34-odstotni padec nepremičninskega trga v Istri – Kaj se dogaja in kaj to pomeni za vas?

Avtor: Aljoša Vučetić, Maris nekretnine | Datum: januar 2026 | Čas branja: 8 minut

Bodimo iskreni – številke ne lažejo. Uradni podatki Davčne uprave Republike Hrvaške so razkrili tisto, kar mnogi na tem področju čutijo že nekaj časa: nepremičninski trg v Istrski županiji je v obdobju 2023–2025 doživel dramatičen 34-odstotni padec. Če ste lastnik nepremičnine, ki razmišlja o prodaji, ali potencialni kupec, ki čaka na pravi trenutek, je ta analiza točno to, kar potrebujete.

Uradni podatki ne puščajo prostora za dvome

Glede na najnovejše uradne podatke Davčne uprave Republike Hrvaške število prodanih nepremičnin v Istrski županiji kaže jasen in zaskrbljujoč trend. Poglejmo, kaj točno kažejo številke:

Pomembna opomba o uradnih podatkih

Uradni podatki Davčne uprave vključujejo VSE vrste nepremičnin – stanovanja, hiše, zemljišča, poslovne prostore, garaže in drugo. V naši podrobni analizi smo se osredotočili izključno na stanovanja, hiše in gradbena zemljišča, saj menimo, da za večino kupcev in vlagateljev najbolje odražajo dejansko stanje na trgu.

 

Kaj pomenijo te številke?

Leto 2023 je bilo vrhunec trga z rekordnimi 14.900 transakcijami. Od takrat smo priča nenehnemu upadu – najprej 21 % leta 2024, nato pa dodatnih 16 % leta 2025. Skupni upad od leta 2023 do 2025 znaša 5.096 transakcij, kar je 34 % manj.

Kaj se dogaja s prodajo v južni Istri?

Za jasnejšo sliko smo analizirali podatke iz petih ključnih mest v južni Istri: Pule, Medulina, Vodnjana, Ližnjana in Fažane. Osredotočili smo se na obdobje 2023–2025 in kategorizirali le stanovanja, hiše in gradbena zemljišča – nepremičnine, ki najbolj verodostojno odražajo stanje na trgu.

 

2025 – leto velikega padca

Ta graf pove več kot tisoč besed. Vrhunec aktivnosti je bil zabeležen v drugi polovici leta 2023 z 910 transakcijami. Do druge polovice leta 2025 se je to število zmanjšalo na le 465 transakcij – kar je skoraj 49-odstotni padec!

Zanimivo je, da je leto 2024 pokazalo rahlo povečanje (+9,4 %) v primerjavi z letom 2023, kar kaže na zapozneli učinek gospodarskih sprememb. Vendar pa leto 2025 prinaša drastičen padec s padcem aktivnosti za 52,9 % v primerjavi s prejšnjim letom.

Dobra novica? V drugi polovici leta 2025 opažamo rahlo okrevanje (+35 % v primerjavi s prvo polovico). Morda smo dosegli dno?

Pula – 285 milijonov evrov prometa v treh letih

Kot največje mesto v regiji in edino mesto, katerega podatki so bili uradno potrjeni in usklajeni z Davčno upravo Republike Hrvaške, si Pula zasluži posebno pozornost. V obdobju 2023–2025 je Pula zabeležila skupno 1828 prodanih nepremičnin, kar predstavlja 44,6 % trga petih analiziranih mest.

Še bolj impresivno pa je, da ko analiziramo obseg denarnega prometa, dobimo povsem novo perspektivo. Na podlagi povprečnih tržnih cen (stanovanja ~182.000 €, hiše ~320.000 €, zemljišča ~72.000 € na transakcijo) ocenjujemo, da je skozi Pulj potekalo naslednje:

 

​Finančni pregled Pule (2023–2025)

  • Stanovanja: 226,7 milijona EUR (79,5 % celotne vrednosti transakcij)
  • Hiše: 21,1 milijona EUR (7,5 % celotne vrednosti transakcij)
  • Parcele: 37,2 milijona EUR (13 % celotne vrednosti transakcij)
  • SKUPAJ: ~285 milijonov EUR v treh letih

Vrhunec vrednosti transakcij je bil zabeležen v drugi polovici leta 2024, z ocenjenimi 71,2 milijona EUR. Do prve polovice leta 2025 se je promet znižal na 28,6 milijona EUR – kar je skoraj 60 % manj. Druga polovica leta 2025 je prinesla rahlo okrevanje na 32,3 milijona EUR, vendar je to še vedno manj kot polovica tržnega vrha.

