Kako smo prodali stavbno zemljišče v Peroju za 59 % nad tržno ceno – in kaj smo morali za to narediti

Ena vijolična fasada, ki je spremenila vse

Predstavljajte si, da ste Silvija iz Trsta. Leta varčujete za košček Istre – miren kotiček, vrt, razgled, ki vas vsako jutro nagradi. Končno kupite stavbno zemljišče. Lepa lokacija, dobra cena, načrti so vam že v glavi.

Potem pa začne graditi sosed.

Leto dni pozneje tik ob vaši parceli stoji apartmajski objekt. Pobarvali so ga v lila barvo – v tisto barvo Milka čokolade, ki lepo deluje na embalaži, ne pa tudi na istrski fasadi.

Silvija me je poklicala in rekla: "Predstavljaj si mene v pokoju, da moram gledati to hišo."

Italijanka z okusom je kupila košček Istre. Dobila pa je pogled na vijolično fasado z apartmaji.

Ta zgodba mi je ostala v glavi kot sprožilec. In ni bila edina. V Peroju, vasi, kjer sem odraščal, sem gledal, kako je nekdo svojo hišo prebarval v električno rumeno. Malo po malo se je nekaj, kar je Istro delalo posebno – avtohtonost, skladnost, kamen, red – začelo razpadati. Ne naenkrat. Počasi, gradnjo za gradnjo, oglas za oglasom.

Začel sem razmišljati: ali je lahko drugače?

Istra se je gradila brez načrta – in to se vidi

To ni kritika posameznih lastnikov. To je sistemski problem, ki traja desetletja.

Občine so leta zamujale s prostorskimi načrti. Podrobni ureditveni načrti niso obstajali ali pa so bili zastareli. Nihče ni določil niti širine dostopne ceste, niti višine sosedove hiše, niti barve fasade. Rezultat je bil predvidljiv: vsak po svoje, kaos za vse.

Tam, kjer so prostorski načrti predvidevali družinske hiše, so zrasle večstanovanjske stavbe z apartmaji. Infrastruktura – ceste, vodovod, elektrika – je bila dimenzionirana za drugačno intenzivnost uporabe. Danes imamo v posameznih delih Istre ulice, ki preprosto ne morejo sprejeti toliko vozil. Ker so bili ti projekti načrtovani z enim parkirnim mestom na enoto, preostali avtomobili končajo na cesti. Gneča, ki nastane, ni naključje – je predvidljiva posledica gradnje brez načrta.

 

Pred približno desetimi leti: varnost namesto negotovosti

Pred približno desetimi leti sem dobil v prodajo večje zemljišče, ki se leta ni moglo prodati. Sedel sem z lastniki in jim rekel eno: težava ni cena – težava je negotovost.

Kupec, ki gleda to parcelo, se v resnici boji. Boji se, kaj bo zgradil sosed. Boji se, da ne bo dobil priključka elektrike. Boji se, da bo asfaltirana cesta ostala le obljuba.

Odločili smo se odgovoriti na vsa ta vprašanja, še preden bi jih kupec sploh postavil.

Pripravili smo manjši masterplan za vseh 13 parcel. Določili smo, da se lahko vsaka parcela uporabi izključno za eno družinsko hišo – brez delitve na več stanovanjskih enot. Za vsako parcelo smo posebej določili največjo višino do slemena in prepovedali gradnjo drugega nadstropja – in to smo prvič vpisali kot prepoved posega v razgled v zemljiškoknjižni izpisek zemljišča. Poznate naše ljudi: brez vpisane prepovedi se vedno najde kdo, ki poskusi. In res se je našel – eden od kupcev je skušal v projekt vključiti tako imenovano kapunero, golobnjak na strehi, kot izhod za dvigalo. Seveda je moral projekt spremeniti.

Poleg vseh teh omejitev smo sklenili tudi medlastniško pogodbo, ki je jasno določila vse dogovorjene omejitve. Ker prostorski načrt formalno vsakomur dopušča gradnjo v določenih okvirih, smo s pogodbo postavili strožja pravila – in kdor bi jih kršil, bi moral vsakemu od sosedov plačati kazen v višini 30.000 EUR.

Ob teh omejitvah smo dali tudi jamstvo za pridobitev dovoljenj prek naših arhitektov: kupci so del kupnine za zemljišče plačali vnaprej, preostanek pa po pridobitvi gradbenega dovoljenja – po njihovih željah, vendar pod našimi pogoji. Za vsakega kupca sem osebno uredil vse komunalne priključke – vodo, začasni in stalni priključek elektrike.

Rezultat? Vseh 13 parcel je bilo prodanih. Dogovorjena začetna cena je bila 110 EUR/m², prodali pa smo po 175 EUR/m² – kar je 59 % nad začetno oceno.

