Notarielle Kreditbestätigung – Preis und Verfahren

Ob Sie Staatsbürger*in der Republik Kroatien oder Ausländer sind, ob Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen, Ihnen steht das bevor, wovor Sie alle warnen: die Qual der Bürokratie. 

Der Papierkram und die Verfahren, über die wir in diesem Blogeintrag sprechen werden, beziehen sich auf den gesamten Kaufprozess. Da ist die Unterzeichnung eines Vorvertrags, die notarielle Kreditbestätigung, der Preis der genannten Leistungen und die Eintragung des Eigentums sowie die Zahlung des Kaufpreises and den Verkäufer.

Mit anderen Worten, alles, was Sie als Käufer oder Verkäufer, Staatsangehöriger oder Ausländer über den Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie wissen müssen! 

Vorvertrag zum Immobilienkauf 

Beginnen wir der Reihe nach. Sie haben einen Käufer gefunden, der für den Kauf Ihrer Immobilie den Kredit seiner Bank benötigt. In diesem Fall ist der erste Schritt die Unterzeichnung eines Vorvertrags zum Kauf der Immobilie – es handelt sich also noch nicht um einen „richtigen“ Vertrag. Dieses Dokument dient der Bank als Bestätigung über die benötigten Finanzmittel zur Genehmigung des Kredits. Es enthält folgende Angaben:

  • Grundlegende Angaben über die Immobilie und die am Kaufprozess beteiligten Parteien
  • Den vereinbarten Kaufpreis und Zahlungsfristen (achten Sie darauf, unter Berücksichtigung der Bankverfahren und der benötigten Zeit zur Bewertung der Immobilie genug Zeit einzuplanen)
  • Rücktrittsklausel für den Fall, dass der Kredit von der Bank nicht genehmigt wird (die Klausel garantiert dem Käufer einen Rücktritt vom Kauf ohne Verlust der geleisteten Anzahlung)

Nach Unterzeichnung des Vorvertrags erwartet Sie die Einreichung der Dokumente bei der Bank. 


Zum Erhalt eines Kredits nötige Dokumente

Dies gilt ebenfalls für Käufer und Verkäufer der Immobilie. Was die Dokumente zur Immobilie selbst angeht, benötigen Sie den unterzeichneten Vorvertrag, die Nutzungsgenehmigung, das Energiezertifikat, den Grundriss oder eine Skizze mit Flächenangaben sowie einen Katasterauszug (bzw. eine Kopie des Katasterplans und eine Eigentumsurkunde). Beachten Sie, dass Kataster und Grundbücher häufig nicht aufeinander abgestimmt sind und die Einheitlichkeit der Angaben vorher geprüft werden sollte! Wir möchten auch erwähnen, dass Sie eine Bestätigung der Hausnummer beifügen müssen, falls die Adresse auf der Besitz-/Eigentumsurkunde nicht eingetragen ist.

Die Anzahl der Dokumente, die vom Käufer einzureichen sind, ist etwas größer. Sie sollen gegenüber der Bank Ihre Kreditfähigkeit nachweisen und zeigen, dass es der Bank keine „Sorgen“ bereiten muss, dass sie Ihnen Geld „leiht“. Zu den nötigen Dokumenten gehören: 

  • Personalausweis oder Pass (und natürlich die persönliche Identifikationsnummer – in Kroatien „OIB“ genannt)
  • Eheurkunde (zwecks der Zustimmung des Ehepartners) oder Erklärung des Familienstands (falls Sie nicht verheiratet sind) 
  • Kontonummer oder Kopie der Bankkarte (mit Angabe der IBAN) 
  • Sollten Sie sich in einem Anstellungsverhältnis befinden, sind die Gehaltsabrechnungen der letzten drei bis sechs Monate einzureichen. Falls Sie Handwerker oder Freelancer sind, reichen Sie eine Arbeitsbestätigung oder einen Gehaltsnachweis ein.
  • Jährliche Gehaltsabrechnung (oder Formular Gehaltsnachweis)
  • Kontoauszüge der letzten drei Monate 

Die Bank wird gegebenenfalls auch eine Unbedenklichkeitsbescheinigung von Ihnen verlangen, die Sie in den Filialen der FINA bekommen können. Zudem müssen Sie in manchen Fällen auch eine Bescheinigung der Rentenansprüche vom HZMO vorlegen. 

Der Verkäufer der Immobilie muss Folgendes vorlegen:

  • Kopie des Personalausweises oder Passes sowie das Originaldokument mit persönlicher Identifikationsnummer
  • Bei Bestehen eines Eheverhältnisses muss die Eheurkunde beigefügt werden – wurde die Immobilie in der Ehe erworben, muss auch der Ehepartner seine persönlichen Daten angeben, die Eheurkunde muss eingereicht werden sowie eine Zustimmung des Ehepartners zum Verkauf der Immobilie 
  • Kopie der Bankkarte mit IBAN 
  • Kopie des ursprünglichen Vertrags (Kaufvertrag, Schenkungsvertrag, Erbvertrag usw., bzw. der Vertrag, aufgrund dessen die Immobilie erworben wurde)
  • Kontaktangaben wie E-Mail-Adresse und Telefonnummer 

Sollte der Verkäufer selbst nicht anwesend sein (dies ist für Ausländer besonders wichtig), muss die ihn vertretende Person über eine gültige Vollmacht verfügen. In manchen Fällen wird die Bank zusätzliche Informationen zum Erwerb der Immobilie verlangen. So möchte sie die rechtliche Geschichte der Immobilie prüfen und damit die Sicherheit der Transaktion.