Zakaj prihaja do tega upada?

Po pregledu številk se postavlja logično vprašanje: zakaj? Kaj se je zgodilo s trgom, ki je bil na vrhuncu leta 2023?

Glavni razlogi za upočasnitev trga:

  • Obrestne mere niso več ugodne
    Zvišanje obrestnih mer z okoli 3 % na 3–4 % se morda zdi nepomembno, vendar za povprečnega kupca znatno zmanjša možnost zadolževanja. Poleg tega so banke zaostrile pogoje za odobravanje hipotekarnih posojil.
     
  • Cene so dosegle svojo zgornjo mejo
    Po letih nenehne rasti (2020–2024) so ​​cene nepremičnin dosegle ravni, ki si jih mnogi domači kupci preprosto ne morejo privoščiti.
     
  • Prevlada domačih kupcev, ki kupujejo za osebno uporabo
    Ključno dejstvo, ki se pogosto spregleda, je, da je večina kupcev lokalnih prebivalcev, ki kupujejo nepremičnine za reševanje svojih stanovanjskih potreb, ne pa tujih vlagateljev. Višje cene, strožji pogoji odobravanje stanovanjskih kreditov in stagnirajoče plače jim vse težje otežujejo lastništvo doma.
     
  • Gospodarska negotovost
    Svetovna inflacija in širši gospodarski trendi so vplivali na zaupanje kupcev. Ljudje so bolj previdni pri prevzemanju velikih finančnih obveznosti.

Kaj to pomeni za vas? Praktični nasveti

Če ste kupec:

Zdaj je čas za pogajanja. Po dveh letih padajoče aktivnosti so prodajalci bolj realistični in odprti za pogajanja o cenah. Trg ni več trg prodajalcev, kot je bil leta 2023 in v začetku leta 2024.

  • Bodite potrpežljivi: Ne hitite s prvo ponudbo, ki jo vidite. Na voljo je več izbire kot med obdobjem »vročega« trga.
  • Temeljito raziščite: Pridobite uradne cenitve in se ne zanašajte samo na zahtevane cene. Preberite naš obsežen vodnik za kupce, ki zajema vse korake od ogleda nepremičnin do registracije lastništva.
  • Osredotočite se na kakovost: V takšnih tržnih razmerah je dostop do kakovostnih nepremičnin po realnih cenah lažji.
  • Pripravite svoje finance: Čeprav so obrestne mere okoli 3–4 %, so merila za posojanje strožja. Potrebovali boste soliden kapital in stabilen dohodek. Če ste tuji kupec ali Hrvat, ki živi v tujini, preberite naš vodnik po hipotekarnih posojilih za tujce.
  • Razmislite o manjših nepremičninah: Stanovanja med 40 in 60 m² in manjše hiše ponujajo najboljše razmerje med ceno in kakovostjo.

Če ste prodajalec:

Realizem je ključ do uspešne prodaje. Čas hitre prodaje po napihnjenih cenah je mimo. Trg leta 2026 zahteva drugačen pristop.

  • Natančna cenitev je ključna: Najemite pooblaščenega cenilca. Predrage nepremičnine ostanejo na trgu več mesecev.
  • reverite svojo dokumentacijo: Preden nepremičnino objavite na trgu, se prepričajte, da imate veljavno uporabno dovoljenje ali pa začnite postopek njegove pridobitve. Brez njega banke kupcu ne bodo odobrile financiranja.
  • Analizirajte konkurenco: Preglejte, kaj se trenutno oglašuje na vaši ulici in v vaši soseski. Kdo so vaši konkurenti? Kako podobne so si njihove nepremičnine in po kakšnih cenah se oglašujejo?
  • Bodite pripravljeni na pogajanja: Prilagodljivost pospeši prodajo.
  • Trženje je ključnega pomena po cenitve: Profesionalna fotografija, video, virtualni ogledi in tlorisi so zdaj norma. A to še ni vse – plačano oglaševanje je nuja, ne razkošje. Brez prepoznavnosti ni prodaje.
  • Spremljajte in analizirajte uspešnost: Spremljajte svoje oglase, klice in povpraševanja. Če v 2–3 tednih ni odgovora, ne čakajte – hitro se odzovite in prilagodite svojo ceno ali trženjsko strategijo.
  • Ne pozabite: Prodaja nepremičnine ni sa,o objava oglasa, temveč aktiven proces. Zahteva vašo predanost in pripravljenost na prilagajanje.
  • Razumevanje celotnega postopka: Če kupec uporablja hipoteko, se seznanite s postopkom preverjanja posojila in pričakovanimi časovnimi okviri. Celoten postopek običajno traja 45–60 dni od odobritve posojila.
  • Časovni razpored je pomemben: Druga polovica leta običajno kaže večjo aktivnost na trgu prodaje nepremićnin.

