage der Verantwortung geklärt zu haben. Die Zusammenarbeit mit mehreren Maklerbüros bedeutet auch verteiltes Marketing und uneinheitliche Präsentation.
     
  • Professionelles Marketing

    Investieren Sie in Spitzenfotografie, attraktive Videopräsentationen, virtuelle Touren und gezielte Google Ads sowie Kampagnen in den sozialen Medien. Hochwertiges Marketing hebt Ihre Immobilie hervor und erreicht Käufer, die eine tatsächliche Kaufabsicht haben. 
     
  •  Realistische Werteinschätzung

    Engagieren Sie einen lizenzierten Gutachter oder nutzen Sie bewährte Online-Tools wie Arvio.hr, um einen Preis festzulegen, der den derzeitigen Marktbedingungen entspricht. Eine überteuerte Immobilie bleibt lange auf dem Markt, während ein realistischer Preis ernstzunehmende Angebote anzieht.
     
  • Gestaltung und komplette Dokumentation

    Verschönern Sie Innen- und Außenräume — frische Farbe, ein ordentlicher Garten und moderne Möbel können die Wahrnehmung bezüglich des Werts der Immobilie deutlich steigern. Stellen Sie die Vollständigkeit der Dokumentation sicher (z. B. Nutzungsgenehmigung ), denn damit beschleunigen Sie den Verkaufsprozess und vermeiden administrative Hürden.

    Besuchen Sie auch: Wie vermeide ich Fehler beim Verkauf von Immobilien  – praktischer Ratgeber für Verkäufer.

 

Häufig gestellte Fragen zum Immobilienmarkt in Istrien 2025

❓ Wie hoch ist 2025 der durchschnittliche Quadratpreis einer Wohnung in Pula?
Nach Angaben von eNekretnine betrug der durchschnittliche Quadratpreis einer Wohnung in Pula im ersten Halbjahr 2025 ca. 2.418 €/m², wobei der teuerste Quadratmeter für ganze 4.100 €/m² verkauft wurde. Natürlich hängt dabei alles von der Lage und dem Zustand der Immobilie ab.

❓ In welchen Orten in Südistrien werden die meisten Immobilien verkauft?
Pula liegt mit der größten Anzahl an Transaktionen in Führung, gefolgt von Medulin, Vodnjan, Ližnjan und Fažana. Die durchschnittlichen Quadratpreis sind in Fažana und Medulin allerdings höher als in Pula.

❓ Was sind die Hauptgründe für die Abnahme der Verkaufszahlen 2025?
Verringerung der Kaufkraft, geringeres Interesse der Käufer aus dem Ausland (besonders Deutschland), neue Steuern, unrealistische Preisforderungen und hohe Baukosten

❓ Wie kann ich meine Immobilie in Istrien schneller verkaufen?
Eine realistische Werteinschätzung, professionelle Foto- und Videoaufnahmen der Immobilie, Verschönerung der Immobilie und eine komplette Dokumentation sowie die Auswahl des besten Immobilienbüros sorgen für eine deutliche Beschleunigung des Immobilienverkaufs.

❓ Was kann ich vom Immobilienmarkt 2025 erwarten?
Eine Rückkehr in die Realität – gute Lagen, Qualität der Einrichtung und Funktionalität einer Immobilie werden auch weiterhin ihr Publikum haben. Das, was allerdings zum „Wahnsinn“ der letzten Jahre gehört hat, wird sich nicht wiederholen. Der Markt wird sich stabilisieren und echte Werte werden anerkannt, während überteuerte Immobilien schwerlich Käufer finden werden.

 

Und zum Schluss...

Der Immobilienmarkt in Südistrien muss sich 2025 deutlich anpassen – die Preise sind in die Höhe geschossen wie noch nie, während die Anzahl der Transaktionen merklich fällt. Analysen zeigen ganz klar, dass ein erfolgreicher Verkauf heute eine realistische Werteinschätzung erfordert, sowie eine professionelle Präsentation und schnelle Reaktion auf Änderungen in der Nachfrage.

Für Verkäufer bedeutet das, dass sie bereit zu Verhandlungen sein müssen und gewillt, in die Sichtbarkeit zu investieren und eine Immobilie anzubieten, die sich von der Konkurrenz abhebt. Käufer haben dafür die Möglichkeit, sorgfältiger zu wählen und zu verhandeln, was die Marktdynamik zusätzlich ändert.

Investoren empfehle ich, klug zu investieren – in hochwertige, gut durchdachte Immobilienprojekte, die unsere natürliche Umgebung und bestehende Infrastruktur mit einbeziehen, denn nur so können wir vertrauenswürdige Kunden gewinnen und haben am Ende kein Problem bezüglich des Verkaufs.

Das, was ich mir von Herzen wünsche, ist, dass die Stadtplanung endlich mehr Grünflächen und Angebote einbauen wird, statt Massenbau ohne Identität.

Ob Sie Käufer, Verkäufer oder Investor sind, der Schlüssel zum Erfolg liegt darin, informiert zu sein und rechtzeitig zu handeln. Falls Sie erfahren möchten, wie viel Ihre Immobilie nach derzeitigen Bedingungen wert ist oder wie Sie sie am besten präsentieren können, steht Ihnen unser Team zur Verfügung.

📩 Kontaktieren Sie uns Maris nekretnine und nutzen Sie unsere Erfahrung, um auf dem istrischen Immobilienmarkt das bestmögliche Ergebnis zu erzielen.

Aljoša Vučetić, Eigentümer des Immobilienbüros Maris, Pula

Pula, 8.8.2025