Analiza nepremičninskega trga v južni Istri 2025 – cene, trendi in napovedi

Nepremičninski trg v Istri 2025 vstopa v obdobje sprememb – cene stanovanj v Pulju so dosegle nove ravni, prodajni trendi v južni Istri pa kažejo jasne znake upočasnitve prodaje.

Analiza nepremičninskega trga razkriva, da se je od prodajnega vrhunca v drugi polovici 2024, s kar 955 transakcijami, do začetka 2025 število prodaj zmanjšalo med 40 % in 65 % v vseh segmentih: stanovanja, hiše in zemljišča.

Osredotočili smo se na najbolj iskane lokacije v Istri za nakup – Pulj, Medulin, Vodnjan, Ližnjan in Fažana.

Skupna prodaja nepremičnin (1.1.2023 – 1.6.2025):

  • Število prodanih nepremičnin: 3.695

  • Skupna vrednost prodaje: 563.890.982,36 €

Podatki, uporabljeni v tej analizi, temeljijo na statistiki iz baze eNekretnine in portala Njuškalo.
Povod za to analizo je bil tudi naš nedavni prispevek o padcu prodaje stanovanj v Pulju , ki je temeljil na naših izkušnjah, prav zato pa smo želeli preveriti, kaj pravijo uradne statistike – ker te ne lažejo.

 

Prodajni trendi nepremičnin skozi čas (2023 – H1 2025)
Prikazuje spremembe v številu prodaj nepremičnin po polletjih. Po stabilni rasti od 2023 prodaja doseže vrhunec v drugi polovici 2024, nato pa v prvi polovici 2025 močno pade, kar kaže na znatno upočasnitev trga.

 

Najvrednejši nepremičninski trgi v Istri – skupna vrednost prodaje

Podatki s trga nepremičnin kažejo, kje je bila dosežena največja skupna vrednost prodaje:

  • Pula: 215,8 milijona €

  • Medulin: 211,0 milijona €

  • Vodnjan: 54,9 milijona €

  • Ližnjan: 44,1 milijona €

  • Fažana: 38,3 milijona €

Ti rezultati kažejo, da je poleg same vrednosti pomembno primerjati tudi število transakcij po lokaciji, kar bomo videli v naslednjem grafu po številu transakcij.

Skupna vrednost prodaje po kraju (2023 – 1.6.2025)
Pulj in Medulin dosegata skoraj enako, najvišjo skupno vrednost prodaje. Vodnjan, Ližnjan in Fažana zaostajajo po skupni vrednosti transakcij.

 

Najbolj iskane nepremičninske lokacije v Istri – število transakcij

Če načrtujete nakup nepremičnine v Istri, podatki iz zadnjih dveh let in pol jasno kažejo, katera mesta so med najbolj iskanimi lokacijami za nakup nepremičnin:

  • Pula: 1.653 transakcij

  • Medulin: 1.074 transakcij

  • Vodnjan: 466 transakcij

  • Ližnjan: 301 transakcij

  • Fažana: 201 transakcij

Ko primerjamo te podatke s skupno vrednostjo prodaje, je razvidno, da večje število transakcij ne pomeni vedno tudi višje cene na enoto. Nasprotno – nekateri trgi z manjšim številom prodaj, kot so posamezni deli Medulina ali Fažane, kažejo elitni profil z nepremičninami visoke vrednosti.

Skupno število transakcij po kraju (2023 – 1.6.2025)
Pulj beleži največje število transakcij, sledita Medulin in Vodnjan. Ližnjan in Fažana imata precej manjši obseg prodaje.

 

Kaj se največ prodaja?

Podatki kažejo:

  • Stanovanja so še vedno najbolj iskana, a z največjim padcem prodaje v 2025 (-65 %).

  • Hiše beležijo stabilno, a nizko prodajo (-66 % v H1-2025), zanimivo pa je pogledati tudi podatek, koliko jih je trenutno oglaševanih na trgu.

  • Zemljišča nihajo, padec za -61 % v prvi polovici 2025 kaže na upočasnitev.

📊 Več o trgu stanovanj: Kako prodati stanovanje v Pulju brez stresa

Trend broja transakcija po vrsti nekretnine (H1 2023. – H1 2025.)
Prikazuje gibanje števila transakcij za stanovanja, hiše in zemljišča. Stanovanja so najbolj prodajana, a beležijo največji padec v začetku 2025. Zemljišča kažejo nihanja, medtem ko imajo hiše stabilno, a nizko gibanje skozi opazovano obdobje.

 

Ponudba večja od povpraševanja – stanje na oglasnikih

Junija 2025 je bilo na trgu 14.938 oglasov (ocenjenih 5.000 dejanskih po odstranitvi podvojenih).

  • Pulj ima največ oglasov za stanovanja.

  • Vodnjan vodi po številu oglaševanih zemljišč.

  • Velike hiše in luksuzne vile se prodajajo najpočasneje.

    Povezana raziskava: Če se spomnite naše analize iz leta 2024, smo spremljali rast števila velikih hiš na oglasnikih. Podrobnosti lahko preberete v člankuAnaliza prodanih nepremičnin v Istri 2024 .

Število dejanskih oglasov po tipu nepremičnine (2025)
Prikazuje število dejanskih oglasov (po odstranitvi podvojenih) za hiše, stanovanja in zemljišča v izbranih mestih južne Istre. Pulj vodi z največjim številom oglasov, kjer prevladujejo stanovanja. Medulin ima bolj uravnoteženo ponudbo po tipu nepremičnin, medtem ko imata Vodnjan in Ližnjan visok delež zemljišč. Fažana izstopa z najmanjšim skupnim številom oglasov.

 

Zakaj se je nepremičninski trg v Istri upočasnil v 2025?

