Padec cen nepremičnin v letu 2024 – resnica ali mit?

Novo leto je pred vrati, kar za nas v svetu nepremičnin pomeni še nekaj: vprašanja o tem, kakšne bodo cene nepremičnin v letu 2024? Ali bodo padle in kdaj? Kakšne bodo cene zazidljivih zemljišč? Ali se bo izplačala gradnja hiše? Kaj pa je s stanovanji?

Če pogledamo številne članke na internetu, ki se ukvarjajo s to temo, lahko sklenemo, da ni niti tako čudno, da se zmedeni kupci obračajo na nas. Neki trdijo, da bodo cene rasle, drugi pa, da bodo padale. Nekateri govorijo o Slavoniji, drugi o Zagrebu, tretji o Dalmaciji. Določeni pišejo o novogradnjah, drugi na splošno. In kako potem izbrati prave informacije v tej poplavi različnih informacij?

Ravno zato smo se odločili, da napišemo ta članek z upanjem, da bo razjasnil dvome, ki jih mogoče imate.

Kakšne so bile razmere v letu 2023?

Preden začnemo s kakršnimi koli prognozami za naslednje leto, se je potrebno ozreti na letošnje leto. 

Naslovi v stilu „Hrvaška je rekorder po rasti cen nepremičnin“ so polnili naslovnice časopisov in spletnih portalov, ko je raziskava Eurostata odkrila, da Hrvaška dejansko prednjači v Evropi po rasti cen nepremičnin. V drugem trimesečju letos je bila zabeležena rast celo v višini 3,5 %, razlogi za to pa so različni dejavniki:

  • APN ukrepi
  • Relativno nizke stopnje stanovanjskih kreditov
  • Vstop v Schengen in v območje Evra, s čemer so nepremičnine postale bolj dostopne tujcem
  • Povečani prihodki od turizma

Ampak tisto kar je tukaj ključno izpostaviti je še nekaj: da je prišlo do padca transakcij. Z drugimi besedami, nepremičnine so vse bolj drage, kupuje pa se vse manj. Vsaj kar se tiče domačinov – od 35.000 transakcij so jih celo 13.000 napravili tujci. Torej kljub dejavnikom, ki se nahajajo za podražitvami, kupujemo vse manj zaradi enostavnega razloga, to pa je, da si nepremičnine ne moremo več privoščiti. Omenimo tudi, da se je končal ukrep APN. Da se ne bo več toliko splačalo vlagati v nepremičnine, ker so se povečale obresti na varčevanje, država pa je tudi uvedla narodne obveznice. Da je razlika med zahtevano in končno ceno v povprečju 15 % (kar pomeni, da so nepremičnine precej precenjene).

Na koncu pa k temu dodajmo še dejstvo, da na zahodu oziroma v tistih evropskih državah na katere se finančno in gospodarsko zanašamo (recimo Nemčija) gradbeni sektor že nekaj let stagnira zaradi rasti obrestnih mer. Upadla je gradnja nepremičnin, upadla pa je tudi njihova prodaja. Ta negativni trend pa se nadaljuje.

Ali to pomeni, da je prišla na vrsto tudi Hrvaška?

Padec cen nepremičnin – ali je mogoč?

Če še malo bolj pobrskate na spletu boste videli, da se vsako leto v decembru pišejo članki, ki  „zagotavljajo“ padec cen nepremičnin v prihodnjem letu. In kakor bi se reklo, tudi slepa kura zrno najde ter se bo to enkrat tudi dejansko zgodilo.

Kar lahko z gotovostjo trdimo je to, da se bodo zahodni trendi nadaljevali tudi na Hrvaškem. To je razvidno že iz zmanjšanega števila transakcij, ki ima za posledico tudi zmanjšanje cen nepremičnin. Kljub temu pa moramo vedeti, da je za takšen vzročno-posledični efekt potreben čas, najmanj šest mesecev. Tako da, če tudi tokrat veljajo zakoni ekonomije, bi na začetku leta 2024 morala biti vidna vsaj stagnacija rasti cen nepremičnin, v nadaljevanju pa tudi padec teh cen.

Vendarle pa ima Hrvaška eno posebnost, in sicer da je izrazito turistična država.

