Overitev kredita pri notarju - cena in postopek

Ne glede na to, ali ste državljan Republike Hrvaške ali tujec, ne glede na to, ali kupujete ali prodajate nepremičnino, vas čaka tista nočna mora, na katero vas vsi opozarjajo: težave s papirji.

Papirji in postopki, o katerih bomo govorili v tem blogu, se nanašajo na celoten postopek nakupa in prodaje. To vključuje podpis predkupne pogodbe, overitev posojila pri notarju, stroške zgoraj omenjenih storitev, vse do registracije lastništva in plačila prodajalcu.

Z drugimi besedami, vse, kar morate kot kupec ali prodajalec, domačin ali tujec, vedeti pri nakupu in prodaji nepremičnin!

Predkupna pogodba

Začnimo po vrsti. Našli ste kupca, ki mora za nakup vaše nepremičnine pridobiti posojilo pri svoji banki. Prvi korak v tem primeru je podpis predkupne pogodbe – torej še ne gre za "pravo" pogodbo. Ta dokument služi kot nekakšna potrditev banki o sredstvih, potrebnih za odobritev posojila, in vsebuje:

  • osnovne podatke o nepremičnini in strankah v nakupu
  • dogovorjeno kupnino in plačilne pogoje (upoštevajte bančne postopke in rok za cenitev nepremičnine)
  • klavzulo o odpovedi, v primeru, da posojilo ni odobreno (ki kupcu zagotavlja pravico do odstopa od nakupa, ne da bi izgubil predplačilo).

Ko s kupcem podpišete predkupno pogodbo, boste morali banki predložiti dokumentacijo.

Dokumentacija potrebna za pridobitev posojila

Ta del velja tako za kupca kot za prodajalca nepremičnine. Kar zadeva dokumentacijo same nepremičnine, boste potrebovali podpisano predhodno pogodbo, uporabno dovoljenje , energetsko izkaznico, tloris ali skico s podatki o območju in izpisek iz katastra (tj. kopijo katastrskega načrta in lastniškega lista). Upoštevajte, da kataster in zemljiška knjiga pogosto nista usklajena, zato je dobro predhodno preveriti usklajenost teh podatkov! Opozarjamo tudi, da če naslov ni naveden na lastniškem listu, boste morali priložiti tudi potrdilo o hišni številki.

Dokumentacija, ki jo mora predložiti kupec, je nekoliko obsežnejša. Z njo boste banki dokazali, da ste kreditno sposobni in da jim ni treba "skrbeti" za to, da vam bodo "posodili" denar. To vključuje:

  • osebno izkaznico ali potni list (in seveda osebno identifikacijsko številko – OIB),
  • poročni list (za soglasje zakonca) ali izjavo o zakonskem stanu (če niste poročeni),
  • številko bančnega računa in kopijo vaše bančne kartice (z navedeno IBAN),
  • če ste zaposleni, predložite plačilne liste za zadnje tri do šest mesecev, če pa ste obrtnik ali svobodnjak, predložite potrdilo o zaposlitvi ali dokazilo o dohodku,
  • letni izpisek prejemkov (ali obrazec potrdila o dohodku) in
  • izpisek tekočega računa za zadnje tri mesece.

Včasih vas bo banka prosila tudi za potrdilo o odsotnosti davčnega dolga, ki ga lahko dobite v poslovalnicah FINA. Včasih boste morali pri HZMO prevzeti tudi potrdilo o delovnih izkušnjah.

Prodajalci nepremičnin morajo predložiti naslednje:

  • kopijo osebne izkaznice ali potnega lista in originalni dokument z davčno številko (OIB),
  • če so poročeni, morajo predložiti poročni list – če je nepremičnina skupno premoženje zakoncev, mora tudi zakonec predložiti svoje podatke, poročni list in soglasje za prodajo nepremičnine,
  • kopijo bančne kartice z IBAN,
  • kopijo osnovne pogodbe (kupna, darilna, dedna itd., tj. tista, na podlagi katere so pridobili nepremičnino) in
  • kontaktne podatke, kot sta e-poštni naslov in telefonska številka.

