Vse o zemljiškoknjižnem dovolilu: Vsebina, preverjanje in ključni trenutek izdaje pri nakupu nepremičnine

Če redno berete naše članke, potem veste, da ne skrivamo dejstva, da je nakup nepremičnine vznemirljiv, a zapleten postopek. Po iskanju popolnega doma, pogajanjih in podpisu kupoprodajne pogodbe mnogi kupci mislijo, da je delo opravljeno in da se lahko končno sprostijo. Vendar pa se šele, ko prejmete en ključni dokument – zemljiškoknjižno dovolilo (lat. clausula intabulandi) – lahko pravno štejete za lastnika nepremičnine. Kaj je zemljiškoknjižno dovolilo, kako je videti, kaj mora vsebovati in kdaj jo mora prodajalec izročiti kupcu – na vsa ta vprašanja odgovarjamo v tem članku.

Kaj točno je zemljiškoknjižno dovolilo?

Zemljiškoknjižno dovolilo je izrecno, brezpogojno in nepreklicno soglasje prodajalca, s katerim kupec dovoljuje vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo na njegovo ime. Zato je pravna podlaga za pridobitev lastništva nepremičnine. Čeprav kupoprodajna pogodba sama opredeljuje razmerje med vami in prodajalcem, lastninska pravica v zemljiškoknjižnem smislu ne preide na vas, dokler sodišče (zemljiškoknjižni oddelek) ne opravi vpisa na podlagi te izjave. V Republiki Hrvaški se lastništvo nepremičnine pridobi z vpisom v zemljiško knjigo. Da bi se lahko vpisali, uganili ste, potrebujete zemljiškoknjižno dovolilo.

Kako izgleda zemljiškoknjižno dovolilo in kaj mora vsebovati?

Upoštevajte, da je zemljiškoknjižno dovolilo formalni pravni dokument in mora vsebovati določene zakonsko predpisane elemente, da je veljavna in sprejeta na sodišču. Pojavlja se lahko tudi v dveh osnovnih oblikah. Prva je, ko je sestavni del kupoprodajne pogodbe, kjer sama pogodba vsebuje klavzulo, ki postane samodejno brezpogojna in nepreklicna v trenutku, ko kupec v celoti plača dogovorjeno kupnino. Druga oblika je ločen dokument oziroma samostojen dokument, ki ga prodajalec naknadno izda kupcu, običajno takoj po tem, ko kupec izpolni vse svoje pogodbene obveznosti. V obeh primerih je namen zemljiškoknjižnog dovolila enak – kupcu zagotoviti overjeno soglasje za vpis lastninske pravice v zemljiške knjige.

Ne glede na to, ali je del pogodbe ali ločen dokument, morajo biti ključni elementi, ki jih mora vsebovati:

Kao što možete primijetiti, izričita suglasnost ovdje ima vrlo važnu ulogu. Zato vam donosimo primjer rečenice kakvu biste mogli upotrijebiti na svojoj tabularnoj izjavi: "Prodavatelj izjavljuje da je od kupca primio cjelokupni iznos kupoprodajne cijene te daje bezuvjetnu i neopozivu suglasnost kupcu da ishodi uknjižbu prava vlasništva na svoje ime i za svoju korist na nekretnini opisanoj u članku X. ovog Ugovora u zemljišnim knjigama, bez ikakvog daljnjeg pitanja ili odobrenja Prodavatelja."

Kada se tabularna izjava izdaje?

Iskustvo nam govori da je vrijeme izdavanja tabularne izjave najvažnije pitanje za kupca i ono koje stvara najviše nesigurnosti. Prema zakonu, prodavatelj je dužan izdati tabularnu izjavu nakon što kupac u cijelosti ispuni sve svoje obveze iz kupoprodajnog ugovora, što se u pravilu odnosi na potpunu isplatu kupoprodajne cijene.

Evo nekoliko mogućih scenarija.

