Trg nepremičnin na Hrvaškem: Kaj si kupci želijo, kako kupiti nepremičnino in kako se trg spreminja

Hrvaški nepremičninski trg je privlačen in je lahko odlična naložba, a zunanjemu svetu se zdi kot zapletena sestavljanka: cene naraščajo, predpisi so specifični, pričakovanja kupcev pa višja kot kdaj koli prej, zlasti med vlagatelji zunaj EU. Ta vrtinec informacij – ki se zelo razlikuje od držav zunaj EU – se lahko zdi zapleten, zato ga poenostavimo.

Na nedavni panelni konferenci ACAP v Chicagu smo govorili o tem, kaj iščejo današnji kupci in kam gre hrvaški nepremičninski trg, obravnavali pa smo tudi nekatere specifične teme: pravna, davčna in hipotekarna vprašanja, vlogo arhitekture in oblikovanja ter izzive, s katerimi se običajno soočajo tuji vlagatelji.

V panelu so bili Ante Jakić (nepremičninski agent iz New Yorka), Sandro Užila (oblikovalec iz Istre), Sanja Bogović Floričić (davčna strokovnjakinja), Mia Mihovilović (odvetnica) in naš Aljoša Vučetić, predstavnik nepremičninske agencije Maris iz Pule.

Da bi zbrali vse informacije, predstavljene na panelu, na enem mestu, smo pripravili povzetek panela v obliki vprašanj in odgovorov, zato boste spodaj našli:

  • ključna vprašanja, o katerih smo razpravljali na panelu
  • dodatna vprašanja občinstva
  • konkretni in praktični odgovori naših strokovnjakov.

Cilj tega bloga je, da vam ponudi jasen in praktičen vpogled v to, kaj se dejansko dogaja na trgu, kaj si kupci želijo, na katere pravne in davčne podrobnosti morate biti pripravljeni in kako se kot tujec lotiti vlaganja v nepremičnine na Hrvaškem.

V: Ko večina od nas obišče Hrvaško, vidimo veliko modernih domov. Nam lahko poveste več o nepremičninah na hrvaški obali, pa tudi o projektu Stara kamnita hiša?

O: Uspeh projekta »Stara kamnita hiša« temelji na uporabi lokalnih materialov (kamen in terakota), v kombinaciji s tradicionalnim slogom in sodobnimi detajli. Ta pristop je tisto, kar kupci vse bolj iščejo, saj si želijo avtentičnosti, prepletene s sodobnim udobjem. Cilj projekta je poudariti naravne lepote in zgodovino Hrvaške, tega pa ni mogoče doseči z gradnjo standardiziranih sodobnih »sivih kock«, temveč z ustvarjanjem edinstvenih domov, ki jih navdihujejo zgodbe in bogata zgodovina.

V: Ko vas ljudje kontaktirajo glede nepremičnin na Hrvaškem, ali običajno sprašujejo po najcenejši možnosti ali želijo nekaj lepega, kulturno navdihujočega, kot sta kamen in terakota? Ali njihovo zanimanje temelji na ceni ali kulturi?

O: Ovisi o cilju klijenta, naime, ako žele brzo prodati nekretninu, mogli bi tražiti najjeftiniju opciju. Međutim, svi panelisti slažu se da su idealni klijenti oni usmjereni na kvalitetu i jedinstvenost. Većina ljudi danas gradi manje kuće, ali troši više na fine detalje, znajući da se jedinstven, dobro osmišljen projekt s uvjerljivom pričom prodaje znatno skuplje od jeftine, generičke gradnje.

V: Kaj hrvaški nepremičninski trg potrebuje na področju nepremičnin? Kaj naj ljudje storijo z nepremičninami, ki jih podedujejo?

O: Trg hrepeni po nepremičninah, zgrajenih v duhu lokalnega okolja in kulturne dediščine. Če je oseba podedovala staro kamnito hišo, je odločitev o obnovi ali prenovi v celoti odvisna od funkcionalnosti in finančne upravičenosti nepremičnine.

Kot pri drugih tržnih uspehih, ne le v nepremičninskem sektorju, mora oblikovanje vedno slediti funkcionalnosti in biti finančno utemeljena izbira. Če je torej stavbo mogoče rešiti in je možna njena obnova, je ohranjanje njenega sloga in dediščine zelo priporočljivo.

V: Če se ozremo v prihodnost, če nekdo načrtuje gradnjo hiše ali oblikovanje hotela na Hrvaškem, kakšne lastnosti bi morale imeti te nepremičnine?

O: Ko pomislimo na luksuzne nepremičnine na Hrvaškem, takoj pomislimo na bazen, savno in telovadnico. Vendar pa se pri dolgoročnem pogledu na nepremičnino zavemo, da je najpomembnejši element njene prihodnje zasnove njena prilagodljivost uporabe. Predstavljajte si svet pred enim letom, pred mesecem dni, celo včeraj – videli boste, da so spremembe edina stalnica v našem življenju, zato mora biti dom zasnovan tako, da se bo prilagodil spreminjajočemu se življenjskemu slogu, velikosti družine ali tehnologiji za prihodnje namene.