Če prodajalec sam ni prisoten (to je še posebej pomembno za tujce), mora imeti oseba, ki ga zastopa, veljavno pooblastilo. V nekaterih primerih bo banka zahtevala tudi dodatne informacije o pridobitvi nepremičnine. To se stori za ugotavljanje njene pravne zgodovine in varnosti transakcije.

Upamo, da vam vse to ni bilo preveč, saj smo šele na pol poti!

Vrednotenje nepremičnin

Da bi banka potrdila, da je znesek, ki ste ga navedli kot ceno nepremičnine, realen, bo najela pooblaščenega cenilca. Ta bo šel na teren in pripravil oceno tržne vrednosti nepremičnine, celoten postopek pa traja od oddaje dokumentacije 15 do 20 dni. Vendar se ni treba muditi – ko cenilec opravi svoj del dela in je vsa dokumentacija popolna, boste morali do končne odobritve in plačila čakati približno 45 dni oziroma mesec in pol.

Notarska overitev posojila – cena in postopek

Naj takoj poudarimo, da obstaja razlika med notarsko overitvijo posojila in solemnizacijo pogodbe.

Pri klasični notarski overitvi se ne overja sama pogodba, temveč se overja podpis na pogodbi. Notar torej ni odgovoren za vsebino besedila pogodbe, temveč le overi vaš podpis! To seveda velja za pogodbo o nakupu nepremičnine, kjer je prodajalec dolžan overiti svoj podpis v več izvodih pri notarju (kupec pa ne!). S tem potrdi, da je stranka prostovoljno podpisala dokument v njegovi prisotnosti.

Solemnizacija pogodbe pa je veljavno notarsko dejanje. Najlažje jo je razložiti kot glasno branje pogodbe in razlago njenih sestavnih delov, pri čemer se udeležencem (prodajalcu in kupcu) razloži pomen in pravne posledice dokumenta. Na ta način notar preveri, ali je pogodba pravilno sestavljena in ali udeleženci razumejo vse njene možne posledice.

Prav to vas čaka po odobritvi posojila, torej po sklenitvi posojilne pogodbe in kupoprodajne pogodbe. Stroški solemnizacije so odvisni od vrednosti nepremičnine:

  • do 150.000 € okoli 700 €
    do 200.000 € okoli 850 €
    nad 200.000 € okoli 1.000 €
    nad 500.000 € okoli 1.200 €

In ne pozabimo omeniti, stroške tega postopka krije kupec!

Zaključni postopki

Z notarjem še niste končali, saj bo on (ali odvetnik, če ga imate) vložil zahtevo za vpis hipoteke v korist banke. Ista oseba bo tudi vpisala kupoprodajno pogodbo v zemljiško knjigo.

Druga naloga notarja je, da z njim podpiše izjavo, s katero potrdi, da registracije lastništva (kupca) ni mogoče izvesti, dokler prodajalec ne predloži izjave, s katero potrdi plačilo celotnega zneska – tako imenovana Clausula intabulandi. To lahko preverite vnaprej (kar se pogosto zgodi, predvsem zato, da tujcem ni treba ponovno prihajati na Hrvaško), vendar z opombo, da je veljavna po plačilu. Izjava bo shranjena pri vašem notarju, odvetniku ali nepremičninskem posredniku.

Navsezadnje lahko vidite, kako zapleten postopek je nakup in prodaja nepremičnin. Vendar je to dobro, saj vsa ta dokumentacija zagotavlja obojestransko zadovoljstvo, tako za kupca kot za prodajalca. Seveda bo k temu prispevala tudi jasna in odprta komunikacija.

Na podlagi naših dolgoletnih izkušenj na tem področju vam lahko damo tudi naslednji nasvet: blog preberite še nekajkrat in vso dokumentacijo pripravite vnaprej. Če ste tujec, ki ne more biti prisoten na vsakem koraku nakupa in prodaje, dajte soglasje svojemu zastopniku, ki bo skrbel za vaše interese.

In če potrebujete dodatno pomoč, smo vam vedno na voljo!