Kaj je uporabno dovoljenje in kako ga pridobiti?

Vemo, vemo. Verjetno ste prišli do tega članka, ker si pulite lase nad vsemi temi pravili, predpisi, dokumenti, zahtevami, izjavami in dovoljenji. In zdaj ste slišali, da morate pridobiti tudi uporabno dovoljenje, čeprav že imate gradbeno dovoljenje.

Da, žal vas moramo obvestiti – gradbeno dovoljenje pomeni, da lahko nekaj zgradite (in je na začetku), medtem ko uporabno dovoljenje pomeni, da lahko to uporabite ali prodate po gradnji (in je na koncu). Upoštevajte to, če ste kupec nepremičnine – vedno zahtevajte obe dovoljenji!

Kaj točno je uporabno dovoljenje?

Preprosto povedano – gre za dovoljenje, ki potrjuje, da je vse zgrajeno po predpisih in varno za uporabo. To pomeni, da je vse varno in funkcionalno ter da so bila vsa dela opravljena po standardih kakovosti. Z drugimi besedami, vaša streha se ne bo zrušila na glavo ali pa vam bo cev eksplodirala, ko bo skoznjo začela teči voda.

Gradbeno dovoljenje še ne pomeni, da imate tudi uporabno dovoljenje. Eno pride pred gradnjo, drugo pa po njej. Torej, če ste prejeli gradbeno dovoljenje, vendar med gradnjo niste upoštevali vseh parametrov iz njega (tloris, dimenzije itd.), obstaja možnost, da zanjo ne boste prejeli uporabnega dovoljenja.

Kaj pa starejše nepremičnine? No, če kupujete nepremičnino na ključ, torej če je nepremičnina, ki jo kupujete, že zgrajena in ima uporabno dovoljenje, najprej preverite, ali se stanje dovoljenja ujema z dejanskim videzom nepremičnine. Če v dovoljenju ne vidite garaže za dva avtomobila, ampak je pred vami ena, ki je pritrjena na hišo, to pomeni, da nekaj na tej sliki ni povsem legalizirano.

uporabna dozvola

In kaj je legalizacija?

Legalizacija se nanaša na nezakonito zgrajene objekte, torej tiste, ki so bili zgrajeni brez pridobitve potrebne dokumentacije ali ki niso bili zgrajeni v skladu z gradbeno dokumentacijo.

Objekti, zgrajeni pred 21. junijem 2011, se lahko legalizirajo. V okviru legalizacije mora lastnik nepremičnine pri pristojnem upravnem organu vložiti zahtevo za izdajo odločbe o izvršenem stanju, več podrobnosti o zahtevani dokumentaciji pa najdete na tej povezavi .

Kako in na koga naj se obrnem za pridobitev uporabnega dovoljenja?

Imate svoj e-građani profil? Odlično, potem lahko vlogo oddate prek spleta prek sistema eDozvola! Samo sledite navodilom in priložite zahtevane dokumente ter vse lahko opravite kar iz udobja svojega doma.

Če raje vse opravite »iz oči v oči«, lahko vlogo oddate pri pooblaščenem ali pristojnem organu v vaši okrožju. To pomeni, da boste morali iti v najbližje mesto (če še niste tam) in vlogo oddati pri določeni ustanovi. Celoten seznam pristojnih organov po okrožjih najdete na tej povezavi .

Če pa ste že zgradili ali obnovili hišo, se zavedate, da nič ne gre brez (malo več) dokumentacije. Zato morate svoji vlogi priložiti naslednje:

  • fotokopija gradbenega dovoljenja ali glavnega projekta
  • podatki o vseh udeležencih, ki sodelujejo pri gradnji
  • pisna izjava izvajalca o opravljenih delih in pogojih, v katerih je treba vzdrževati stavbo
  • končno poročilo nadzornega inženirja o gradnji stavbe
  • izjava pooblaščenega geodetskega inženirja, da stavba ustreza projektu (za geodetske projekte)
  • izjava pooblaščenega geodetskega inženirja, da se stavba na parceli nahaja v skladu z elaboratom za zakol (če geodetski projekt ni potreben)
  • geodetski elaborat za evidentiranje stavbe v katastru ali spremembo podatkov o stavbah ali drugih stavbah oziroma potrjen geodetski elaborat komunalnih vodov (za stavbe, kjer geodetski projekt ni potreben, so pa evidentirane v katastru/katastru komunalnih vodov)
  • energetska izkaznica (za stavbe, ki morajo izpolnjevati zahteve glede energetske učinkovitosti).


In naslednji korak je, da ...

...in hiša mora opraviti tehnični pregled!

