Ali se splača investirati v počitniško hišo za oddajo? Tako izračunate donosnost naložbe (ROI)!

02/09/2024

V zadnjem času je postalo povsem jasno, da je v turistični državi, kot je Hrvaška, vse več ljudi, ki nepremičnine dojemajo kot vir dodatnega prihodka – pa tudi kot zaščito pred inflacijo. Z drugimi besedami: številne novogradnje ob naši obali niso namenjene bivanju, temveč ustvarjanju prihodka iz kratkoročnega turističnega oddajanja.

In to ne preseneča – kdo ne bi pomislil na enak korak, ko sliši, da je sosed ali bratranec s svojo nepremičnino zaslužil deset tisočakov letno? Če lahko moj bratranec Pero letno ustvari 10.000 €, zakaj ne bi tudi jaz?

In ravno to je razlog, da smo se lotili pisanja tega članka.

Morda ima Pero boljšo mikrolokacijo. Morda sam upravlja z najemom in osebno skrbi za vzdrževanje. Morda njegova hiša nima bazena, ki ga je potrebno vzdrževati. Vaša nepremičnina je morda večja, dražja za vzdrževanje, na manj privlačni lokaciji.

Vse to so pomembni dejavniki pri oceni donosa investicije v turistično nepremičnino. Kaj pa če smo vse skupaj narobe izračunali? Pogled na rubriko "Hiše naprodaj" hitro pokaže, koliko ljudi je razočaranih nad pričakovanim donosom – pogosto zato, ker niso realno ocenili vseh stroškov in dejavnikov, ki vplivajo na uspešnost naložbe.

Berite dalje in odkrijte, kateri dejavniki odločilno vplivajo na donosnost vaše nepremičninske naložbe – ter zakaj jih nikakor ne smete prezreti. Naučite se tudi, kako pravilno izračunati povračilo investicije (ROI), da bo vaša odločitev temeljila na dejstvih in ne na občutku.

Prvi korak: celovit vpogled v stroške

Ne glede na to, ali ste že kupili hišo, ste v fazi obnove ali šele načrtujete novogradnjo – vse stroške je treba zapisati črno na belem. Nakupna cena nepremičnine je le vrh ledene gore. Ne pozabite vključiti: agencijske provizije, stroškov pravne pomoči, stroškov adaptacije in dozidav in stroškov opremljanja.

Šele ko seštejete vse, imate realno sliko začetne investicije. In šele takrat lahko nadaljujete z izračunom ROI.

Sedaj lahko nadaljujemo z drugim korakom.

Lokacija, lokacija, lokacija

Obstajajo določeni izračuni, ki vam lahko dajo bruto povprečni prihodek nepremičnine, recimo v Istri.

A ta prihodek ne bo enak za vse. Ni isto, če imate nepremičnino v Rovinju ali pa v Pazinu! Obala dosega bistveno višje cene in zato bo gradnja ali nakup hiše tam precej bolj donosna kot gradnja ali nakup iste takšne hiše v notranjosti (razen če ne gre za turistično zanimiv kraj, kot so recimo Bale).

Torej, če se bratranec Pero nahaja na obali, vi pa boste gradili hišo 50 km v notranjosti, ne morete pričakovati enakih cen pri oddaji kot on. In posledično bo tudi vaša denarnica ostala tanjša.

Če že želite vložiti v nepremičnino, ki ni v samem mestu, poskrbite, da je blizu njega. Turistom je pomembno, da imajo nekje možnost sesti in spiti kavo ter opraviti večji nakup.

DIY ali naj drugi skrbijo za to?

Realno gledano, ljudje, ki oddajajo nepremičnine na naši obali, so pogosto tujci, ki tu dejansko ne bivajo stalno in so nepremičnino zgradili ali kupili zgolj zaradi zaslužka, ne pa zato, da bi se morali še dodatno ukvarjati z njo. Enako velja za Hrvate, ki jim je to druga nepremičnina in ki se poleg oddaje ukvarjajo še z drugimi stvarmi.

To pomeni, da bodo vse naloge, povezane z oddajo nepremičnine, prevzele agencije. In tukaj pridemo do nekaj težav.

Prvič, sodelovanje z agencijo in drugimi storitvenimi obrti pomeni dodatne stroške. Bruto prihodki tistih, ki ne upravljajo oddaje sami, so lahko tudi do 50–60 % nižji od prihodkov tistih, ki skrbijo za vse sami. Želite goste? Plačate provizijo agenciji. Želite čiščenje? Plačate storitev čistilnemu servisu. Želite čiščenje bazena? Plačate človeka, ki bo za to skrbel. Je treba zalivati in vzdrževati rastline? Tudi to nekaj stane! Veliko je stvari, ki jih ljudje ne upoštevajo, ko načrtujejo oddajo nepremičnine, pa močno vplivajo na to, da bodo njihovi prihodki nižji od Perovih, ki vse ureja sam.

Poleg tega tak depersonaliziran pristop k oddajanju pogosto ne prinese dobrih ocen. Turisti, ki pridejo na Hrvaško, si želijo, da jim ključe preda nasmejana oseba, da jih pričaka okusna jed ali kozarček lokalne pijače, da za to turistično fasado vidijo tudi prave ljudi.