Če ste vlagatelj:

Dolgoročni obeti ostajajo pozitivni. Trenutna korekcija trga predstavlja priložnosti za strateške prevzeme.

  • Pula kot varna izbira: Kot regionalno središče Pula ponuja najmočnejše dolgoročne obete.
  • Gradbena zemljišča z dovoljenji: Gradnja s trenutnimi stroški gradnje je lahko donosna.
  • Manjša stanovanja v turističnih lokacijah: Stabilno povpraševanje za najem in nižje vstopne cene. Načrtujete kratkoročni najem? Preberite naš vodnik po najemu stanovanj in počitniških hiš, vključno s predpisi za leto 2026.
  • Gradnja manjših družinskih hiš: Trenutno je v segmentu manjših, visokokakovostnih družinskih hiš (100–150 m²) v Puli in okolici malo konkurence. Povpraševanje na trgu obstaja, medtem ko je ponudba še vedno omejena. Razmislite o tej priložnosti ali pa si oglejte našo trenutno ponudbo hiš za prodajo v Istri.
  • Izogibajte se predragim nepremičninam: Bolje je počakati na korekcijo kot kupiti na vrhuncu.

Zaključek: Trg se prilagaja novi realnosti.

34-odstotni padec v istrski regiji ni razlog za paniko, temveč naravna korekcija po letih pregrevanja. Leto 2023 je bilo zlato leto, ki se ne bo kmalu ponovilo, vendar to ne pomeni, da so nepremičnine v Istri izgubile svojo vrednost ali privlačnost.

Spremenil se je pristop. Doba prodaje vsega, ne glede na ceno ali kakovost, je končana. Kupci zdaj iščejo resnično vrednost za denar, prodajalci pa morajo biti v svojih pričakovanjih bolj realistični.

Za tiste, ki se trga lotevajo z jasno strategijo, zanesljivimi podatki in realnimi pričakovanji – ne glede na to, ali kupujejo ali prodajajo – je lahko leto 2026 zelo uspešno. Potrebujete strokovni nasvet ali cenitev nepremičnine? Za brezplačen posvet nas kontaktirajte.

Prenesite podrobno analizo (PDF)

Se želite poglobiti v številke? Pripravili smo celovito poročilo z 8 podrobnimi grafi, tabelami in finančnimi analizami za vsa mesta v južni Istri. Vsebina:

  • Podrobna analizo vseh petih mest
  • Mesečna nihanja cen
  • Razdelitev po vrstah nepremičnin
  • Povprečne vrednosti transakcij
  • Napovedi za leto 2026

Prenesite brezplačno poročilo v PDF obliki

Ali nameravate kupiti ali prodati nepremičnino v Istri?

Z več kot 20-letnimi izkušnjami na trgu južne Istre vam lahko ekipa Maris Real Estate pomaga pri pravi odločitvi – ne glede na to, ali iščete popolno nepremičnino ali jo želite prodati po optimalni ceni.

Kontaktirajte nas neposredno prek WhatsAppa in se pogovorimo o vaših potrebah.

Pošljite nam sporočilo na WhatsAppu

Oglejte si naše oglase

O avtorju:

Aljoša Vučetić je direktor podjetja Maris Real Estate, agencije, specializirane za nepremičninski trg v južni Istri. Z več kot 20-letnimi izkušnjami Aljoša in njegova ekipa nudita strokovno svetovanje o nakupu, prodaji in vlaganju v nepremičnine v celotni puljski regiji.

📧 info@maris.hr | 📞 +385 52 501 333 | 🌐 www.maris.hr

Viri podatkov

Hrvaška davčna uprava - Uradni podatki o transakcijah za Istrsko županijo
Baza podatkov eNekretnine - Podatki za mesta Pulj (uradno potrjeno), Medulin, Vodnjan, Ližnjan in Fažana
Analiza vključuje izključno: stanovanja, hiše in gradbena zemljišča
Obdobje: januar 2023 - december 2025.