Da, prav ste prebrali. Tehničnega pregleda se ne bojijo le lastniki avtomobilov, ampak tudi lastniki nepremičnin. Ko namreč oddate vso dokumentacijo za uporabno dovoljenje, se na teren odpravi ekipa za tehnični pregled. Udeležijo se ga vsi, ki sodelujejo pri gradnji – investitor, projektant, nadzornik, revidenec in izvajalec – in s seboj morate imeti to dokumentacijo:

  • dokument, ki potrjuje izvajalca (vpis v sodni register/potrdilo o opravljanju gradbenih del/soglasje za izvajanje gradbenih dejavnosti)
  • pogodba med investitorjem in izvajalcem
  • akt o imenovanju (glavnega) gradbiščnega inženirja ali vodje del
  • pogodba o strokovnem nadzoru med investitorjem in nadzornim inženirjem
  • gradbeno dovoljenje ali glavni projekt
  • gradbeni dnevnik
  • vsa potrebna dokazila o funkcionalnosti stavbe in vgrajene opreme
    druga dokumentacija po potrebi.

Uff. Je to vse?

Da, brez skrbi – če tehnični pregled potrdi, da je z vašo nepremičnino vse v redu, boste v osmih dneh prejeli uporabno dovoljenje.

Če pa potrebujete uporabno dovoljenje za nekoliko starejšo nepremičnino, potem imate morda srečo in vam ne bo treba iti skozi vse te postopke!

Nepremičnine zgrajene pred letom 2007

Da skrajšam zgodbo (saj smo prepričani, da imate v glavi že polno pravnih izrazov), se je zakonodaja spremenila leta 2007. To pa pomeni tudi, da stavbe, zgrajene na podlagi gradbenega dovoljenja, izdanega pred 1. oktobrom 2007 (torej je bila stavba sama morda zgrajena po tem), ne rabijo iti skozi vse te postopke pridobitve uporabnega dovoljenja.

Vse, kar morate storiti, je, da zaprosite za uporabno dovoljenje za stavbo na podlagi gradbenega dovoljenja, izdanega pred 1. oktobrom 2007, in ji priložite gradbeno dovoljenje ali drug ustrezen dokument. Če je vse v redu in v skladu s predpisi, je dovoljenje vaše!

Nepremičnine zgrajene pred letom 1968

Če ste lastnik starejše nepremičnine, torej takšne, ki je bila zgrajena pred 15. februarjem 1968, bo postopek za vas nekoliko lažji, saj se vse takšne nepremičnine štejejo za legalne. Samo pojdite na pristojni kataster in zahtevajte potrdilo, da je bila stavba zgrajena pred letom 1968.

Za kaj točno gre? Jugoslovanska vojska je 15. februarja 1968 posnela 8800 zračnih fotografij, ki prikazujejo nepremičnine, ki so takrat obstajale. Shranjene so bile v Beogradu in so na Hrvaško prispele leta 2013, kar je pristojnim organom omogočilo potreben vpogled v zgrajene nepremičnine.

Če ni bilo nič dozidano, porušeno in obnovljeno ali če je stanje na papirju enako kot na terenu, lahko na podlagi tega potrdila zaprosite tudi za uporabno dovoljenje. Tako boste vnesli nadstropje in višino stavbe, primer pa si lahko ogledate na tej povezavi .

Upoštevajte, da obstajajo še nekatere posebne kategorije nepremičnin, za katere se izda uporabno dovoljenje:

  • Uporabno dovoljenje za stavbo, zgrajeno, rekonstruirano, prenovljeno ali sanirano pri izvajanju predpisov o obnovi, tj. predpisov o območjih posebne državne skrbi
  • Uporabno dovoljenje za stavbo, ki jo je Republika Hrvaška pridobila za namene zagotavljanja stanovanj
  • Uporabno dovoljenje za stavbo, katere gradbeni akt je uničen ali ni na voljo

Vsak od njih mora upoštevati tudi poseben postopek za pridobitev uporabnega dovoljenja, ki vam ga bodo pojasnili med obiskom pristojnega organa v okrožju.

Ali lahko kupite ali prodate nepremičnino brez uporabnega dovoljenja?

Kratek odgovor je – da, lahko. Ampak, veste, vedno obstaja en »ampak«.

Če nepremičnina nima uporabnega dovoljenja, banka za to nepremičnino ne bo odobrila posojila ali hipoteke.

Prav tako vam svetujemo, da pri nakupu nepremičnine vedno od prodajalca zahtevate uporabno dovoljenje ali potrdilo o dokončanju del (ki ima enako vrednost). Če se iz takšnega ali drugačnega razloga odločite, da ta korak preskočite, vsaj pokličite strokovnjaka (arhitekta), da preveri, ali stanje na terenu ustreza tistemu v gradbenem dovoljenju.

Upamo, da smo odgovorili na vaša vprašanja glede uporabnega dovoljenja. Če imate še kakšna, smo vam vedno na voljo !