Vedno si zapomnite, da je najpomembneje zgraditi dom, ne le hišo. Upoštevanje tega načela vam bo pomagalo uskladiti se z globalnim kupcem, trenutnimi tržnimi trendi in splošno vrednostjo nepremičnine.

V: Povejte nam več o hrvaškem nepremičninskem trgu. Ali ljudje kupujejo, kje želijo biti in od kod prihaja povpraševanje?

O: Ko gre za nepremičnine, lahko sklepamo, da povpraševanje v prvi vrsti spodbujajo tri velike skupine potencialnih kupcev:

  • Hrvati, ki delajo v tujini in načrtujejo vrnitev na Hrvaško ali vlaganje v njene nepremičnine
  • Nemci, Avstrijci in Slovenci (tradicionalno velik del kupcev)
  • vlagatelji iz ZDA, Kanade in Avstralije (ki znatno naraščajo).

Ti kupci se osredotočajo predvsem na stanovanja in vile, s trendom vlaganja v zemljišča v bližini večjih obalnih mest, kot so Split, Rovinj in Pulja.

V: Kaj ljudi žene k nakupu nepremičnin na Hrvaškem? So to njihove vezi z državo, varnostni ali davčni razlogi?

O: Lahko razpravljamo o razlogih in vedno bomo prišli do istega zaključka: občutek varnosti na Hrvaškem je glavni motivator pri nakupu nepremičnin. Za mednarodne kupce je največja privlačnost to, da ima Hrvaška občutek varnosti in miren način življenja, kar dejansko drži. Poleg tega, če pogledamo izseljence obstajajo tudi kulturne vezi, ki so pomemben dejavnik, povezan z njihovo odločitvijo, da se vrnejo na Hrvaško in tam kupijo dom.

V: Katera je najdražja nepremičnina na hrvaški obali, na katero ste naleteli v zadnjem času, zlasti v Pulju in Istri?

O: Za določena luksuzna stanovanja v zaželenih obalnih območjih, kot sta Rovinj in Pulj, so cene dosegle celo 10.000 EUR na kvadratni meter (1.072 USD na kvadratni meter).

V: Kakšen postopek čaka državljane držav zunaj EU, če želijo kupiti nepremičnino na Hrvaškem?

Državljani držav zunaj EU morajo za nakup nepremičnin na Hrvaškem pridobiti dovoljenje ministrstva za pravosodje – korak, ki za državljane EU ni potreben. Postopek lahko razdelimo na več glavnih delov.

1. Začetni koraki vključujejo izbiro nepremičnine, podpis predpogodbe/kupne pogodbe in plačilo 10-odstotnega pologa. Priporočljivo je najeti profesionalno ekipo, da se v celoti upošteva zakonodaja in izbere najboljša možna nepremičnina po optimalni ceni. To vključuje nepremičninskega posrednika, ki kupcu pomaga skozi celoten postopek nakupa nepremičnine, lokalnega odvetnika za skrbni pregled in upravljanje pogodb ter davčnega svetovalca.

2. Najpomembnejši korak je pridobitev odobritve Ministrstva za pravosodje. Odvetnik kupca bo vložil uradno zahtevo za odobritev, vključno s kupoprodajno pogodbo, dokazilom o državljanstvu in upravnimi potrdili. Ta postopek je v vsakem primeru dolgotrajen in običajno traja od 6 do 12 mesecev.

3. Ko prejmete odobritev ministrstva, je ostalo le še nekaj zadnjih korakov. Po plačilu preostalega zneska bo odvetnik v zemljiško knjigo vpisal spremembo lastništva, kupec pa bo moral plačati le še davek na promet nepremičnin (3 % tržne vrednosti oziroma DDV za novogradnje).

Prav tako je treba opozoriti, da bi lahko prihodnje spremembe, povezane s pristopom k EU (npr. schengen), poenostavile postopek in potencialno odpravile dolge čakalne dobe za odobritev za državljane držav z vzajemnimi sporazumi.

Čeprav smo postopek tukaj poenostavili na samo tri korake, je v resnici veliko manjših korakov, priložnosti in verjetnosti, papirjev, predpisov in drugih dejavnikov, ki jih tujci ne poznajo, zato je izjemno pomembno, da se vključijo lokalni strokovnjaki, ki lahko kupcem pomagajo pri krmarjenju po tem zapletenem postopku in ublažijo morebitna tveganja.

V: Ali lahko državljan ZDA zaprosi za hipoteko na Hrvaškem? Ali se postopek razlikuje od običajne hipoteke?

O: Državljan ZDA lahko zaprosi za hipoteko pri banki s sedežem na Hrvaškem, vendar mora običajno plačati veliko večji polog – približno 50 % vrednosti nepremičnine, v primerjavi z 10 %, ki jih zahtevajo hrvaški državljani.

Potrebna je tudi dokumentacija v zvezi z nepremičninami in plačo v ZDA.

V: Koliko časa traja prodaja nepremičnine na Hrvaškem?

