Razumevanje koeficientov površin pri nepremičninah – Kaj morajo kupci na Hrvaškem vedeti?

Pri nakupu nepremičnine na Hrvaškem se pogosto srečamo s pojmi, kot so neto površina, bruto površina in koeficient uporabne površine. Kaj pa ti izrazi dejansko pomenijo? Kako se izračuna resnična uporabna površina stanovanja ali hiše? Ta vodič vam bo pomagal razumeti, kako se določajo površine nepremičnin in na kaj morate biti pozorni pri nakupu – zlasti kadar so v oglasih za isto nepremičnino navedene različne površine.

Kaj sta bruto in neto površina?

Pri pregledu nepremičnin se najpogosteje uporabljata naslednja izraza:

✔ Bruto površina – Skupna površina nepremičnine, ki vključuje vse zunanje in notranje stene, terase, lože in druge zunanje dele.

✔ Neto površina (bivalna površina) – Dejanska notranja površina prostora, primerna za bivanje. Ne vključuje debelin zunanjih sten. Lahko vključuje lože, terase ali kleti, če so prilagojene za vsakodnevno uporabo.

Kako se izračuna uporabna površina?

Po Pravilniku o načinu izračuna površine in volumna pri projektiranju stavb ima vsak del stanovanja ali hiše določen koeficient, ki vpliva na skupno obračunsko (oz. uporabno) površino nepremičnine.

Vrsta prostora

Koeficient

Notranji ogrevani prostor

1,00

Loža

0,75

Pokrita terasa

0,50

Nepokrita terasa

0,25

Balkon

0,25

Klet (če ni za bivanje)

0,20

Garaža

0,70

Dvorišče

0,10

Parkirno mesto

0,20

 

Koeficienti glede na višino stropa:

Višina prostora

Koeficient

Nad 2,4 m

1,00

Med 2,2 m in 2,4 m

0,90

Med 1,4 m in 2,2 m

0,50

Pod 1,4 m

0,00

 

Primer izračuna:

Imate stanovanje z 80 m² notranjega prostora, 8 m² lože in 10 m² pokrite terase.

  • 80 m² (notranji prostor × 1,00) = 80 m²
  • 8 m² (loža × 0,75) = 6 m²
  • 10 m² (pokrita terasa × 0,50) = 5 m²

➡ Skupna uporabna površina: 91 m²

Tako lahko nepremičnine z večjimi zunanjimi površinami, kot so balkoni ali terase, dosežejo višjo obračunsko kvadraturo, kot bi sprva pričakovali.

Za uradni vir informacij o izračunu površin si lahko ogledate dokument v Narodnim novinama: https://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/dodatni/437902.pdf.

Zakaj je to pomembno za kupce?

✔ Pravilno razumevanje vrednosti nepremičnine – Dve nepremičnini z enako bruto površino imata lahko različni uporabni površini, odvisno od razporeditve in deleža zunanjih prostorov.

✔ Natančnejša ocena cene na kvadratni meter – Če se nepremičnina prodaja kot “120 m²”, a vključuje veliko teras in lož, je dejanska uporabna površina lahko precej manjša.

✔ Jasnejša predstava o projektu pred nakupom – Pri novogradnji povprašajte, kako je bila izračunana površina in kaj vse je vključeno v kvadraturo.

✔ Možnost pogajanj – Če prodajalec ceno oblikuje na osnovi bruto površine, imate osnovo za pogajanje na osnovi uporabne površine.

 

Nasveti kupcem: na kaj biti pozoren?

📌 Vedno preverite, kako je bila površina izračunana – Zahtevajte tloris in preverite, kako so upoštevani balkoni, terase, kleti ipd.

📌 Ne zanašajte se le na oglas – Pogosto se navaja le bruto kvadratura, brez popravkov s koeficienti.

📌 Zahtevajte uradne podatke – Če gre za stanovanje, preverite etažni elaborat. Pri novogradnji naj vam investitor predstavi natančen izračun uporabne površine.

📌 Pozor pri stanovanjih v mansardi – Prostori pod poševnimi stropi imajo pogosto manj uporabne površine, saj prostori pod 1,4 m višine ne štejejo v celotni obračun.

📌 Posvetujte se z nepremičninskim agentom – Izkušen posrednik vam lahko pomaga razumeti podatke in vas zaščititi pred napačnimi predstavitvami.

 

Zaključek

Nakup nepremičnine je pomembna odločitev. Razumevanje koeficientov površin vam omogoča bolj informirano izbiro in pomaga preprečiti morebitna razočaranja po nakupu. Pravilna interpretacija kvadrature zagotavlja, da veste, kaj točno kupujete – in da za svoj denar dobite največ.

Če potrebujete strokovni nasvet pri nakupu ali prodaji nepremičnine na Hrvaškem, nas kontaktirajte – z veseljem vam pomagamo najti popolno nepremičnino za vas!🏡😊