Analiza tržišta nekretnina u južnoj Istri 2025. – cijene, trendovi i prognoze

09/08/2025

Tržište nekretnina u Istri 2025. ulazi u razdoblje promjena – cijene stanova u Puli dosegle su nove razine, a trendovi prodaje u južnoj Istri pokazuju jasne znakove usporavanja prodaje.

Analiza tržišta nekretnina otkriva kako se od vrhunca prodaje u drugoj polovici 2024., s čak 955 transakcija, do početka 2025. broj prodaja smanjio između 40 % i 65 % u svim segmentima: stanovi, kuće i zemljišta.

Fokusirali smo se na najtraženije lokacije Istre za kupnju – Pulu, Medulin, Vodnjan, Ližnjan i Fažanu.

Ukupna prodaja nekretnina (1.1.2023. – 1.6.2025.):

• Broj prodanih nekretnina: 3.695

• Ukupna vrijednost prodaje: 563.890.982,36 €

Podaci korišteni u ovoj analizi temelje se na statistici iz eNekretnine baze i portala Njuškalo.
Povod ovoj analizi bio je i naš nedavni tekst o padu prodaje stanova u Puli , temeljen na vlastitom iskustvu, a upravo zato smo željeli vidjeti što kaže prava statistika – jer ona ne laže.

 

Kretanje prodaje nekretnina kroz vrijeme (2023. – H1 2025.)
Prikazuje promjene broja prodaja nekretnina po polugodištima. Nakon stabilnog rasta od 2023., prodaja doseže vrhunac u drugoj polovici 2024., a zatim naglo pada u prvoj polovici 2025., što ukazuje na značajno usporavanje tržišta.

 

Najvrjednija tržišta nekretnina u Istri – ukupna vrijednost prodaje

Podaci s tržišta nekretnina pokazuju gdje se ostvarila najveća ukupna vrijednost prodaje:

• Pula: 215,8 milijuna €

• Medulin: 211,0 milijuna €

• Vodnjan: 54,9 milijuna €

• Ližnjan: 44,1 milijuna €

• Fažana: 38,3 milijuna €

Ovi rezultati pokazuju da je, osim same vrijednosti, važno usporediti i broj transakcija po lokaciji, što ćemo vidjeti u sljedećem grafu po broju transakcija

Ukupna vrijednost prodaje po mjestu (2023. – 1.6.2025.)
Pula i Medulin ostvaruju gotovo jednaku, najveću ukupnu vrijednost prodaje. Vodnjan, Ližnjan i Fažana zaostaju po ukupnoj vrijednosti transakcija.

 

Najtraženije lokacije nekretnina u Istri – broj transakcija

Ako planirate kupnju nekretnine u Istri, podaci iz posljednje dvije i pol godine jasno pokazuju koja su mjesta među najtraženijim lokacijama za kupnju nekretnina:

• Pula: 1.653 transakcije

• Medulin: 1.074 transakcije

• Vodnjan: 466 transakcija

• Ližnjan: 301 transakcija

• Fažana: 201 transakcija

Kada usporedimo ove podatke s ukupnom vrijednošću prodaje, vidljivo je da veći broj transakcija ne znači uvijek i višu cijenu po jedinici. Naprotiv – neka tržišta s manjim brojem prodaja, poput određenih dijelova Medulina ili Fažane, pokazuju elitni profil s nekretninama visoke vrijednosti.

Ukupan broj transakcija po mjestu (2023. – 1.6.2025.)
Pula bilježi najveći broj transakcija, slijede Medulin i Vodnjan. Ližnjan i Fažana imaju znatno manji obujam prodaje.

 

Što se najviše prodaje?

Podaci pokazuju:

• Stanovi su i dalje najtraženiji, ali s najvećim padom prodaje u 2025. (-65 %).

• Kuće bilježe stabilnu, ali nisku prodaju (-66 % u H1-2025), a zanimljivo je pogledati i podatak koliko ih je trenutačno oglašeno na tržištu.

• Zemljišta osciliraju, pad od -61 % u prvoj polovici 2025. ukazuje na usporavanje.

📊 Više o tržištu stanova: Kako prodati stan u Puli bez stresa

Trend broja transakcija po vrsti nekretnine (H1 2023. – H1 2025.)
Prikazuje kretanje broja transakcija za stanove, kuće i zemljišta. Stanovi su najprodavaniji, ali bilježe najveći pad početkom 2025. Zemljišta pokazuju oscilacije, dok kuće imaju stabilno, ali nisko kretanje kroz promatrano razdoblje

 

Ponuda veća od potražnje – stanje na oglasnicima

U lipnju 2025. na tržištu je bilo 14.938 oglasa (procijenjeno 5.000 stvarnih nakon uklanjanja duplikata).

• Pula ima najviše oglasa stanova.

• Vodnjan vodi po broju oglašenih zemljišta.

• Velike kuće i luksuzne vile najsporije se prodaju.
  
  Povezano istraživanje: Ako se sjećate naše analize iz 2024. godine, pratili smo rast broja velikih kuća na oglasnicima. Detalje možete pročitati u članku Analiza prodanih nekretnina u Istri 2024.

Broj stvarnih oglasa po tipu nekretnine (2025.)
Prikazuje broj stvarnih oglasa (nakon uklanjanja duplikata) za kuće, stanove i zemljišta u odabranim gradovima južne Istre. Pula prednjači s najvećim brojem oglasa, gdje dominiraju stanovi. Medulin ima ravnomjerniju ponudu po tipu nekretnina, dok Vodnjan i Ližnjan imaju visok udio zemljišta. Fažana se ističe najmanjim ukupnim brojem oglasa.

 

Zašto se tržište nekretnina u Istri usporilo 2025.?

