Besteuerung von Immobilien: Zahlt es sich aus, nach dem Januar 2025 in Immobilien zur Vermietung zu investieren?

Eine Investition in Immobilien in Kroatien, besonders diejenigen zur touristischen Vermietung, bringt zahlreiche Vorteile mit sich. Allerdings hat jede Medaille zwei Seiten und wir möchten Sie mit diesem Artikel vor der Kehrseite warnen – der zusätzlichen finanziellen Belastung, die auf Sie zukommt. Eine der Zusatzausgaben besteht in der am 1. Januar 2025 eingeführten jährlich berechneten Immobiliensteuer. Die Vertrautheit mit dieser Steuer, den entsprechenden Zahlungsbedingungen und einer möglichen Steuerbefreiung ist von wesentlicher Bedeutung für die Einschätzung der tatsächlichen Rentabilität der Immobilie zur Vermietung. Hierüber haben wir bereits in einem früheren Beitrag gesprochen. 

Wann ist die Immobiliensteuer fällig und zu welchem Steuertarif? 

Die Immobiliensteuer wird jährlich für jede Immobilie bezahlt, die sich innerhalb der Grenzen der Republik Kroatien befindet. Steuerpflichtig sind Eigentümer von Immobilien, unabhängig davon, ob es sich um natürliche oder juristische Personen handelt. Es ist wichtig zu erwähnen, dass jede lokale Selbstverwaltung (Stadt oder Gemeinde), in deren Gebiet sich die Immobilie befindet, die Höhe des Steuerbetrags selbst bestimmt. Das bedeutet, dass es keinen einheitlichen Steuertarif gibt, der für ganz Kroatien gilt.

Das Gesetz über lokale Steuern schreibt einen Betrag zwischen 0,60 €/m² und 8,00 €/m² Nutzfläche der Immobilie vor. Innerhalb dieser Betragsspanne treffen Städte und Gemeinden ihre eigenen Entscheidungen, wobei sie einige grundlegende Faktoren berücksichtigen:

• Zonierung
• Zweck der Immobilie und
• Alter und Zustand der Immobilie.

Mit anderen Worten, falls Sie Eigentümer einer Immobilie in attraktiven Zonen wie dem Zentrum oder der Küste sind, zahlen Sie höchstwahrscheinlich einen höheren Steuerbetrag. Der Steuertarif hängt zudem vom Zweck der Räumlichkeiten ab, also ob Sie die Immobilie vermieten, ob sie leer steht oder Sie sie als Geschäftsraum verwenden. 

Wie bereits erwähnt können sich die Beträge von Ort zu Ort drastisch unterscheiden. Während manche touristischen Orte an der Küste wie Umag und Vis den höchsten Steuertarif 8 €/m² berechnen, verlangen größere Städte wie Zagreb und Rijeka 5 €/m². Auf der anderen Seite verlangen viele kleinere Gemeinden, die vorwiegend ländlich sind, sowie die Städte, die das Zentrum dieser Gemeinden bilden wie Koprivica, Čakovac oder Varaždin den minimalen Satz von 0,60 €/m². Solche Regionen verlangten in der Regel keine Steuer auf Ferienhäuser vor Januar 2025 oder sie haben sich für den niedrigsten Steuersatz entschieden, um die Eigentümer weniger zu belasten. 

Aus den angeführten Beispielen geht klar hervor, wie wichtig es ist, zu prüfen, wie die Immobiliensteuer für jede Stadt gezahlt wird, besonders, wenn Sie eine Investition in eine Immobilie zur Vermietung planen. Zu diesem Zweck wurde der finale Steuersatz von jeder Stadt bzw. Gemeinde behördlich beschlossen und der Steuerbescheid wird jährlich versendet. Da es keinen einheitlichen Kalkulator für die Immobiliensteuer für ganz Kroatien gibt, können Eigentümer von Immobilien die ersten Steuerbescheide für 2025 wegen den Unterschieden in den Steuersätzen je nach Stadt in der zweiten Jahreshälfte erwarten.

Die Immobiliensteuer wird aber nicht für alle fällig.