Ljudje tako morda ne bodo kupovali stanovanj ali hiš, ker bodo te za njih predrage, ampak še vedno bodo imeli denar za dopust. Zato se bo še vedno splačalo kupovati apartmaje ali vikende na morju. 

Kakšna bo cena nepremičnin v Istri?

Glede samih regij je za nas glede cen nepremičnin na Hrvaškem morda najbolj zanimiva Istra. Prečudovita obala, bogata kultura in zgodovina, obilica turističnih znamenitosti – zato ni čudno, da je to eden od turistično najzanimivejših delov Hrvaške, ki vsako leto pritegne največ obiskovalce iz tujine, zlasti Nemčije in Avstrije.

Temu se lahko zahvalimo, da je trg nepremičnin v Istri specifičen in se lahko precej razlikuje od preostalih delov Hrvaške. Kaj točno to pomeni? Pojasnili vam bomo na nekaj primerih.

Najprej, agencije kot je to na primer naša, poznajo zlato pravilo: če je dobra lokacija, bo tudi dobra cena. Ni pomembno ali je to zemljišče, vikend, apartma – če se nahaja ob morju bo cena visoka ker bo povpraševanja ogromno. 

Eden od glavnih "problemov" z nepremičninami v Istri pa je, da jih ni dovolj. Istra privlači veliko število tujih in domačih nepremičninskih investitorjev, seveda pa so tu tudi vsi domačini, ki iščejo svoj dom. Torej vsi bi živeli v Istri, nepremičnin pa ni dovolj, da bi zadostile to povpraševanje!

Predvsem pa so večinoma kupci nepremičnin v Istri tujci, ki so upokojeni ali tik pred upokojitvijo. Tu se gre zahvaliti turistični privlačnosti Istre in sredozemskemu podnebju. Oni so prodali svoje domove v zahodni Evropi in razpolagajo z večjimi zneski pri nakupu nepremičnin na Hrvaškem, nepremičnine pa so cenejše kot na zahodu. In ravno to razmerje, v katerem je prodajna cena v drugih državah večja od tiste na našem domačem trgu, ohranja relativno stabilnost cen nepremičnin.

Iz vsega navedenega lahko torej sklenemo, da bodo cene nepremičnin v Istri zelo težko začele padati. Verjamemo, da bodo mogooooče stagnirale, in sicer zaradi splošnega stanja na trgu, glede na to, da pa bo vedno povpraševanje, se cene ne bodo znatno spreminjale. 

Kar zadeva trg nepremičnin je to pozitivna stvar, kar pa se tiče lokalnih prebivalcev to vsekakor negativno vpliva na življenjski standard – z drugimi besedami, lokalni prebivalci si ne morejo več privoščiti nepremičnine. Kaj to pomeni za to regijo in kakšne so morebitne posledice takšnega trga nepremičnin? To bomo obravnavali v kakšnem drugem članku, glede na to, da je ta tema zelo obširna. :) 

Kaj pa je s preostalo Hrvaško?

Razen obale je še eno zelo popularno območje za nepremičnine v Republiki Hrvaški, in sicer Zagreb. Cene gredo v nebo, nepremičnin ni, novogradnje so razprodane še preden se gradnja sploh začne. Kljub temu pa po potresih, ki so prizadeli glavno mesto, opažamo padec povpraševanja po „starejših“ zgradbah in hišah ter povečanje povpraševanja za novogradnjami.

To pa ne velja samo v Zagrebu.

Katerega koli nepremičninskega agenta vprašate vam bo povedal, da se bodo novogradnje zmeraj prodale. Če k temu dodamo še dejstvo, da se predvideva padec števila novozgrajenih objektov (pod vplivom smernic na zahodu), lahko sklenemo, da bo prisotno povpraševanje, ne bo pa ponudbe in bodo cene vsekakor visoke. In tako po celotni Hrvaški.

Stvari o katerih smo se tukaj razpisali so plod naših izkušenj, izhajajo pa tudi iz zanesljivih ekonomskih tendenc. Ali nas bo Hrvaška še enkrat presenetila in bo nasprotovala vsem nepremičninskim zakonom – to bomo pa še videli! ☺ 

 

Tako, upajmo, da smo bili dovolj jasni. Če pa imate tudi po branju tega članka kakšne dvome – nas kontaktirajte in z veseljem vam bomo pomagali. ☺