Le 11 insidie a cui si può andare incontro quando si acquista un terreno edificabile e come evitarle

 

Vuoi costruire la casa dei tuoi sogni. Per farlo hai bisogno di un terreno edificabile. Hai trovato il terreno che fa per te e muori dalla voglia di farlo tuo, ma vuoi prima informarti bene.  

Ti butti alla ricerca e ben presto ti ritrovi sommerso da una montagna di documenti, concetti estranei e consigli piuttosto assurdi.  

Questa scena ti suona familiare? L’acquisto di un terreno edificabile non deve essere una seccatura. 

Lasciati aiutare.

Che cosa serve per rendere indolore il processo d’acquisto di un terreno? Segui questi consigli e sei a cavallo: 
 
1. Prima di tutto e soprattutto: verifica che la documentazione relativa al terreno oggetto di vendita sia completa 


Prima di imbarcarti in questa avventura, sappi che la documentazione la fa da padrona. Sappiamo bene cosa significa trovarsi con un documento mancante.  

Raccogli tutta la documentazione necessaria senza inciampare già sul primo gradino. Ecco l’elenco dei documenti che ti servono: 

Certificato di proprietà (o certificato catastale):  il documento comprovante il diritto di proprietà 

Copia della planimetria catastale: riporta la posizione e la forma della particella catastale 

Foglio di possesso: il documento contenente i dati del proprietario, le modalità di utilizzo, superficie e descrizione delle unità situate sulla particella. Il foglio di possesso non comprova la proprietà dell’immobile.  

Informazioni sull’ubicazione:  le informazioni sull’ubicazione sono importanti per diversi motivi. Indicano se bisogna elaborare un Piano regolatore, se è in vista la realizzazione di infrastrutture stradali, se il lotto di terreno è attrezzato o meno (anche se questa informazione può essere fuorviante), se si trova all’interno di un’area posta sotto tutela ecc. 

Verifica che la stessa particella non abbia una doppia iscrizione (eh sì, capita anche questo!).
 
Per scoprire come scaricare i certificati di proprietà, guarda il nostro video su YouTube.

 

Oppure visita il sito web Zajednički informacijski sustav zemljišnih knjiga i katastra (Sistema comune d'informazione del catasto tavolare), accedi con le credenziali alla piattaforma e-cittadino e scarica gli estratti verificati.  

La richiesta per il rilascio delle Informazioni sull’ubicazione va presentata per via elettronica tramite il sistema eDozvola (Permesso elettronico) o presso l’autorità amministrativa competente per l’edilizia e l’assetto territoriale.

 

2. Quali sono le condizioni per costruire? 


Le condizioni per costruire sono assolutamente da verificare. Dopo la verifica dell’informazione sull’ubicazione, la miglior cosa da fare è consultare un architetto locale. 

È importante inoltre consultarsi con i funzionari amministrativi degli uffici preposti al rilascio dei permessi. 

Ci sono esperienze di tutti i tipi! Ci sono stati esempi in cui lo stesso ufficio, ma con funzionari diversi, non ha rilasciato il permesso per situazioni identiche. 

Suggerimento: sii incalzante, informati bene su tutto e verifica tutto almeno due volte.


 
3. La forma del lotto è adeguata a quanto hai pianificato? 


Il rapporto tra la larghezza e la lunghezza del terreno edificabile non è casuale, bensì, nella maggioranza dei casi, è definito dai piani territoriali delle rispettive unità di autogoverno locale. 

Per esempio, se hai intenzione di costruire un edificio plurifamiliare devi sapere quale rapporto tra la lunghezza e la larghezza dell‘edificio è possibile per un certo tipo di costruzione. Per poterlo comunque fare, una parte del fondo dovrebbe essere esclusa al momento della formazione del terreno edificabile. Tuttavia, in tal caso può succedere che i metri quadri a disposizione non siano sufficienti per la costruzione di un edificio plurifamiliare – bensì solamente per un’unica unità familiare.     

Conclusione: per una determinata costruzione le dimensioni e la forma del lotto sono aspetti essenziali 
 


4. Per quanto riguarda il rilievo geodetico? 


Il rilievo geodetico, in base alle nostre esperienze, va fatto prima dell’acquisto.  

È possibile avere una situazione in cui il rilievo presenta una metratura inferiore rispetto a quella indicata nel certificato di proprietà. Questo porta a una serie di domande.

Innanzitutto, diventa discutibile il prezzo d’acquisto del terreno, e in secondo luogo, se la superficie è inferiore a  quella minima richiesta per l'edificazione di fabbricati, cosa fare?  

Il rilievo geodetico è bene farlo anche per i vicini. Di storie su terreni confinanti e relativi termini ne abbiamo sentite tante. Questa situazione può sempre complicarsi e si corre il rischio di perdere metri quadri. E può pure succedere che ti contestino l’intero processo di ottenimento dei permessi!  
 