Glavni razlogi:

  • Šibkejša kupna moč domačih kupcev

  • Upad zanimanja tujih kupcev, zlasti nemških

  • Uvedba novih davkov in administrativne ovire

  • Nerealne zahtevane cene rabljenih nepremičnin

  • Obrestne mere in visoki stroški gradnje

Preberite tudi: Kaj je uporabno dovoljenje in kako ga pridobiti?

 

Nasveti za prodajalce v 2025

Nepremičninski trg v 2025 še nikoli ni bil bolj konkurenčen — zlasti ko govorimo o velikih hišah in vilah. Da bi se vaša nepremičnina izpostavila med desetinami podobnih ponudb, mora imeti nekaj posebnega, kar bo pritegnilo pozornost kupcev.

Ne bojte se vlagati v dizajn in slediti modernim trendom – saj kakovostna nepremičnina z urejeno dokumentacijo in dobro promocijo vedno hitreje najde kupca.

  • Manj je več – izberite eno agencijo

    Podpišite ekskluzivno pogodbo s preverjeno agencijo, da bo prodaja popolnoma pregledna, z jasnim načrtom, marketinško strategijo in odgovornostjo. Več agencij pogosto pomeni razpršen marketing in neenotno predstavitev.
     
  • Profesionalni marketing

    Vložite v vrhunske fotografije, atraktivne video predstavitve, virtualne oglede ter ciljno usmerjene Google Ads in kampanje na družbenih omrežjih. Kakovosten marketing izpostavi vašo nepremičnino in doseže kupce z resnim namenom nakupa.
     
  •  Realna ocena vrednosti

    Najemite pooblaščenega cenilca ali uporabite preverjena spletna orodja, kot je Arvio.hr, da določite ceno, ki ustreza trenutnim tržnim razmeram. Precijenjena nepremičnina dlje časa ostane na trgu, medtem ko realna cena privablja resne ponudbe.
     
  • Ureditev in popolna dokumentacija

    Uredite notranjost in zunanjost — sveža barva, urejeno dvorišče ali moderen pohištvo lahko bistveno povečajo zaznano vrednost. Zagotovite popolno dokumentacijo (npr. uporabno dovoljenje), s čimer pospešite prodajni proces in se izognete administrativnim oviram.

    Poglejte tudi: Kako se izogniti napakam pri prodaji nepremičnine – praktični vodnik za prodajalce.

 

Pogosta vprašanja o nepremičninskem trgu v Istri 2025

❓ Koliko znaša povprečna cena kvadratnega metra stanovanja v Pulju 2025?
Po podatkih eNekretnine se povprečna cena stanovanja v Pulju v prvi polovici 2025 giblje okoli 2.418 €/m², najdražji plačani kvadratni meter pa je dosegel 4.100 €/m². Seveda je vse odvisno od lokacije in stanja nepremičnine.

❓ Katere lokacije v južni Istri imajo največ prodaj?
Pulj vodi z največjim številom transakcij, sledijo Medulin, Vodnjan, Ližnjan in Fažana. Vendar so povprečne cene na m² višje v Fažani in Medulinu kot v Pulju.

❓ Kateri so glavni razlogi za padec prodaje v 2025?
Padec kupne moči, zmanjšano zanimanje tujih kupcev (zlasti nemških), novi davki, nerealne zahtevane cene in visoki stroški gradnje.

❓ Kako lahko hitreje prodam svojo nepremičnino v Istri?
Realna ocena vrednosti, profesionalne fotografije in video nepremičnine, ureditev nepremičnine in dokumentacije ter izbor najboljše nepremičninske agencije bistveno pospešijo prodajo.

❓ Kaj pričakovati od nepremičninskega trga v 2025?
Vrnitev k realnosti – tisto, kar ima vrednost glede na lokacijo, kakovost dizajna in funkcionalnost nepremičnine, bo še vedno našlo svoje občinstvo. Vendar se “norija” preteklih let ne bo ponovila. Trg se bo stabiliziral in nagradil pravo vrednost, medtem ko bodo precijenjene nepremičnine težko našle kupce.

 

In za konec...

Nepremičninski trg v južni Istri 2025 prehaja skozi obdobje pomembne prilagoditve – cene so dosegle zgodovinsko visoke ravni, medtem ko je število transakcij občutno upadlo. Analiza jasno kaže, da uspešna prodaja danes zahteva realno oceno vrednosti, profesionalno predstavitev in hitro odzivanje na spremembe v povpraševanju.

Za prodajalce to pomeni biti pripravljen na pogajanja, vlagati v vidnost ter ponuditi nepremičnino, ki izstopa med konkurenco. Kupci pa imajo priložnost bolj previdno izbirati in se pogajati, kar dodatno spreminja dinamiko trga.

Investitorjem pa predlagam, naj vlagajo pametno – v kakovostne, dobro zasnovane nepremičninske projekte, ki sledijo našemu naravnemu okolju in obstoječi infrastrukturi, saj le tako lahko pritegnemo kakovostne stranke in ne bomo imeli težav s prodajo.

Kar si resnično želim, je, da se bodo končno uredili urbanistični načrti z več zelenimi površinami in vsebinami, namesto množične gradnje brez identitete.

Ne glede na to, ali ste kupec, prodajalec ali investitor, obveščenost in pravočasni koraki ostajajo ključ do uspeha. Če želite izvedeti, koliko je vaša nepremičnina vredna v trenutnih razmerah ali kako jo najbolje predstaviti, je naša ekipa na voljo.

📩 Kontaktirajte nas Maris nepremičnine in izkoristite naše izkušnje, da dosežete najboljši možni rezultat na nepremičninskem trgu v Istri.

Aljoša Vučetić, lastnik agencije za nepremičnine Maris, Pulj

V Pulju, 8.8.2025