Tržište nekretnina u Hrvatskoj: Što kupci žele, kako kupiti nekretninu i kako se kreće tržište

Hrvatsko tržište nekretnina je privlačno i može predstavljati izvrsnu investiciju, ali vanjskom svijetu izgleda kao komplicirana slagalica: cijene rastu, propisi su specifični, a očekivanja kupaca su veća nego ikad, posebno među investitorima izvan EU. Ovaj vrtlog informacija - koji se uvelike razlikuje od zemalja izvan EU - može se činiti zbunjujućim, pa pojednostavimo to.

Na nedavnom ACAP panelu u Chicagu razgovarali smo o tome što današnji kupci traže i kamo ide hrvatsko tržište nekretnina, ali smo raspravljali i o nekim konkretnim temama: pravnim, poreznim i hipotekarnim pitanjima, ulozi arhitekture i dizajna, uz izazove s kojima se obično suočavaju strani investitori.

Na panelu su sudjelovali Ante Jakić (agent za nekretnine iz New Yorka), Sandro Užila (dizajner iz Istre), Sanja Bogović Floričić (porezna stručnjakinja), Mia Mihovilović (odvjetnica) i naš Aljoša Vučetić, predstavnik agencije za nekretnine Maris iz Pule.

Kako bismo sve informacije predstavljene na panelu prikupili na jednom mjestu, pripremili smo sažetak panela u formatu pitanja i odgovora, tako da ćete u nastavku pronaći:

  • ključna pitanja o kojima se raspravljalo na panelu
  • dodatna pitanja iz publike
  • konkretne i relevantne odgovore naših stručnjaka.

Cilj ovog bloga je pružiti vam jasne i praktične uvide u ono što se stvarno događa na tržištu, što kupci žele, na koje pravne i porezne detalje morate biti spremni i kako pristupiti ulaganju u nekretnine u Hrvatskoj kao stranac.

P: Kada većina nas ode u Hrvatsku, vidimo mnogo modernih domova. Možete li nam reći više o nekretninama na hrvatskoj obali, kao i o projektu Stara kamena kuća?

O: Uspjeh projekta "Stara kamena kuća" ukorijenjen je u korištenju lokalnih materijala (kamena i terakote), u kombinaciji s tradicionalnim stilom i modernim detaljima. Ovaj pristup je ono što kupci sve više traže jer žele autentičnost isprepletenu s modernim pogodnostima. Cilj projekta je naglasiti prirodne ljepote i povijest Hrvatske, a to se ne može postići izgradnjom standardiziranih modernih „sivih kocki“, već stvaranjem jedinstvenih domova inspiriranih pričama i bogatom poviješću.

P: Kada vam se ljudi obraćaju u vezi s nekretninama u Hrvatskoj, pitaju li obično za najjeftiniju opciju ili žele nešto lijepo, kulturno inspirativno poput kamena i terakote? Je li njihov interes utemeljen na troškovima ili kulturi?

O: Ovisi o cilju klijenta, naime, ako žele brzo prodati nekretninu, mogli bi tražiti najjeftiniju opciju. Međutim, svi panelisti slažu se da su idealni klijenti oni usmjereni na kvalitetu i jedinstvenost. Većina ljudi danas gradi manje kuće, ali troši više na fine detalje, znajući da se jedinstven, dobro osmišljen projekt s uvjerljivom pričom prodaje znatno skuplje od jeftine, generičke gradnje.

P: Što hrvatskom tržištu nekretnina treba u smislu nekretnina? Što bi ljudi trebali učiniti s nekretninama koje su naslijedili?

O: Tržište žudi za nekretninama izgrađenim u duhu lokalnog okruženja i kulturne baštine. Ako je osoba naslijedila staru kamenu kuću, odluka o obnovi ili renovaciji u potpunosti ovisi o funkcionalnosti i financijskoj održivosti nekretnine.

Kao što je slučaj s drugim uspjesima na tržištu, ne samo vezanim uz nekretnine, dizajn uvijek mora pratiti funkcionalnost i biti financijski ispravan izbor. Dakle, ako se zgrada može spasiti i ako je moguća njezina restauracija, snažno se preporučuje očuvanje njezina stila i baštine koju posjeduje.

P: Gledajući u budućnost, ako netko planira izgraditi kuću ili dizajnirati hotel u Hrvatskoj, koje značajke bi te nekretnine trebale imati?