 

5. Per quanto riguarda l’accesso al terreno? 


Quando acquisti un terreno, questo diventa tua piena proprietà. 

Ma cosa ne è dei piani regolatori del Comune?  

Entrano in vigore dei nuovi piani urbanistici? 

L’ampiezza della strada di accesso è conforme alla normativa vigente per la destinazione prevista? 

Le risposte a queste domande sono importanti in quanto la larghezza minima prescritta della strada d’accesso per una casa familiare è diversa da quella prescritta per un edificio plurifamiliare. 
 
 

6. Chi è il proprietario della strada d’accesso al tuo terreno e perché questo può crearti dei mal di testa peggiori delle altre pratiche? 


La prima cosa da fare è verificare chi è il proprietario della strada d’accesso al tuo terreno. 

Se è di proprietà di privati, hai bisogno di sapere se esiste la servitù di passaggio e le sue condizioni. 

Occorre assolutamente verificare l’appartenenza della strada d’accesso per tutta la sua lunghezza, fino alla strada principale. La strada d’accesso può essere frammentata in tante particelle catastali, per cui vuoi assolutamente assicurarti che nessuno ti blocchi l’accesso né ti possa “ricattare”. Magari non conosci affatto il proprietario della strada. 


Ecco un esempio. 

Hai acquistato un terreno ma l’accesso è di proprietà di persone che non conosci. Ad esempio, di proprietà di esuli che nel 1947 (o dopo la Seconda guerra mondiale) lasciarono l’Istria e non se ne ha traccia.  

Oppure la strada d’accesso è di proprietà di una persona che non vuole dare il consenso oppure chiede un prezzo folle. 

Se ti trovi in una di queste situazioni, si può registrare la strada come non classificata, solamente se è visibile su Google maps (carte ortografiche) e questo prima del 2011. Altrimenti è necessario fare il Piano regolatore per l’immobile in oggetto ma questo è un altro argomento. 

Allora qual è la procedura da seguire per registrare una strada non classificata? Il geometra, il consiglio comunale, il catasto, e infine l'ufficio dei libri fondiari. I tempi? 15 mesi, due anni, anche tre… 

Se invece hai a che fare con un ricattatore che ci vuole guadagnare, l’unica cosa che conta sono gli euro. 

Inoltre, i funzionari potrebbero prestare più attenzione all’aspetto della strada. Se la strada non si presenta almeno come una strada sterrata, potrebbe succedere che non venga rilasciata la licenza d’uso e forse neanche il permesso di costruzione. Questo, purtroppo, può anche dipendere dal funzionario stesso. Perciò, buona fortuna! 

L’importante è sapere che, nonostante il terreno sia adiacente a una strada asfaltata, questo non significa che la questione dell’accesso sia risolta. 

Può capitare che queste strade siano strade di categoria superiore e il gestore non permetta tale collegamento (es. strada regionale o strada statale). In questi casi bisogna trovare una soluzione alternativa.    
 


7. Hai mai sentito parlare di ŽUC? 


ŽUC è un acronimo croato che in italiano significa “Direzione regionale per le strade”. 

Prendiamo ad esempio la seguente situazione.

Esiste una strada locale e tutte le case vi hanno accesso. 

Ma cambiano le regole. La strada che passa accanto al tuo terreno non ha una larghezza minima di 4 m. Di conseguenza non ha il permesso per accedere alla strada principale. 

Di esempi ce ne sono a bizzeffe. Strade, passaggi, accessi e simili sono decisamente un tema a sé stante. 

Suggerimento: verifica bene i requisiti che si applicano al tuo caso. 
 


8. Diritto di posa delle infrastrutture 


Diciamo che la strada è proprietà privata e per ottenere il permesso per la posa delle infrastrutture è necessario avere la servitù di passaggio.  

È importante sapere se nel certificato di proprietà è registrato il diritto di posa e manutenzione delle infrastrutture per il terreno che stai acquistando. In mancanza di questo, non è possibile l’allacciamento alle utenze.  

In alcuni Comuni la situazione è la seguente: se l’infrastruttura idrica pubblica non è abbastanza vicina per l’allacciamento, secondo le nuove regole, la strada dev’essere di proprietà del Comune o dello stato, così da evitare servitù preesistenti.  

Ed è qui che sorge il problema. 

Se i proprietari della strada non hanno interesse, chiedono al Comune di acquistare la strada. Il Comune non ha fondi oppure questo non figura tra le sue priorità. Ed è così che si innesca un circolo vizioso…   
 


9. Cosa dire a proposito dell’allacciamento alla rete idrica? 


È bene sapere dove si trova il punto di collegamento principale alla rete idrica. Se il terreno dista più di 30-50 metri dal punto di collegamento principale, non è possibile ottenere un allacciamento permanente, bensì solo un allacciamento provvisorio. 

