Analiza prodanih nepremičnin v Istri 2024

Ta blog prinaša analizo prodaje nepremičnin v Istri v letu 2024, s povdarkom na mestih in občinah, kjer deluje Maris. Cilj je bil primerjati število prodanih nepremičnin s številom trenutno oglaševanih, da bi dobili jasnejšo sliko o povprečni realizaciji prodaje na trgu.

Področja, ki jih spremljamo

Analiza vključuje naslednje občine in mesta: Bale, Vodnjan, Medulin, Ližnjan, Fažana, Marčana in Pulj. Gre za ključna območja, kjer Maris aktivno posluje. V analizi so prodane nepremičnine razvrščene po kategorijah:

  • Stanovanje / Apartma (ST/A)
  • Stanovanjska stavba / Hiša
  • Gradbeno zemljišče (GZ)
  • Ostalo (OS)

Opomba: Kategorija »Ostalo (OS)« vključuje nepremičnine, ki so lahko tudi hiše ali stanovanja, a zaradi različnih razlogov niso jasno definirane. Tukaj ne podajamo podrobne analize po odstotkih, vendar jih vključujemo v skupne številke.

Rezultati analize

Izvor: Ukupno prodano: e-nekretnine (Porezna uprava)
 ** Ukupno oglašeno: www.njuškalo.hr

 

Ključni vpogledi

  • Najvišji odstotek realizacije prodaje glede na število oglaševanih nepremičnin ima Bale – s 24 % prodanih.
  • Najbolj aktivni trgi so Vodnjan, Medulin in Pulj, kar je pričakovano glede na priljubljenost teh lokacij za turistični najem in dolgoročne naložbe.
  • V povprečju se proda med 6 % in 24 % oglaševanih nepremičnin – odvisno od lokacije in kategorije.
  • Stanovanja in apartmaji (ST/A) prevladujejo v prodaji, zlasti v Pulju in Medulinu, kjer turizem močno vpliva na povpraševanje.
  • Kategorija »Ostalo (OS)« prinaša zanimiv vpogled, vendar jo je zaradi raznolikosti težko natančno analizirati.
  • Gradbena zemljišča v občini Marčana so zelo prisotna na trgu, kar je verjetno posledica infrastrukturnih težav in trenutnega upada gradnje. Ti dejavniki dodatno otežujejo prodajo zemljišč na tem območju.
  • Hiše z bazeni: Glede na dodatno analizo kar 95 % takšnih hiš ostaja na trgu več kot 15 mesecev, kar kaže na počasno dinamiko prodaje. Vendar pa ni vedno jasno, ali so bile te hiše dejansko prodane ali zgolj umaknjene iz oglaševanja.

Zaključek

Ta analiza kaže, da obstaja precejšnje neskladje med številom oglaševanih in dejansko prodanih nepremičnin v Istri. Pomembno je poudariti, da pri oglaševanih nepremičninah obstaja možnost podvajanja, saj večina prodajalcev sodeluje z več agencijami hkrati. Prav tako v kategoriji »Ostalo (OS)« pogosto gre za hiše ali stanovanja, ki bi jih lahko uvrstili v osnovne kategorije. Pri tej analizi smo upoštevali zgolj portal Njuškalo, kar pomeni, da niso vključene vse nepremičnine, ki so bile oglaševane na trgu. Po drugi strani pa tudi baza prodanih nepremičnin ne vključuje vseh realiziranih prodaj, zato si pridržujem pravico do napake v prikazanih podatkih.

Kljub temu je razvidno, da imajo nekatera območja zelo veliko število oglaševanih nepremičnin, medtem ko je bila prodaja v letu 2024 razmeroma skromna. Na primer, v Medulinu je bilo zabeleženih kar 3416 oglaševanih nepremičnin, medtem ko jih je bilo prodanih le 277, kar kaže na izrazit razkorak med ponudbo in povpraševanjem. Ta trend je še posebej opazen pri nepremičninah, kot so hiše z bazeni, kjer se ocenjuje, da večina takšnih nepremičnin ostane na trgu več kot 15 mesecev. Pomembno je poudariti, da ni vedno jasno, ali so bile te hiše prodane ali preprosto odstranjene iz oglasov, kar dodatno otežuje analizo. Hkrati opažam trend naraščajočega števila novih oglasov, kar lahko predstavlja dodaten izziv za prodajalce.

Prodajalci, ki želijo doseči uspešno prodajo, bi morali razmisliti o potrebi po višji ravni marketinga – kot so profesionalna fotografija, digitalni oglasi, oglaševanje na družbenih omrežjih in drugi sodobni pristopi, ki povečujejo vidnost in pritegnejo pozornost potencialnih kupcev. Poseben poudarek je treba dati na video predstavitve in sponzorirane oglase prek Googla in družbenih omrežij, saj ti danes predstavljajo vrhunec učinkovitega oglaševanja.

Klasično oglaševanje na nekaj portalih in spletnih straneh agencij preprosto ni več dovolj za zagotovitev vidnosti. V času, ko število kupcev upada, konkurenca pa raste, je ključno, da vaš oglas izstopa in pritegne pozornost.

Če razmišljate o prodaji ali nakupu nepremičnine, vam lahko takšne statistike služijo kot koristen kompas. Številke in statistika so ključni tako pri oceni kot pri nakupu nepremičnine. Žal se večina še vedno ravna po čustvenih ocenah, nasvetih sosedov ali pregledu nepremičnin, ki so »kot tista sosedova, ki se prodaja že 5 let«. Seveda – obstajajo tudi čustveni kupci, a osnova vsega so številke.

V Marisu redno spremljamo trende in pomagamo strankam pri doseganju najboljših rezultatov.

Za več informacij ali strokovno oceno vaše nepremičnine nas lahko kadarkoli kontaktirate .

Aljoša iz Marisa
aljosa@maris.hr