O: Čeprav na Hrvaškem ni določenega obdobja za prodajo nepremičnin, velja omeniti, da so edinstvene nepremičnine z močno zgodbo in visokokakovostno gradnjo pogosto zelo iskane. Prodajo se lahko hitreje kot standardne nepremičnine in dosegajo bistveno višje cene. Naložbene nepremičnine se pogosto hranijo vsaj dve leti.

V: Ali je na Hrvaškem veliko veljavnih davkov? Kaj morate upoštevati pri nakupu, prodaji ali pridobitvi nepremičnin?

O: Vsak dohodek od najemnin je obdavčljiv, tudi če nimate stalnega prebivališča na Hrvaškem. Za državljane ZDA je zapletenost v upravljanju davčne zakonodaje ZDA in Hrvaške. Hrvaški dohodek morate prijaviti v ZDA, vendar boste prejeli davčno olajšavo za davke, plačane na Hrvaškem, kar preprečuje dvojno obdavčitev. Veljajo lahko tudi davčne olajšave za amortizacijo v ZDA (odbitki od stroškov nepremičnin). Dobra novica je, da se kmalu pričakuje formalna pogodba o izogibanju dvojnemu obdavčevanju, ki bo te finančne ureditve dodatno razjasnila.

V: Če ste vajeni ameriškega sistema (LLC) in načrtujete gradnjo hotela ali vile, kako naj to strukturirate na Hrvaškem?

O: Priporočljivo je, da se poslovanje, kot je najem hotela ali vile, strukturira prek hrvaškega podjetja (d.o.o.). To zagotavlja jasnejšo strukturo za poslovanje, prodajo in obdavčitev, zlasti v primerjavi s poskusom neposredne uporabe ameriške družbe z omejeno odgovornostjo (LLC).

V: Kakšno zavarovanje potrebujete, če na Hrvaškem kupite nepremičnino na svoje ime in se nekdo na njej poškoduje zaradi padca?

O: Čeprav ameriški sistem za zavarovanje odgovornosti uporablja družbe z omejeno odgovornostjo (LLC), to na Hrvaškem ni standardna praksa. Za zaščito pred nepredvidenimi dogodki na vaši nepremičnini morate imeti ustrezno zavarovanje odgovornosti. Izjemno pomembno je, da se posvetujete z lokalnim zavarovalnim posrednikom, saj se pravila in predpisi v zvezi z zavarovanjem premoženja na Hrvaškem precej razlikujejo od tistih v ZDA.

V: Ali se Hrvati premikajo k ustanavljanju skladov, ki jih nadzorujejo skladi?

O: Čeprav so skladi vse pogostejša tema razprav, hrvaški pravni sistem trenutno ne priznava v celoti ameriškega tipa skladovnega prava. Ko gre za lastništvo premoženja, mora biti le-to v lasti posameznika ali podjetja in ne sme biti v lasti ameriškega sklada.

V: Ali naj kupec na hrvaškem nepremičninskem trgu na vsakem koraku nakupnega procesa sodeluje s strokovnjaki?

O: Da. Kot smo že omenili, je za zagotovitev uspeha in obvladovanje zapletenosti hrvaške zakonodaje priporočljivo, da na vsakem koraku postopka sodelujete s strokovnjaki. To vključuje nepremičninskega posrednika, lokalnega odvetnika in davčnega strokovnjaka – vendar je pomembno, da izberete pametno in zaupanja vredne strokovnjake, ki imajo izkušnje s tovrstnimi postopki. Vsak postopek nakupa je drugačen in ima svoje edinstvene značilnosti ter standardne prakse.

Zaključne misli – se vidimo v Seattlu?

Hrvaški nepremičninski trg ni le še en trg na zemljevidu – je kraj, kjer se varnost, življenjski slog, dediščina in pametno vlaganje srečujejo v čudovitem okolju. Če obstaja ena ključna ugotovitev te razprave, je ta: ne kupujte samo hiše na Hrvaškem – zgradite dom z dolgoročno strategijo, ki ustreza vašemu življenju, vaši družini in vašim ciljem.

Za tuje kupce, zlasti tiste iz ZDA, Kanade ali Avstralije, je uspeh na Hrvaškem običajno odvisen od treh stvari:

  • sodelovanje z zaupanja vredno lokalno ekipo (agent, odvetnik, davčni strokovnjak, arhitekt/oblikovalec)
  • spoštovanje lokalnega okolja in kulture pri vsakem projektu
  • razumevanje pravnih, davčnih in finančnih realnosti, preden karkoli podpišete

Če razmišljate o vlaganju v nepremičnine na Hrvaškem, se obrnite na našega Aljošo in preostalo ekipo v nepremičninski agenciji Maris v Pulju – z veseljem vam bomo pomagali pri tem procesu in našli popolno nepremičnino za vas.

In končno, ta pogovor se tu ne konča.

 

Veselimo se nadaljevanja na 10. konferenci ACAP v Seattlu, ki bo potekala od 2. do 4. oktobra 2026. Aljoša bo tam in se bo z veseljem srečal z vami osebno – lahko se pogovorite o hrvaškem nepremičninskem trgu, kam gre in kako lahko postanete del njega.