Per un allacciamento temporaneo il contatore deve trovarsi ad un massimo di 30 m di distanza dalla rete principale. E questo vuol dire che da qualche parte bisogna sistemare la cassetta per il contatore dell'acqua. 

Eh… a questo punto, è necessario ottenere il consenso del proprietario e del Comune sul cui terreno verrà installata la cassetta del contatore. Nella maggioranza dei casi si tratta del Comune. Se invece si tratta di un privato, il consenso deve essere autenticato da un notaio.    


È chiaro? Anche per noi le informazioni sono troppe. 

Andiamo avanti. 


Alcuni Comuni non permettono il posizionamento del pozzetto di ispezione a livello del piano strada, bensì solo in verticale. 

Ed altri Comuni invece non consentono affatto allacciamenti temporanei, il che significa che bisogna costruire la rete idrica. 

E questo vuol dire solo una cosa: soldi. Le variabili sono tante e si arriva facilmente a delle belle somme, in eccesso ovviamente. 

Poi bisogna aspettare il Comune. E se le casse del Comune sono vuote – non ti resta che andare in chiesa a pregare. Magari San Francesco d'Assisi quale promotore della Via Crucis ti dà una mano. 

Mentre scrivevamo questo ci è arrivata un’informazione nuova. Sul terreno sul quale si trova l’allacciamento dell’acqua non esiste pressione sufficiente e viene negato il rilascio delle condizioni per ottenere il permesso di costruzione. 
 
 

10. Per quanto riguarda l’energia elettrica?

 

Solo perché il vicino ha la corrente elettrica, non significa che l'avrai anche tu. Per questo è indispensabile la stazione ricevitrice dell’ente croato per l'energia elettrica HEP. 


L’informazione più importante: quanti chilowatt (kW) sono a disposizione nell’area di interesse? 

Abbiamo avuto situazioni di tutti i tipi. Ad esempio, c’erano chilowatt in eccesso al momento in cui hai chiesto informazioni, ma poi, a distanza di un paio di mesi, sono state costruite nuove case confinanti con il terreno che hai intenzione di acquistare. Queste nuove case hanno utilizzato l’eccedenza dei chilowatt prima a disposizione e non ti resta l’energia neanche per caricare una batteria. 

Ed è un duro colpo quando ti dicono che non ci sono più chilowatt a disposizione e che dovrai aspettare la costruzione di una nuova sottostazione elettrica di trasformazione. 

Giusto per prepararti: la HEP non rilascia queste informazioni se non sono pronti tutti i progetti. Quindi, come prima cosa devi acquistare il terreno, poi ingaggiare un architetto ed appena allora informarti se c’è corrente a sufficienza oppure no. 

Si, questo non ha senso. Proprio nessun senso. 


P.S. mentre aspetti in fila, forse è il caso di prendere un tranquillante 
 
 

11. Cosa succede se sul tuo terreno passano delle infrastrutture? 


Ecco un esempio. Diciamo che il terreno che hai intenzione di acquistare è attraversato da infrastrutture (acquedotto principale, cavi di fibra ottica, elettricità o fognature) e i requisiti del Comune impongono una “distanza minima di 4 mt dalle tubature”. 

Ma nei requisiti dell’ente per l’acqua c’è scritto che il tubo dista 6 mt. In questi casi, sul terreno in questione, non puoi costruirci niente, in quanto il Comune non è riuscito a concordare le condizioni con l’ente di fornitura dell’acqua.  

È certamente sgradevole la situazione in cui non è indicata esattamente la direzione ovvero l’ubicazione delle infrastrutture sul terreno in quanto non esiste un archivio digitale. 

Ci sono anche esempi in cui una certa infrastruttura passa attraverso il terreno e sul certificato di proprietà non è iscritta al catasto alcuna servitù. 

È stato perfino rilasciato il permesso di costruzione nonostante il terreno sia attraversato da una linea elettrica non iscritta nei libri fondiari. 

I funzionari non l’hanno notato al momento del rilascio del permesso di costruzione ma solamente al momento in cui si sono recati sul posto per avviare l’iter per ottenere il permesso di uso.  

E allora, che fare? 


…… 



Ad ogni modo, il percorso è strapieno di questi “allora, che fare”. 

Per cui sii incalzante, controlla tutto due volte e informati su tutto. 

Non nostra intenzione spaventarti. Tutt’altro! È nostro desiderio riassumere in un unico posto tutto quello che può andare storto. 

È nostra intenzione prevenire tutti questi fastidiosi inconvenienti durante il processo di acquisto e di vendita e mettere i nuovi proprietari a conoscenza di tutte queste situazioni.   

Perché, la cosa più importante ad acquisto ultimato, è non sentirsi nel sacco, bensì avere un terreno e dei piani chiari per il futuro. 

Hai degli esempi di cos’altro può andare storto? 

Scrivici. Ed eviteremo tutte le possibili situazioni in cui dirai “ahimè, perché proprio a me”.