In letzter Zeit wurde die Frage um die Befreiung von der Immobiliensteuer häufig in den Medien erwähnt. Es gibt bestimmte Kategorien von Immobilien und Eigentümern, die von der jährlichen Zahlung dieser Steuer befreit sind, und zwar folgende:

• Eigentümer einer Immobilie, die als ständiger Wohnsitz genutzt wird: Die Steuerbefreiung bezieht sich auf Immobilien, die als ständiger Wohnsitz des Eigentümers und dessen Familienmitglieder dienen. Um von dieser Steuerbefreiung Gebrauch zu machen, muss der Eigentümer an der Adresse der Immobilie gemeldet sein. Sollte dies also Ihre erste Immobilie oder eine andere Immobilie sein, in der Sie wohnhaft sind, ist es wahrscheinlich, dass Sie von der Steuer befreit sind. 
• Langfristig vermietete Immobilien: Immobilien, die auf der Grundlage eines langfristigen Mietvertrags vermietet wurden, unter der Bedingung, dass dies der Steuerverwaltung gemeldet und die Immobilie mindestens 10 Monate innerhalb der Steuerperiode bewohnt wurde, sind ebenfalls von der Steuer befreit. Durch diese Maßnahme fördert der Staat die langfristige Vermietung. 
• Nicht nutzbare Immobilien: Immobilien, die aufgrund von Naturkatastrophen, Schäden oder mangelnder Infrastruktur vorübergehend oder dauerhaft nicht nutzbar sind, sind ebenfalls von der Steuer befreit. 
• Öffentlich oder institutionell genutzte Immobilien: Immobilien, die der Öffentlichkeit dienen, religiöse Gebäude, Bildungseinrichtungen, medizinische Einrichtungen usw. 
• Immobilien im Eigentum der lokalen Selbstverwaltung: Immobilien im Eigentum der Stadt oder Gemeinde und in deren Gebiet befindlich.
• Im Bau befindliche Immobilien: Gebäude, die sich noch im Bau befinden, sind bis zum Erhalt der Nutzungsgenehmigung ebenfalls von der Steuer befreit. 

Falls Sie derzeit eine Immobilie melden müssen oder eine Steuerbefreiung erwirken möchten, laden Sie auf der Webseite der Steuerverwaltung das Formular zur Immobiliensteuer herunter. Es ist wichtig, dass Sie rechtzeitig alle relevanten Angaben machen, um unnötige Kosten zu verhindern. 

Ist die neue Steuer ein entscheidender Faktor für die mangelnde Rentabilität der Investitionen in Immobilien zur Vermietung?

In unserem früheren Blogbeitrag haben wir die Wichtigkeit der Berechnung aller Ausgaben bei der Investition in eine Immobilie zur Vermietung betont – von den Maklerprovisionen und Leistungen der Gutachter über die Renovierungskosten bis zu den laufenden Betriebskosten. Die Einführung der jährlichen Immobiliensteuer macht diesen Punkt zu einem noch wichtigeren Faktor in der Bewertung der Investitionsrentabilität (ROI). 

Falls Ihre Immobilie die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung nicht erfüllt (z. B. nicht langfristig vermietet, sondern zur kurzfristigen touristischen Vermietung genutzt wird oder leer steht), müssen Sie auch diese jährliche Ausgabe einrechnen. Der Betrag von ein paar Euro pro Quadratmeter scheint vielleicht nicht hoch, er kann bei einer größeren Fläche aber einige tausend Euro im Jahr betragen, was sich direkt auf Ihren Nettogewinn auswirkt. 

All diesen Aspekten zufolge können wir Folgendes schlussfolgern: Die Immobiliensteuer in Kroatien ist ein wichtiger Aspekt in Bezug auf das Budget jedes Immobilieneigentümers. Das Wissen, wann die Steuer fällig wird, zu welchen Steuersätzen und unter welchen Bedingungen eine Steuerbefreiung eintritt, ist entscheidend für den erfolgreichen Umgang mit der Immobilie. Wir empfehlen Ihnen daher von ganzem Herzen, dass Sie sich vor jeder Investition, besonders in touristische Immobilien, ganz genau die spezifischen Steuersätze am betreffenden Ort ansehen.

Dann schließen Sie diese Ausgabe in Ihre Berechnung der Investitionsrentabilität ein. Nur so können Sie ein reales Bild der tatsächlichen Rentabilität Ihrer Investition erhalten. Falls Sie sich vor Ihrer endgültigen Entscheidung mit uns beraten möchten, setzen Sie sich gern mit uns in Verbindung.