Analisi degli immobili venduti in Istria nel 2024

Questo articolo del blog propone un’analisi delle vendite immobiliari in Istria nel corso del 2024, con un focus specifico sulle città e i comuni in cui opera Maris.
L’obiettivo era confrontare il numero di immobili venduti con il numero di immobili attualmente in vendita, così da ottenere un quadro più chiaro del tasso medio di vendita sul mercato immobiliare.

Le aree che monitoriamo

L’analisi comprende le seguenti città e comuni dell’Istria: Valle, Dignano, Medolino, Lisignano, Fasana, Marzana e Pola. Si tratta delle principali località in cui Maris opera attivamente nel settore immobiliare.
Nell’analisi, gli immobili venduti sono suddivisi nelle seguenti categorie:

  • Appartamento / appartamento vacanze (ST/A)
  • Edificio residenziale / casa
  • Terreno edificabile (GZ)
  • Altro (OS)

Nota: la categoria “Altro (OS)” include immobili che, in alcuni casi, possono essere case o appartamenti, ma che per motivi diversi non risultano chiaramente classificati. Per questa categoria non effettuiamo un’analisi dettagliata delle percentuali, ma la includiamo comunque nel totale complessivo.

Risultati dell’analisi

Fonte: Totale venduto: e-Nekretnine (Amministrazione fiscale) Totale annunci pubblicati: www.njuskalo.hr

 

Considerazioni chiave

  • La percentuale più alta di immobili venduti rispetto agli immobili pubblicati negli annunci si registra a Valle, con il 24% di immobili venduti.
  • I mercati più dinamici sono Dignano, Medolino e Pola, come previsto, considerando la forte attrattività di queste località per la locazione turistica e per gli investimenti immobiliari a lungo termine.
  • In media, viene venduto tra il 6% e il 24% degli immobili pubblicizzati, a seconda della località e della categoria dell’immobile.
  • Appartamenti e appartamenti vacanze (ST/A) dominano le vendite, soprattutto a Pola e Medolino, dove il turismo incide fortemente sulla domanda.
  • La categoria “Altro (OS)” offre spunti interessanti, ma è difficile da analizzare con precisione a causa della varietà degli immobili inclusi.
  •  terreni edificabili a Marzana sono particolarmente presenti sul mercato, probabilmente a causa di problemi infrastrutturali e dell’attuale rallentamento dell’attività edilizia. Questi fattori rendono ulteriormente più difficile la vendita dei terreni in questa zona.
  • Case con piscina: secondo un’analisi aggiuntiva, il 95% delle case con piscina rimane sul mercato per più di 15 mesi, il che indica una dinamica di vendita più lenta. Tuttavia, non è sempre chiaro se queste case siano state effettivamente vendute oppure semplicemente rimosse dagli annunci.

Conclusione

Questa analisi mostra chiaramente che esiste un notevole divario tra il numero di immobili pubblicati negli annunci e quello degli immobili effettivamente venduti in Istria.
È importante sottolineare che, nel caso degli immobili pubblicizzati, esiste la possibilità di duplicati, poiché la maggior parte dei venditori affida la vendita a più agenzie immobiliari contemporaneamente. Inoltre, nella banca dati degli immobili venduti, la categoria “Altro (OS)” comprende spesso anche case o appartamenti, che in alcuni casi potrebbero quindi essere ricondotti a queste categorie principali.
Nell’analisi è stato considerato esclusivamente il portale Njuškalo, il che significa che non sono inclusi tutti gli immobili attualmente presenti sul mercato. D’altra parte, anche nella banca dati degli immobili venduti non risultano registrate tutte le compravendite concluse, per cui ci riserviamo un margine di possibile errore nei dati presentati.

Nonostante ciò, è evidente che alcune aree presentano un numero molto elevato di immobili in vendita, mentre le vendite concluse nel 2024 sono rimaste relativamente contenute. Per esempio, a Medolino sono stati registrati ben 3.416 immobili pubblicati, mentre ne sono stati venduti solo 277, dato che evidenzia un forte squilibrio tra offerta e domanda nel mercato immobiliare.
Questo andamento emerge in modo particolare per tipologie come le case con piscina, per le quali si stima che la maggior parte resti sul mercato per oltre 15 mesi. È importante sottolineare che non è sempre chiaro se queste case siano state realmente vendute oppure semplicemente rimosse dagli annunci, il che rende l’analisi ancora più complessa. Allo stesso tempo, osserviamo un trend di aumento del numero di nuovi annunci immobiliari, fattore che può rappresentare una sfida ulteriore per i venditori.

I proprietari che desiderano ottenere una vendita efficace dell’immobile dovrebbero quindi valutare la necessità di un marketing immobiliare di livello superiore, che includa fotografia professionale, pubblicità digitale, promozione sui social media e altri strumenti moderni in grado di aumentare la visibilità e attirare l’attenzione dei potenziali acquirenti.
Un’attenzione particolare dovrebbe essere riservata alle video presentazioni e alle campagne a pagamento su Google e sui social network, perché oggi rappresentano il livello più alto di un’azione promozionale davvero efficace. La semplice pubblicazione su alcuni portali immobiliari e sui siti delle agenzie non è più sufficiente per garantire visibilità. In un momento in cui il numero degli acquirenti diminuisce e la concorrenza cresce, è essenziale che il vostro annuncio immobiliare sappia distinguersi e catturare l’attenzione del mercato.

Se state pensando di vendere o acquistare un immobile, statistiche di questo tipo possono offrirvi un orientamento concreto. Numeri e dati di mercato sono un elemento fondamentale sia nella valutazione di un immobile sia durante il processo di acquisto.
Purtroppo, ancora oggi molte decisioni vengono prese sulla base di valutazioni emotive, dei consigli dei vicini o della semplice consultazione dei portali immobiliari, dove compaiono proprietà simili a quella “del vicino”, che però è in vendita da cinque anni. Certo, esistono anche acquirenti emotivi, ma alla base di tutto restano comunque i dati del mercato immobiliare.
In Maris monitoriamo costantemente i trend del mercato immobiliare in Istria e aiutiamo i nostri clienti a ottenere i migliori risultati, sia nella vendita di immobili sia nella ricerca della proprietà giusta.

Per maggiori informazioni o per una valutazione professionale del vostro immobile, non esitate a contattarci.

Aljoša di Maris
aljosa@maris.hr