Građevinska dozvola: Kako je ishoditi, na što paziti i kada vam ne treba

Nakup zemljišča in načrtovanje gradnje hiše ali stavbe je velik korak v življenju. Da bi te sanje postale resničnost, morate iti skozi zapleten birokratski postopek, ena najpomembnejših faz tega postopka pa je pridobitev gradbenega dovoljenja. Gradbeno dovoljenje je ključni dokument, ki legalizira vaš projekt, kar pomeni, da se dela lahko začnejo šele po pridobitvi dovoljenja. Če vas zanimajo ključne informacije o samem postopku, zakonske zahteve, pa tudi nekaj koristnih nasvetov tistih, ki se na tem območju kopamo kot riba v morju, ste prišli na pravo mesto. Spodaj je podroben vodnik, s katerim bomo odgovorili na vaša najpogostejša vprašanja.

Pridobitev gradbenega dovoljenja v 5 korakih

Postopek za pridobitev gradbenega dovoljenja na Hrvaškem je precej preprost. Vse poteka elektronsko, prek sistema eDozvola . Ta sistem vam omogoča, da vse papirje oddate prek spleta in spremljate fazo vaše vloge, kar celoten postopek pospeši in olajša. Za izdajo dovoljenj so odgovorni mestni ali okrajni uradi za gradbeništvo in prostorsko načrtovanje, odvisno od lokacije zemljišča.

Tukaj je pet osnovnih korakov:

• Glavni projekt: Preden sploh zaprosite za dovoljenje, morate imeti glavni projekt. To je pravzaprav podroben načrt vaše bodoče hiše ali stavbe. Ta načrt mora izdelati pooblaščeni arhitekt ali inženir in mora vsebovati vse risbe – arhitekturne, gradbene, pa tudi risbe za instalacije, kot so elektrika, voda in ogrevanje. Projekt mora biti v skladu s pravili, ki veljajo za to območje.
• Oddaja vloge: Ko imate projekt, je treba oddati vlogo. Kot smo že povedali, se to stori elektronsko prek sistema eDovoljenja. Skupaj s samo vlogo morate priložiti glavni projekt v digitalni obliki, dokazilo, da ste lastnik zemljišča ali da imate pravico graditi na njem (na primer izpisek iz zemljiške knjige) in po potrebi pisno soglasje solastnika.
• Preverjanje projekta in pogojev: Nato se preveri projekt. Pristojni urad bo preveril, ali je vsa dokumentacija popolna in ali vaš projekt ustreza prostorskemu načrtu, pa tudi drugim pogojem, kot so pogoji za priključke na elektriko, kanalizacijo ali vodo. V tej fazi se zbirajo tudi potrdila javnih organov. In tukaj se redno odzivajo vse institucije, razen HEP, ki žal ne daje neposrednega odgovora, ali imate to možnost ali ne.
• Izdaja in pravna veljavnost dovoljenja: Ko je vse urejeno, prejmete gradbeno dovoljenje. Dovoljenje takoj postane izvršljivo, po preteku določenega časa brez pritožb pa tudi pravnomočno. Šele takrat lahko začnete z deli. V zvezi s to točko še ena koristna informacija za vas, da se boste lahko bolje finančno pripravili. V 30 dneh po prejemu gradbenega dovoljenja vam bomo poslali račun za komunalni prispevek občini.
• Prijava začetka gradnje: Na koncu ne pozabite prijaviti začetka del. Osem dni pred prihodom obrtnikov na gradbišče morate elektronsko prijaviti začetek gradnje, prav tako prek sistema eDozvola.

Nakup gradbenega zemljišča: Na kaj morate biti pozorni, preden rečete "da"

Naše izkušnje nam pravijo, da je izbira pravega zemljišča temelj uspešnega projekta. Zato vam svetujemo, da pred nakupom gradbenega zemljišča preverite nekaj ključnih postavk, ki smo jih našteli tudi spodaj.