Zato je idealna rešitev za tiste, ki niso v možnosti sami upravljati z oddajo nepremičnine, da najamejo manjšo, lokalno agencijo in ji prepustijo vse skrbi. Za razliko od večjih agencij, ki so po pristopu vse bolj podobne korporacijam, te manjše lokalne agencije še vedno ohranjajo tisto, kar dela hrvaški turizem poseben. Poskrbele bodo, da bodo vaši gostje dočakani s toplino, po kateri smo bili včasih, v časih pred nabiralniki za ključe, tudi posebni!

Velikost (hiše) je pomembna

Pravijo, da je manj več – in to v svetu nepremičnin še kako drži. Zakaj?

Velike hiše je težje oddajati, saj nepremičnine za najem običajno iščejo pari ali družine, ne pa velike skupine ljudi.

Pri večjih hišah so tudi višji stroški vzdrževanja. To je postalo še posebej pomembno v zadnjem času, ko so se življenjski stroški, obratovalni stroški in storitve skoraj potrojili.

In nenazadnje – večje hiše je tudi težje prodati. Če bratranec Pero prodaja svojo hišo, veliko 112 m², vi pa svojo, veliko 312 m², čeprav sta na isti lokaciji in sta enako stari, bo Pero svojo prodal “v hipu”, medtem ko bo vaša še nekaj časa ostala v ponudbi nepremičninskih agencij. Bodimo realni – vsak, ki vlaga v nepremičnino, razmišlja tudi o tem, da jo bo nekoč prodal, ko se cene dvignejo. V tem primeru so manjše hiše varnejša izbira.

A samo zato, ker imate manjšo hišo, še ne pomeni, da ne morete ponuditi vsega, kar si turisti želijo. Le poskrbeti morate, da so vsebine prilagojene njihovim željam. Na primer: turisti iščejo vsebine, ki so primerne za najmlajše – torej za otroke. Če že načrtujete gradnjo bazena, naj bo v obliki beach poola – torej z blagim, položno zasnovanim vhodom, ki je primeren za otroke (pa tudi za starejše in gibalno ovirane). Ostalim bo tako ali tako vseeno, kakšen je – važno, da je bazen!

Videz je pomemben

Pri gradnji hiše mnogi zanemarijo dizajn. In to je velika napaka.

Ob hrvaški obali bomo videli številne generične počitniške hiše ali objekte z apartmaji, ki se nikakor ne ujemajo s svojim okoljem. Resnica, ki morda ni tako privlačna, a bi jo morali slišati vsi, je ta, da bodo takšne nepremičnine najeli tisti, ki jim sploh ni mar za lokacijo in ki se želijo zgolj kopati v morju. Takšne nepremičnine povsem spregledajo regijo (v našem primeru Istro) in vso čudovito tradicijo ter zgodovino, ki jo ta ponuja.

Zato – če kupujete nepremičnino, naj bo ta tradicionalna kamnita hiša. Če pa se lotevate novogradnje, najemite arhitekta, ki zna ustvariti ta »pristni pridih«. To ne pomeni, da se morate odpovedati sodobnim udobjem – obstaja ogromno primerov čudovitih prenov ali novogradenj, ki imajo »tudi ovce in novce«, torej tako tradicionalne kot sodobne elemente. Odličen primer so fotografije v tem blogu, ki prikazujejo čudovito nepremičnino, za katero stoji Saša Šekoranja .

S takšno hišo boste dosegli višjo ceno najema, saj jih bodo najemali ljudje, ki prihajajo zaradi regijske zgodbe, ne (samo) zaradi sonca in morja. Poleg tega – izgledajo veliko lepše!

Kakšen je zaključek?

Da, veliko je dejavnikov, ki jih je treba upoštevati, ko načrtujete gradnjo ali nakup nepremičnine z namenom oddajanja. Poleg vsega, kar smo že navedli, so tu tudi stroški, ki izhajajo iz državnega aparata – medtem ko imajo Hrvati možnost pavšalnega obdavčevanja, imajo tujci državni davek, ki je lahko bistveno višji.

Vaš bratranec Pero je verjetno sedel, vse ocenil, izračunal stroške in zato s svojo nepremičnino tako dobro zasluži. Govorimo o velikem denarju – tako kar zadeva stroške kot tudi potencialni zaslužek – zato se ne splača zaletavati kot kura brez glave.

Najpomembneje je, da upoštevate postavke, zaradi katerih najbolj niha cena, ki jo lahko dosežete z oddajanjem, in to so:

• Lokacija nepremičnine

• Oblikovanje nepremičnine

• Storitev, ki jo boste zagotovili turistom

Za vse ostale postavke pa je tukaj naša tabela za izračun donosa investicije (ROI)!

Tabela stroškov in prihodkov – primer

Vemo, res smo se razpisali v tem blogu, in zdaj vam je verjetno vsega preveč – preveč postavk, ki si jih morate zapomniti in o katerih morate razmišljati. Zato smo pripravili pregledno in preprosto tabelo, ki jo lahko uporabite pri načrtovanju donosa na investicijo.

Vsebuje vse stroške, ki se lahko pojavijo pri oddajanju nepremičnin – tudi tiste, na katere morda sploh ne bi pomislili.

Upamo, da vam bo služila kot dobra izhodiščna točka za nadaljnji poslovni načrt. Tabelo lahko prenesete na tej povezavi.

Za vsa dodatna vprašanja smo vam, kot vedno, na voljo.

P. S. Bratranec Pero je izmišljeni lik, uporabljen zgolj za ponazoritev problematike donosa na investicijo. Vsaka podobnost z resničnimi osebami je zgolj naključna.