Nepremičnine se soočajo z negotovo prihodnostjo – kaj prinaša leto 2026?

Nepremičninski trg na Hrvaškem, še posebej v Istri, je na pomembni prelomnici. Medtem ko smo bili v prejšnjih letih priča nezaustavljivi rasti cen, nepremičnine v letu 2026 vstopajo v obdobje, za katerega je značilna večja selektivnost kupcev in prilagajanje novim gospodarskim realnostim. Z drugimi besedami, časi, ko se je prodajalo vse s streho in štirimi stenami, ne glede na ceno in kakovost, so minili. Zato je ključnega pomena, ne glede na to, ali nameravate investirati ali prodati, razumeti dinamiko, ki opredeljuje to leto.

Od količine do kvalitete

V preteklih letih (zlasti od 2020 do 2024) je prevladovala psihologija strahu pred inflacijo. Ljudje so kupovali nepremičnine samo zato, da jim denar ne bi izginil v banki. Danes, leta 2026, pa kupci niso več v paniki. Postali so bolj previdni in izobraženi. Istra je še vedno magnet za tuje vlagatelje (zlasti iz Nemčije, Avstrije in Slovenije), vendar je fokus drugačen. Ljudje ne kupujejo več "karkoli" samo zato, da bi rešili kapital pred inflacijo. Danes se išče dodana vrednost.

Investitorji iščejo nepremičnine z visoko energetsko učinkovitostjo in potencialom za celoletno uporabo. Na primer, luksuzna vila v notranjosti Istre s toplotno črpalko in sistemom pametnega doma danes dosega bistveno boljšo ceno in hitrejšo prodajo kot podobna nepremičnina, ki se zanaša na zastarele sisteme ogrevanja in hlajenja.

Novi modeli naložb v nepremičnine

Eden najbolj zanimivih trendov v letu 2026 je vstop institucionalnih vlagateljev (pokojninskih skladov, investicijskih družb) na trg stanovanjskih nepremičnin. Namesto prodaje posameznih stanovanj vse pogosteje opažamo modele build-to-rent, tj. gradnjo celih stavb izključno za dolgoročni najem.

Prav tako postajajo standard projekti mešane rabe. To so kompleksi, ki združujejo stanovanjske prostore, pisarne in poslovne objekte (kavarne, telovadnice, vrtce). Za kupca v Istri to pomeni, da z nakupom stanovanja pridobi dostop do celotnega ekosistema storitev, kar drastično poveča vrednost nepremičnine na trgu najemov.

Stroški gradnje in financiranja nepremičnin

Rast stroškov materiala in dela, ki se je začela pred nekaj leti, je leta 2026 dosegla plato, vendar na zelo visoki ravni. Dejstva ne lažejo, stroški financiranja so danes neprimerljivo višji kot pred petimi leti. To seveda neposredno vpliva na ponudbo:

  • manj je špekulativne gradnje
  • investitorji se osredotočajo na projekte z visoko maržo (luksuz)
  • srednji razred novogradenj trpi, ker so proizvodni stroški blizu prodajne cene, ki jo trg lahko prenese.

To pomeni, da bo leta 2026 ponudba kakovostnih in cenovno dostopnih novogradenj omejena, kar bo kljub manjšemu povpraševanju ohranilo stabilne cene.

Kaj pa cenovno dostopen najem stanovanja?

Vprašanje vseh vprašanj leta 2026 je dostopna najemnina. Jasno je, da zasebni sektor, ki ga pritiskajo visoke cene zemljišč in stroški gradnje, sam ne more ponuditi nizkih najemnin in ostati dobičkonosen. Odgovor se torej skriva v pametni sinergiji, v kateri država in lokalna oblast nehata biti zgolj regulatorja in postaneta aktivna partnerja.

V tem novem modelu država prevzema vlogo z davčno politiko, ki spodbuja stabilnost. Z uvedbo bistveno nižjih dohodninskih davkov za dolgoročne najeme v primerjavi s kratkoročnimi, turističnimi najemi bi oddajanje stanovanj lokalnim prebivalcem moralo prenehati biti »manj donosna možnost« in postati varen in predvidljiv dohodek. Po drugi strani pa imajo lokalne oblasti moč, da neposredno vplivajo na ponudbo na terenu. Namesto prodaje mestnih parcel najvišjemu ponudniku se odpira prostor za model gradbenih pravic. Čeprav se takšna praksa v Istri žal še ni uveljavila, ponuja rešitev, pri kateri investitor prejme zemljišče v uporabo pod pogojem, da je določen odstotek stavbe namenjen cenovno dostopnim stanovanjem. To bi neposredno rešilo pomanjkanje stanovanj, ne da bi ustavilo zasebne naložbe, ki jih regija obupno potrebuje.

Celoten sistem bo leta 2026 zaokrožil nov regulativni okvir, ki je na trg prinesel težko pričakovano disciplino. Zakoni o upravljanju stavb in davek na nepremičnine , ki so zdaj v polni veljavi, ne dopuščajo več, da bi tisoči kvadratnih metrov v Istri ostali prazni in neizkoriščeni. Takšna sredstva zdaj predstavljajo strošek, ki lastnike seveda usmerja k trgu najemnin.

Kaj pričakovati do konca leta?

Čeprav so naslovi pogosto senzacionalni, leto 2026 ni leto poka mehurčka, temveč faza nujnega uravnoteženja ponudbe in povpraševanja. Nepremičnine v Istri še vedno ohranjajo status varnega zatočišča za kapital, vendar ta status zdaj prinaša pogoj pametnejšega in premišljenejšega pristopa k vlaganju. Čas, ko je bilo dovolj imeti v lasti le kvadratni meter katerega koli prostora, je za nami. Danes trg narekujejo strogi ESG kriteriji. Energetska učinkovitost, družbena odgovornost in transparentno upravljanje so postali nepogrešljivi dejavniki, ki neposredno vplivajo na likvidnost nepremičnin. Stavbe, ki ignorirajo okoljske standarde ali se ne ujemajo z vizijo trajnostnega razvoja, vse težje najdejo pot do kupcev, banke pa takšne projekte obravnavajo kot visoko tvegane, kar znatno otežuje njihovo financiranje.

Zaradi te tržne preobrazbe leto 2026 vsem udeležencem pošilja jasno sporočilo; če je vaš cilj hiter dobiček »čez noč«, vas lahko to leto resno razočara. Trg se je očistil špekulativnih posegov in postal polje za tiste, ki gledajo dolgoročno. Za vlagatelje, ki iščejo dolgoročno stabilnost in ohranjanje vrednosti premoženja, je zdaj idealen čas za vstop v projekte, ki imajo v svojem jedru brezkompromisno kakovost, okoljsko trajnost in jasen, profesionalen model upravljanja. To so nepremičnine, ki bodo v prihodnjih letih ne le ohranile, ampak tudi znatno povečale svojo vrednost.