• Lastništvo in obremenitve: Da bi se prepričali, da kupujete "čisto" zemljišče, obvezno preverite zemljiško knjigo. Tam boste videli, kdo je pravi lastnik, in enako pomembno, ali obstajajo kakšne vpisane hipoteke, služnosti (npr. sosedova pravica na vašem zemljišču) ali druge obremenitve, ki bi lahko ogrozile vaš projekt. To je ključnega pomena za preprečevanje nevšečnosti in skritih težav v prihodnosti.
• Status zemljišča: Pred nakupom zemljišča obvezno preverite prostorski načrt mesta ali občine. Ta dokument je ključnega pomena, ker vam pove, ali sploh smete graditi na tej lokaciji in pod kakšnimi pogoji, kot sta največja višina in število nadstropij. Tako takoj veste, kaj lahko pričakujete, in se izognete neprijetnim presenečenjem.
• Infrastruktura: Pred dokončno odločitvijo preverite, ali so na zemljišču na voljo vsi ključni priključki. Preverite, ali so v bližini elektrika, voda, plin in kanalizacija ter ali je dober cestni dostop. Cena in obseg del za pripeljavo teh priključkov do vašega zemljišča sta lahko zelo visoka in bistveno vplivata na končne stroške gradnje, zato je pametno, da to preverite pravočasno.

Če iščete kakovostno gradbeno zemljišče, se lahko obrnete tudi na Maris Real Estate. V naši ponudbi boste našli le preverjena zemljišča z ustrezno dokumentacijo, kar je ključno za hitrejši in varnejši začetek gradnje. Vabimo vas, da raziščete našo bogato ponudbo gradbenih zemljišč in poiščete popolno lokacijo za svoj bodoči dom.

Do koliko kvadratnih metrov ni potrebno gradbeno dovoljenje?

Čeprav je za večino objektov treba pridobiti gradbeno dovoljenje, ali ste vedeli, da obstajajo izjeme, ki jih ureja Odlok o enostavnih in drugih objektih in delih? To pomeni, da nekateri objekti ne potrebujejo gradbenega dovoljenja. Vendar pa je za nekatere od njih treba izdelati glavni projekt in/ali prijaviti začetek del. Poglejmo si podrobnosti.

Brez gradbenega dovoljenja in brez glavnega projekta se lahko gradijo:

• Vrtne ute in nadstreški do 20 m² tlorisne površine.
• Terase ob stavbi v pritličju, tlorisne površine do 20 m².
• Ograje do višine 2,2 metra, merjeno od najnižjega dela.
• Manjši kmetijski objekti, zabojniki za komunalne odpadke itd.

Brez gradbenega dovoljenja, vendar z obvezno izdelavo glavnega projekta, se lahko gradijo:

• Pomožni objekti na gradbišču obstoječe (legalne) stavbe, tlorisne površine do 50 m².
• Bazen s površino do 100 m², vkopan v zemljo.
• Ograje višje od 2,2 metra.

Pomembno je omeniti, da morajo biti vsi ti objekti zgrajeni v skladu s prostorskim načrtom in drugimi predpisi. Pred začetkom del mora investitor pristojnemu organu prijaviti začetek gradnje.

Spremembe Gradbenega zakona: Novica za vse, ki načrtujejo gradnjo v letu 2025.

V začetku leta 2025 so začele veljati spremembe Gradbenega zakona , katerih cilj je poenostavitev in pospešitev postopka. Ena večjih sprememb je, da se postopek za nekatere vrste objektov zdaj poenostavlja.

Po novih spremembah je zdaj lažje pridobiti dovoljenje za manjše projekte. Na primer, objekti z največ dvema stanovanjema, ki so veliki do 400 kvadratnih metrov, in kmetijski objekti do 600 kvadratnih metrov spadajo v posebno, enostavnejšo kategorijo. Poleg tega je prijava začetka del zdaj obvezna izključno na spletu. Nove spremembe Gradbenega zakona tudi jasneje pojasnjujejo, kdo ima pravico graditi in kako prilagoditi projekte, narejene v tujini.

Ko vse seštejemo in odštejemo, bi bilo končno sporočilo naslednje. Pridobitev gradbenega dovoljenja je ključni del vsakega projekta. Čeprav se na prvi pogled morda zdi zapleteno, uporaba sistema eDozvola močno poenostavi celoten postopek. Pomembno je biti potrpežljiv, izbrati pravo zemljišče in sodelovati z zaupanja vrednimi strokovnjaki . Tako lahko vaša gradnja poteka nemoteno in popolnoma zakonito.