Razlog je bil preprost: kupci so točno vedeli, kaj kupujejo. In za to varnost so bili pripravljeni plačati.

 

 

Drugi projekt v Peroju: infrastruktura vnaprej, arhitektura kot jamstvo

Pri novem, večjem projektu v Peroju smo šli še korak dlje.

Investitorja – arhitekt in poslovnež, ki dobro razumeta, kaj kupce zadržuje – sta se srečevala z istim problemom: odlična lokacija, a leta brez prodaje. Razlog je bil vedno isti: preveč neznank.

Tokrat nismo čakali, da kupec postavi vprašanje. Odgovorili smo vnaprej.

Infrastruktura je bila rešena in plačana pred prvim oglasom

Notranjo cesto smo asfaltirali. Za vsako parcelo smo vnaprej zakupili in plačali 13 kW električne energije – ker po starem sistemu nikoli ne morete jamčiti, da bodo kilovati sploh na voljo. Voda je bila pripeljana do vsake parcele. Kanalizacija je bila urejena. Javna razsvetljava je bila zgrajena.

Kupec, ki pride na teren, ne gleda praznega polja in seznama obljub. Vidi cesto, vidi priključke, vidi projekt, ki se resno izvaja.

Arhitektura je bila določena z masterplanom

Angažirali smo arhitekturni studio Triptih – Marka Perčića in Danijelo Perčić – ki sta pripravila smernice za videz bodočega naselja. Na celotnem projektu so ravne strehe prepovedane – dovoljene so izključno poševne, v istrskem duhu. Prepovedana je delitev parcel na več stanovanjskih enot. Barve in materiali so okvirno določeni, kupcu pa puščajo svobodo znotraj teh okvirov.

 

 

 

 

 

 

 


 

Pogosta vprašanja

 

Se splača izdelati masterplan, če ste lastnik večjega zemljišča?

Da – in to iz enega preprostega razloga: urejen projekt doseže višjo ceno. Masterplan, ki jasno določa, kaj bo nastalo na zemljišču – tip gradnje, višine, materiale, infrastrukturo – kupcu daje varnost. In varnost ima svojo ceno. Če ste lastnik večjega nezazidanega zemljišča, ki ga nameravate parcelirati in prodati, masterplan ni strošek – je naložba, ki se neposredno pokaže v doseženi ceni.

Ali je mogoče delitev parcele in višino gradnje prepovedati s pogodbo?

Da – vendar samo v situaciji, opisani v prvem vprašanju: ko celotno zemljišče ob prodaji pripada enemu investitorju oziroma lastniku. Takrat je mogoče za vsako parcelo v zemljiški knjigi vpisati prepoved posega v razgled, z medlastniško pogodbo vseh bodočih lastnikov pa podpisati sporazum, v katerem so navedene vse omejitve in interna pravila – višine, tipi gradnje, število stanovanjskih enot, obveznosti vzdrževanja. Če kupujete od zasebnega lastnika, ki prodaja samo eno parcelo, takšna zaščita ne obstaja – in je nima smisla zahtevati.

Ali je komunalna infrastruktura vedno preverjena?

Ni – in prav to je eno največjih tveganj pri nakupu zemljišča. Priključenost na vodovodno in kanalizacijsko omrežje je mogoče vnaprej preveriti pri pristojnih komunalnih podjetjih in v dokumentaciji. Elektrika je posebna zgodba.

Žal pisnega dokumenta, ki bi potrdil, koliko kW je trenutno na voljo na določeni lokaciji, od HEP-a preprosto ne morete dobiti – vsaj ne na neformalno poizvedbo. HEP vam tega ne bo povedal, dokler ne pripravite projekta in vsega uradno ne pošljete v odobritev. To pa je že resen strošek in tveganje, ki ga nihče ne želi nositi, dokler ni prepričan, da se nakup sploh izplača. V praksi dejansko stanje kapacitet večinoma izveste neuradno – če imate »zvezo« v HEP-u.

Naš investitor pri projektu v Peroju je to uspel urediti in kapacitete zakupiti vnaprej – vendar to ni pravilo, temveč izjema. Vedno zahtevajte pisno dokumentacijo za vodo in kanalizacijo, pri elektriki pa bodite realni: brez projekta ni natančnega odgovora.

 

 

 

Aljoša Vučetić Maris nekretnine — Pula, Istra

Iščete stavbno zemljišče v južni Istri z jasnimi odgovori na vsa zgornja vprašanja? Oglejte si trenutno razpoložljivo zemljišče v Peroju — urejen projekt, popolna infrastruktura, masterplan: Stavbno zemljišče Peroj, 1.172 m², 800 m do morja →

Za vsa ostala vprašanja nas kontaktirajte — vsaka parcela v našem portfelju ima popolno dokumentacijo in transparentne informacije o projektu.