Flessione dei prezzi degli immobili nel 2024 – realtà o leggenda?

L'anno nuovo è alle porte, il che nel mondo immobiliare significa una cosa: il quesito sull'andamento dei prezzi degli immobili nel 2024. Diminuiranno? Quando? Quali saranno i prezzi dei lotti edificabili? Sarà redditizio costruire case? E cosa succederà con gli appartamenti?

Leggendo l'infinità di articoli sul tema in Internet, si arriva alla conclusione che non sia strano che gli acquirenti, confusi, si rivolgano a noi. Alcuni sostengono che i prezzi aumenteranno, altri che andranno al ribasso. Qualcuno parla della Slavonia, altri di Zagabria, altri ancora della Dalmazia. C'è chi scrive di edifici appena costruiti, altri in generale. E come fare allora a individuare informazioni affidabili in questo vortice infinito di dati?

È proprio questo il motivo che ci ha spinti a scrivere questo articolo che, ce lo auspichiamo, chiarirà i dubbi che forse avete.

Com'era la situazione nel 2023?

Prima di iniziare a fare qualsivoglia previsione per l'anno prossimo, va rivolto uno sguardo a quello corrente. 

I titoli del tipo „La Croazia batte ogni record nell'aumento dei prezzi degli immobili“ hanno riempito le copertine di giornali e portali quando una sondaggio di Eurostat ha messo in luce che, davvero, la Croazia è tra le prime in Europa per crescita dei prezzi degli immobili. Il secondo trimestre di quest'anno ha registrato un aumento di addirittura il 3,5%, del quale individuiamo i motivi in alcuni fattori:

  • misure APN
  • tassi dei mutui per la casa relativamente bassi
  • entrata in Schengen e nell'Eurozona, circostanza che ha reso più accessibili gli immobili agli stranieri
  • aumento delle entrate dal settore turistico

Ma quel che è importante mettere in luce qui, è un’altra cosa ancora: il calo delle transazioni. In altre parole, gli immobili sono sempre più cari e si compera sempre meno. Almeno per quel che concerne gli acquirenti locali: delle 35.000 transazioni, addirittura 13.000 sono state fatte da stranieri. Pertanto, nonostante i fattori alla base dell'aumento dei prezzi, acquistiamo sempre di meno per un motivo molto semplice, ovvero per il fatto che non possiamo più permetterci un immobile.

Ricordiamo che la misura APN è finita e che non sarà più così conveniente investire nel settore immobiliare, perché sono aumentati i tassi sul risparmio e la stato ha anche emesso titoli obbligazionari statali, e poi c’è anche che la differenza tra il prezzo richiesto e quello definitivo, che in media corrisponde al 15% (il che significa che gli immobili sono stati di gran lunga sopravvalutati).

E per concludere, aggiungiamo al tutto anche il dato di fatto che in Occidente, ovvero in quei paesi europei ai quali ci appoggiamo finanziariamente ed economicamente (per esempio la Germania) il settore edilizio registra già da anni una stagnazione dovuta alla crescita dei tassi d'interesse: è diminuita la costruzione di immobili ed è calata anche la loro vendita. E questo andamento negativo prosegue.

È forse arrivato questo momento anche per la Croazia?

Calo dei prezzi degli immobili: è possibile?

Se fate ancora qualche ricerca in Internet, noterete che di anno in anno vengono pubblicati articoli che „garantiscono“ una flessione dei prezzi degli immobili nell'anno a venire. E, come si suol dire, anche una gallina cieca trova un granello: prima o poi avranno ragione.

Quello che possiamo dire con certezza è che il trend dell'occidente avrà un proprio seguito  anche in Croazia e sarà visibile nella riduzione del numero di transazioni, che di solito ha come risultato anche il calo dei prezzi degli immobili. Però, dobbiamo comunque tenere conto del fatto che anche questo effetto causa-conseguenza ha bisogno di tempo, almeno di sei mesi. Pertanto, se le regole economiche tengono anche in questo caso, all'inizio del 2024 dovrebbe essere visibile se nient'altro una stagnazione della crescita dei prezzi degli immobili, e successivamente anche il loro calo.

Comunque, la Croazia ha una specificità: è un paese fortemente turistico.