Najčešći scenarij – izdavanje nakon isplate:

• Potpiše se kupoprodajni ugovor (uz ovjeru potpisa) kod javnog bilježnika.
• Kupac isplaćuje cjelokupnu cijenu prodavatelju.
• Nakon primitka cjelokupne cijene, prodavatelj potpisuje tabularnu izjavu i ovjerava svoj potpis na njoj kod javnog bilježnika.
• Tada ovjerenu tabularnu izjavu predaje kupcu (često uz asistenciju i nadzor agencije za nekretnine).
• Kupac potom predaje zahtjev za uknjižbu zemljišnoknjižnom odjelu (gruntovnici).

Scenarij deponiranja kod agencije za nekretnine:

• Tabularna izjava se ovjerava kod javnog bilježnika, ali se deponira kod agencije za nekretnine.
• Kupac isplaćuje cijenu prodavatelju (izravno na račun prodavatelja ili putem depozita agencije).
• Agencija za nekretnine, na temelju potvrde o uplati od prodavatelja ili uvida u bankovnu dokumentaciju, predaje deponiranu tabularnu izjavu kupcu.
• Čuvanje izjave može biti uključeno u proviziju agencije.

Scenarij deponiranja kod javnog bilježnika:

• Kod potpisivanja ugovora, tabularna izjava se potpiše i ovjeri kod javnog bilježnika, ali se deponira (ostavi na čuvanju) kod javnog bilježnika.
• Kupac isplaćuje cijenu prodavatelju (često se cijena uplaćuje na depozitni račun bilježnika).
• Nakon što javni bilježnik potvrdi da je novac sigurno uplaćen, bilježnik predaje tabularnu izjavu kupcu.
• Deponiranje kod javnog bilježnika dodatno se naplaćuje.

Ovo je najsigurniji način za kupca jer je dokument već ovjeren i čeka samo isplatu, što eliminira rizik da prodavatelj, nakon primljene isplate, odbije izdati izjavu. Naša je preporuka svakom kupcu da inzistira na depozitu tabularne izjave kod javnog bilježnika. To je zlatno pravilo sigurnosti. Tek s deponiranom, ovjerenom tabularnom izjavom u rukama bilježnika, kupac može biti siguran da će nakon uplate novca i pravno steći vlasništvo. Bez obzira na povjerenje, pravna sigurnost je uvijek na prvom mjestu., kaže vlasnik Maris nekretnina Aljoša Vučetić.

Što ako prodavatelj odbije izdati tabularnu izjavu?

Ponekad, iako vrlo rijetko, događaju se i ovakvi scenariji. Ako kupac u potpunosti ispuni sve svoje ugovorne obveze (isplati cjelokupnu cijenu), a prodavatelj unatoč tome odbije izdati ovjerenu tabularnu izjavu, kupac ima pravo zatražiti sudsku zaštitu. U tom slučaju, kupac može podnijeti tužbu nadležnom sudu radi izdavanja tabularne izjave (tzv. tužba za prijenos vlasništva), pri čemu će presuda suda zamijeniti pristanak prodavatelja i poslužiti kao temelj za upis vlasništva u zemljišne knjige. Iz tog razloga, te kako bi se osigurala dodatna pravna zaštita tijekom mogućeg spora, dobro je i upisati predbilježbu prava vlasništva nad nekretninom u zemljišnim knjigama. 

Vjerujemo da smo bili jasni. Tabularna izjava je “točka na i” kupoprodaje nekretnine i ključan je preduvjet za pravnu uknjižbu. Važno je da ovaj dokument bude uredno sastavljen, da sadrži sve potrebne podatke o nekretnini i, najvažnije, da bude ovjeren potpisom prodavatelja kod javnog bilježnika. Kao kupac, nikada nemojte zanemariti važnost ovog dokumenta. Suradnja s provjerenom agencijom poput Maris nekretnina osigurava da je tabularna izjava riješena na siguran način. Upravo zato što imamo povjerenje naših klijenata, čak 99% ih ostave tabularnu izjavu na čuvanje u našoj agenciji. Suradnjom s nama vi zapravo minimalizirate potencijalne rizike i osiguravate sebi miran san. I ono najvažnije, pravno priznato vlasništvo. Kontaktirajte nas s povjerenjem.