Vendita di appartamenti a Pola e in Istria: il mercato ha detto “basta”!

State pensando di vendere un appartamento o un altro immobile a Pola o in Istria? Pensate di essere davvero fortunati, perché oggi con una vendita del genere si possa guadagnare bene?

E invece, fermatevi un attimo a riflettere! Nascosta tra gli annunci dei portali immobiliari c’è una realtà di cui presto tutti prenderanno coscienza.

I dati mostrano che sempre più immobili in vendita restano sul mercato per oltre un anno senza essere venduti, soprattutto quando si parla di ville con piscina. Questo significa che la vendita di immobili in Istria non procede affatto in modo così ideale come molti immaginano, nonostante i prezzi richiesti. E se siete tra quelli che sono arrivati su questo blog perché stanno cercando un immobile per sé, probabilmente conoscete già il motivo: i prezzi sono saliti alle stelle. Anzi, non alle stelle, ma in un’altra galassia. Cominciamo proprio da qui!

I prezzi salgono, il tenore di vita no

Non serve essere esperti di media o di politica per capire che qualcosa, in Croazia, non funziona come dovrebbe. Ai tempi di Shakespeare forse era appropriato associare il marcio alla Danimarca, ma oggi quel Paese è tra i più organizzati al mondo. E da noi?

Secondo i dati di Eurostat, negli ultimi dieci anni i prezzi degli immobili in Croazia sono aumentati del 79,9%. Per rendere meglio l’idea, facciamo un esempio concreto. Se nel 2015 acquistavate un appartamento, il prezzo poteva aggirarsi attorno ai 1.000 € al metro quadrato. Oggi quello stesso appartamento può essere messo in vendita a 1.800 € al metro quadrato. Per un appartamento di 45 m², nel 2015 servivano circa 45.000 €, mentre oggi ne servono addirittura 81.000 €.

Il risultato? Oggi sempre meno persone possono permettersi di acquistare un appartamento. Le ragioni principali sono due:

  • gli stipendi non sono cresciuti in modo proporzionale all’aumento dei prezzi, e questo vale non solo per gli immobili
  • l’aumento dei prezzi degli immobili non è sostenuto da motivazioni concrete

Perfino gli acquirenti stranieri, che negli ultimi anni erano tra i protagonisti dell’acquisto di immobili sulla costa croata, hanno iniziato a rinunciare a questa idea. Più avanti nell’articolo spiegheremo meglio anche il perché.

In qualità di professionisti nella vendita di appartamenti a Pola e in Istria, in questo articolo ci concentreremo soprattutto su questo secondo aspetto.

Una vendita immobiliare inadeguata a Pola e in Istria

Basta aprire una delle piattaforme più popolari per la vendita di appartamenti a Pola, in Istria e in tutta la Croazia: Njuškalo. Molti proprietari che decidono di gestire da soli la vendita del proprio immobile pubblicano l’annuncio proprio lì.

E se andate a controllare da quanto tempo ogni annuncio è sul mercato, scoprirete la vera realtà del mercato immobiliare: alcuni appartamenti, case e ville sono in vendita da più di un anno. Com’è possibile, allora, che i prezzi continuino a salire mentre la domanda diminuisce?

La risposta è semplice: si tratta in gran parte di un’illusione. Un’illusione che molti venditori cercano di creare per riuscire a vendere l’immobile al prezzo richiesto, senza doverlo abbassare. Si è addirittura arrivati al punto in cui il prezzo degli immobili più datati si è allineato a quello delle nuove costruzioni. E quanto questo sia assurdo lo si capisce solo se si pensa a tutto ciò che un immobile di nuova costruzione offre e che uno più vecchio, molto spesso, non ha: posti auto, impianti nuovi, un buon isolamento, solo per citare alcuni elementi.

A tutto questo si aggiunge il fatto che i prezzi richiesti negli annunci immobiliari — compresi quelli pubblicati dalle agenzie, anche se il prezzo finale è sempre stabilito dal venditore — sono in media circa il 15% più alti rispetto ai reali valori di mercato. Inoltre, molti portali nascondono informazioni importanti, come da quanto tempo un immobile è in vendita oppure qual è il prezzo al metro quadrato. Se poi aggiungiamo una presentazione di marketing debole, non sorprende affatto che molte proprietà rimangano sul mercato così a lungo.

Negli ultimi dieci anni, l’aumento dei prezzi degli immobili è stato causato da diversi fattori, particolarmente evidenti negli ultimi anni, come ad esempio i sussidi APN per i mutui e l’introduzione dell’euro. Ma la crisi economica si sta diffondendo dall’Europa occidentale. Questo significa che i principali acquirenti di immobili sulla costa croata negli ultimi anni — cioè gli stranieri — hanno iniziato a rendersi conto che investire in immobili in Croazia a questi prezzi è diventato troppo rischioso.

Per questo, abbiate pazienza. Questi prezzi non possono durare per sempre!

Cosa dovreste fare, quindi?

Se siete venditori di immobili, il consiglio è semplice: siate realistici. Il mercato degli acquisti si è rallentato e non otterrete molto chiedendo un prezzo troppo alto. L’immobile resterà fermo sul mercato, mentre voi continuerete a sostenere i costi di gestione e manutenzione, che negli ultimi due anni sono aumentati anche loro. Affidatevi a un’agenzia immobiliare che sappia presentare l’immobile con un marketing efficace, ma che allo stesso tempo abbia anche l’onestà di dirvi quale sia il prezzo corretto da fissare se volete davvero arrivare alla vendita. Naturalmente, potete anche scegliere di incaricare un perito giudiziario con esperienza.

Se invece siete acquirenti, il nostro consiglio è di aspettare la fine della stagione per comprare. Entro quel momento, chi oggi chiede prezzi del tutto irrealistici avrà già iniziato a rinunciare alle proprie pretese, e sul mercato si apriranno anche nuove opportunità. I nuovi oneri legati agli affitti turistici e altre misure adottate dal governo porteranno molte persone a capire che possedere un immobile per questo tipo di utilizzo non sarà più così conveniente.

Nel complesso, siamo convinti che il 2025 porterà a una fase di stagnazione dei prezzi immobiliari. Semplicemente, non c’è più spazio per ulteriori aumenti.