Forse non si acquisteranno più appartamenti e case perché troppo cari, ma la gente avrà sempre i soldi per le vacanze e pertanto sarà sempre conveniente comperare appartamenti o casette di villeggiatura al mare. 

Come saranno i prezzi degli immobili in Istria?

Per noi la regione più interessante nel contesto dei prezzi degli immobili in Croazia è l'Istria. Costa meravigliosa, cultura e storia ricchissime, un'infinità di attrattive turistiche: non sorprende il fatto che sia una delle aree turisticamente più importanti della Croazia che ogni anno attira il maggior numero di visitatori da paesi stranieri come lo sono la Germania e l'Austria.

Grazie a ciò, il mercato immobiliare in Istria è specifico e si può differenziare molto dalle restanti parti della Croazia. Che cosa significa questo esattamente? Ve lo spieghiamo con alcuni esempi. 

Per prima cosa, le agenzie come lo è la nostra conoscono quella che è la regola d'oro: se la posizione è buona, anche il prezzo lo sarà. Non c'entra se si tratti di un lotto di terreno, di una casetta di villeggiatura, o di un appartamento: se vicini al mare il prezzo sarà alto, perché anche la domanda sarà enorme.

E poi, uno dei principali "problemi" con gli immobili in Istria è il fatto che non ce ne sono a sufficienza. L'Istria attira un grande numero di investitori immobiliari stranieri e nostrani, che vanno sommati agli abitanti locali che cercano casa: tutti vorrebbero vivere in Istria, ma gli immobili non sono così tanti da poter soddisfare questa grande domanda!

Inoltre, grazie al suo fascino turistico e al clima mediterraneo, la gran parte degli acquirenti di immobili in Istria è costituita da stranieri in pensione o quasi in pensione. Questi vendono le loro abitazioni nell'Europa occidentale e dispongono di importi maggiori per acquistare casa in Istria, che qui è più conveniente rispetto all'occidente. Ed è proprio tale rapporto tra prezzi di vendita maggiori in altri stati rispetto a quelli del nostro mercato locale, a mantenere una relativa stabilità dei prezzi degli immobili.

Pertanto, visto tutto quanto esposto finora, si potrebbe concludere che sarà difficile che i prezzi degli immobili in Istria subiscano una flessione. Siamo del parere che forse, ma forse, ci sarà un ristagno considerando la situazione generale sul mercato, ma visto che la domanda rimarrà sempre la stessa, i prezzi non cambieranno di molto.

Per quel che concerne il mercato immobiliare, si tratta di un aspetto positivo, ma per quel che riguarda la cittadinanza locale, questo fatto influisce negativamente sullo standard di vita: in altre parole, gli abitanti del luogo non si possono più permettere un immobile. E cosa significa questo per la nostra regione e quali sono le potenziali conseguenze di un mercato immobiliare di questo tipo? Sarà un tema che affronteremo in un futuro articolo, vista la sua complessità. :) 

E cosa succede nel resto della Croazia?

Oltre al litorale, un'area molto popolare dal punto di vista immobiliare nella Repubblica di Croazia è Zagabria. I prezzi salgono alle stelle, non ci sono immobili, i nuovi edifici residenziali vengono venduti prima dell'avvio della loro costruzione. Però, dopo i terremoti che hanno colpito la capitale si nota un calo nella domanda di edifici e case „vecchi“, e una crescita della domanda per le costruzioni nuove.

E non è un discorso che vale solo per Zagabria.

Se lo chiedete a qualsiasi agente immobiliare, vi risponderà che gli edifici di recente costruzione si venderanno sempre. Se poi consideriamo anche il fatto che le previsioni parlano di un calo del numero di nuovi stabili (sotto l'influsso di quella che è la tendenza nei paesi occidentali), si può concludere che ci sarà ancora domanda, ma non anche un'offerta e pertanto i prezzi saranno certamente alti. E così avverrà anche nel resto della Croazia.

I temi che abbiamo affrontato in questa sede sono il frutto della nostra esperienza, ma anche di affidabili fonti sugli andamenti economici. Forse la Croazia ci sorprenderà di nuovo, sfidando tutte le leggi immobiliari? È ancora tutto da vedere! ☺ 

 

Ecco, speriamo di essere stati abbastanza chiari, ma se dopo aver letto questo articolo aveste ancora qualche dubbio, non esitate a contattarci: sarà per noi un piacere esservi d'aiuto. ☺