Wir hoffen, dass das alles nicht zu viel für Sie war, denn wir sind erst bei der Hälfte angekommen. :)

Ermittlung des Immobilienwerts 

Um herauszufinden, ob der von Ihnen angeführte Betrag einen realistischen Preis der Immobilie darstellt, engagiert die Bank einen eigenen Gutachter. Dieser wird sich die Immobilie vor Ort ansehen und deren Marktwert ermitteln. Der ganze Vorgang dauert ab Einreichung der Dokumente 15 bis 20 Tage. Es gibt aber keine Eile – nachdem der Gutachter seinen Teil der Arbeit getan hat und die Dokumentation komplett ist, müssen Sie bis zur endgültigen Genehmigung und Auszahlung noch ungefähr 45 Tage bzw. eineinhalb Monate warten. 

Notarielle Kreditbestätigung – Preis und Verfahren 

Wir möchten zunächst anmerken, dass zwischen der notariellen Kreditbestätigung und der Solennisierung des Vertrags ein Unterschied besteht. 

Bei der klassischen Beglaubigung handelt es sich nicht um die Beglaubigung des Vertrags an sich, sondern um die Beglaubigung der Unterschrift auf dem Vertrag. Der Notar ist also nicht verantwortlich für den Inhalt des Vertrags, sondern beglaubigt nur die Unterschrift, die Sie auf den Vertrag gesetzt haben! Dies bezieht sich also auf einen Kaufvertrag einer Immobilie, bei dem der Verkäufer seine Unterschrift in mehreren Ausführungen beim Notar beglaubigen muss (der Käufer nicht!). So wird notariell bestätigt, dass die Partei das Dokument in eigener Person und freiwillig unterzeichnet hat. 

Die Solennisierung eines Vertrags ist ein gültiger notarieller Akt. Am einfachsten kann sie als lautes Vorlesen des Vertrags und Erklärung der Inhaltspunkte beschrieben werden. Allen Beteiligten (Verkäufer und Käufer) wird hier der Sinn sowie die rechtlichen Folgen des Dokuments erklärt. Auf diese Weise prüft der Notar, ob der Vertrag rechtmäßig erstellt wurde und ob die Beteiligten alle eventuellen Folgen verstehen. 

Genau das erwartet Sie nach Genehmigung des Kredits bzw. nach Abschluss des Kreditvertrags und des Kaufvertrags. Die Kosten der Solennisierung hängen vom Wert der Immobilie ab: 

  • bis 150.000 € ca. 700 €
  • bis 200.000 € ca. 850 €
  • über 200.000 € ca. 1.000 €
  • über 500.000 € ab ca. 1.200 €

Vergessen wir nicht zu erwähnen, dass die Kosten dieses Prozesses vom Käufer getragen werden! 

Abschließende Schritte 

Sie haben auch weiterhin noch mit dem Notar zu tun, denn er (oder ein Anwalt, falls Sie einen haben) ist derjenige, der für Sie den Antrag zur Eintragung der Hypothek zugunsten der Bank einreichen wird. Dieselbe Person wird auch den Kaufvertrag in den Grundbüchern verzeichnen.

Eine weitere Aufgabe in Kooperation mit dem Notar ist die Unterzeichnung einer Erklärung, mit der Sie bestätigen, dass die Eintragung des Eigentums (Käufer) nicht erfolgen kann, bis der Verkäufer die Bestätigung zur Zahlung des Gesamtbetrags einreicht – die sogenannte Clausula Intabulandi. Sie kann im Voraus beglaubigt werden (was auch häufig der Fall ist, besonders, um Ausländern den erneuten Weg nach Kroatien zu ersparen), aber mit dem Hinweis auf deren Gültigkeitseintritt nach der Zahlung. Die Erklärung wird bei Ihrem Notar, Anwalt oder Immobilienmakler verwahrt. 
 
Alles in allem ist offensichtlich, was für ein komplexer Prozess der Immobilienkauf ist. Das ist aber eigentlich eine gute Sache, denn durch all diese Dokumente wird die beidseitige Zufriedenheit garantiert, sowohl die des Käufers als auch des Verkäufers. Zu dieser wird natürlich auch eine klare und offene Kommunikation beitragen. Auf Grundlage unserer langjährigen Erfahrung auf diesem Gebiet können wir Ihnen folgenden Rat geben: Lesen Sie diesen Blogeintrag noch ein paar Mal und bereiten Sie alle Dokumente im Voraus vor. Sollten Sie ein Ausländer sein und nicht bei jedem Schritt des Kaufprozesses anwesend sein können, geben Sie Ihrem Vertreter eine Vollmacht, damit dieser in Ihrem Interesse handeln kann.

Sollten Sie zusätzliche Unterstützung benötigen, stehen wir jederzeit zur Verfügung !