Glavni razlozi:

• Slabija kupovna moć domaćih kupaca

• Pad interesa stranih kupaca, posebno njemačkih

• Uvođenje novih poreza i administrativne prepreke

• Nerealne tražene cijene polovnih nekretnina

• Kamatne stope i visoki troškovi gradnje

Pročitajte i: Što je uporabna dozvola i kako je ishoditi?

 

Savjeti za prodavatelje u 2025.

Tržište nekretnina u 2025. nikada nije bilo konkurentnije — posebno kada govorimo o velikim kućama i vilama. Da bi se vaša nekretnina istaknula među desecima sličnih ponuda, mora imati ono nešto posebno što će privući pažnju kupaca.

Ne bojte se uložiti u dizajn i pratiti moderne trendove – jer kvalitetna nekretnina s urednom dokumentacijom, uz dobru promociju, uvijek brže pronalazi svog kupca.

• Manje je više – odaberite jednu agenciju
  
  Potpišite ekskluzivni ugovor s provjerenom agencijom kako bi prodaja bila potpuno transparentna, s jasnim planom, marketinškom strategijom i odgovornošću. Više agencija često znači raspršen marketing i neujednačenu prezentaciju.
   
• Profesionalni marketing
  
  Investirajte u vrhunske fotografije, atraktivne video prezentacije, virtualne ture i ciljane Google Ads te social media kampanje. Kvalitetan marketing izdvaja vašu nekretninu i dopire do kupaca koji imaju realnu namjeru kupnje.
   
•  Realna procjena vrijednosti
  
  Angažirajte ovlaštenog procjenitelja ili koristite provjerene online alate poput Arvio.hr kako biste odredili cijenu koja odgovara trenutnim tržišnim uvjetima. Precijenjena nekretnina dulje stoji na tržištu, dok realna cijena privlači ozbiljne ponude.
• Uređenje i potpuna dokumentacija
  
  Uredite interijer i eksterijer — svježa boja, uredno dvorište ili moderan namještaj mogu znatno povećati percepciju vrijednosti. Osigurajte potpunu dokumentaciju (npr. uporabna dozvola ), čime ubrzavate proces prodaje i izbjegavate administrativne prepreke.
  
  Pogledajte: Kako izbjeći pogreške pri prodaji nekretnine – praktičan vodič za prodavatelje.

 

Česta pitanja o tržištu nekretnina u Istri 2025.

❓ Koliko iznosi prosječna cijena kvadrata stana u Puli 2025.?
Prema podacima eNekretnine, prosječna cijena stana u Puli u prvoj polovici 2025. kreće se oko 2.418 €/m², a najskuplji plaćeni metar kvadratni dosegnuo je 4.100 €/m². Naravno, sve ovisi o lokaciji i stanju nekretnine.

❓ Koje lokacije u južnoj Istri imaju najviše prodaja?
Pula prednjači s najvećim brojem transakcija, slijede Medulin, Vodnjan, Ližnjan i Fažana. No, prosječne cijene po m² više su u Fažani i Medulinu nego u Puli.

❓ Koji su glavni razlozi pada prodaje u 2025.?
Pad kupovne moći, smanjen interes stranih kupaca (posebno njemačkih), novi porezi, nerealne tražene cijene i visoki troškovi gradnje.

❓ Kako mogu brže prodati svoju nekretninu u Istri?
Realna procjena vrijednosti, profesionalne fotografije i video nekretnine, uređenje nekretnine i dokumentacije te izbor najbolje agencije za nekretnine značajno ubrzavaju prodaju.

❓ Što očekivati od tržišta nekretnina u 2025.?
Vraćanje u realnost – ono što vrijedi od lokacije, kvalitete dizajna i funkcionalnosti nekretnine i dalje će imati svoju publiku. No, ono što je bilo “ludilo” prethodnih godina neće se ponoviti. Tržište će se stabilizirati i nagrađivati prave vrijednosti, dok će precijenjene nekretnine teško pronalaziti kupce.

 

I za kraj...

Tržište nekretnina u južnoj Istri 2025. prolazi kroz razdoblje značajne prilagodbe – cijene su dosegnule povijesno visoke razine, dok je broj transakcija u osjetnom padu. Analiza jasno pokazuje da uspješna prodaja danas zahtijeva realnu procjenu vrijednosti, profesionalnu prezentaciju i brzo reagiranje na promjene u potražnji.

Za prodavatelje to znači biti spreman na pregovore, ulagati u vidljivost te ponuditi nekretninu koja se ističe među konkurencijom. Kupci, pak, imaju priliku pažljivije birati i pregovarati, što dodatno mijenja dinamiku tržišta.

A investitorima predlažem da ulažu pametno – u kvalitetne, dobro osmišljene nekretninske projekte koji prate naše prirodno okruženje i postojeću infrastrukturu, jer samo tako možemo privući kvalitetne klijente i nećemo imati problem s prodajom.

Ono što se toplo nadam jest da će se napokon urediti urbanistički planovi s više zelenih površina i sadržaja, umjesto masovne izgradnje bez identiteta.

Bez obzira jeste li kupac, prodavatelj ili investitor, informiranost i pravovremeni potezi ostaju ključ uspjeha. Ako želite saznati koliko vaša nekretnina vrijedi u trenutnim uvjetima ili kako je najbolje prezentirati, naš tim stoji vam na raspolaganju.

📩 Kontaktirajte nas Maris nekretnine i iskoristite naše iskustvo kako biste ostvarili najbolji mogući rezultat na tržištu nekretnina u Istri.

Aljoša Vučetić, vlasnik agencije za nekretnine Maris, Pula

U Puli, 8.8.2025. godine