O: Kada pomislimo na luksuzne nekretnine u Hrvatskoj, odmah ćemo pomisliti na bazen, saunu i teretanu. Međutim, gledajući na nekretninu dugoročno, shvaćamo da je najvažniji element budućeg dizajna njegova fleksibilnost korištenja. Zamislite svijet prije godinu dana, prije mjesec dana, čak i jučer – vidjet ćete da je promjena jedina konstanta u našim životima, stoga dom mora biti dizajniran na način koji će se prilagoditi promjenjivom načinu života, veličini obitelji ili tehnologiji za buduće svrhe.

Uvijek imajte na umu da je najvažnije izgraditi dom, a ne samo kuću. Imajući ovo načelo na umu, uskladit ćete se s globalnim kupcem, trenutnim tržišnim trendovima i ukupnom vrijednošću nekretnine.

P: Recite nam više o hrvatskom tržištu nekretnina. Kupuju li ljudi, gdje žele biti i odakle dolazi potražnja?

O: Kada je riječ o nekretninama, možemo zaključiti da potražnju prvenstveno pokreću tri velike skupine potencijalnih kupaca:

  • Hrvati koji rade u inozemstvu i planiraju se vratiti u Hrvatsku ili ulagati u njezine nekretnine
  • Nijemci, Austrijanci i Slovenci (tradicionalno veliki segment kupaca)
  • investitori iz SAD-a, Kanade i Australije (koji su uvelike u porastu).

Ovi kupci prvenstveno su usmjereni na apartmane i vile, s trendom ulaganja u zemljišta u blizini većih obalnih gradova poput Splita, Rovinja i Pule.

P: Što ljude navodi na kupnju nekretnina u Hrvatskoj? Jesu li to njihove veze sa zemljom, sigurnosni ili porezni razlozi?

O: Možemo raspravljati o razlozima i uvijek ćemo doći do istog zaključka: osjećaj sigurnosti u Hrvatskoj glavni je motivator kada je u pitanju kupnja nekretnina. Za međunarodne kupce najveća je privlačnost to što Hrvatska ima pojam sigurnosti i mirnog načina života, što doista i jest slučaj. Nadalje, ako pogledamo dijasporu, prisutne su i kulturne veze koje su značajan čimbenik povezan s njihovom odlukom da se vrate u Hrvatsku i kupe dom tamo.

P: Koja je najskuplja nekretnina na hrvatskoj obali s kojom ste se nedavno susreli, posebno u Puli i Istri?

O: Za određene luksuzne stanove u poželjnim obalnim područjima poput Rovinja i Pule, cijene su dosegle čak 10.000 EUR po četvornom metru (1.072 USD po četvornom metru).

P: Koji postupak čeka građane izvan EU ako žele kupiti nekretninu u Hrvatskoj?

Državljani izvan EU moraju dobiti odobrenje Ministarstva pravosuđa za kupnju nekretnine u Hrvatskoj - korak koji nije potreban za građane EU. Postupak možemo podijeliti na nekoliko glavnih segmenata.

1. Početni koraci uključuju odabir nekretnine, potpisivanje predugovora/ugovora o kupnji i plaćanje pologa od 10%. Preporučuje se angažiranje profesionalnog tima kako bi se u potpunosti poštovao zakon i odabrala najbolja moguća nekretnina po optimalnoj cijeni. To uključuje agenta za nekretnine koji će kupcu pomoći u cijelom procesu kupnje nekretnine, lokalnog odvjetnika (advokata) za dubinsku analizu i upravljanje ugovorima, kao i poreznog savjetnika.

2. Najvažniji korak je dobivanje odobrenja od Ministarstva pravosuđa. Odvjetnik kupca podnijet će formalni zahtjev za suglasnost, uključujući ugovor o kupnji, dokaz o državljanstvu i administrativne potvrde. Ovaj je postupak u svakom slučaju dugotrajan, obično traje 6 do 12 mjeseci.

3. Nakon što dobijete odobrenje Ministarstva, čeka vas još samo nekoliko posljednjih koraka. Nakon uplate preostalog iznosa, odvjetnik će registrirati promjenu vlasništva u Zemljišnim knjigama, a kupcu preostaje samo platiti porez na promet nekretnina (3% tržišne vrijednosti ili PDV za novogradnju).

Također moramo napomenuti da buduće promjene vezane uz pristupanje EU (npr. Schengen) mogu pojednostaviti proces i potencijalno eliminirati dugo razdoblje čekanja na odobrenje za građane iz zemalja s recipročnim sporazumima.

Iako smo ovdje proces pojednostavili na samo tri koraka, stvarnost je da postoji mnogo manjih koraka, prilika i vjerojatnosti, papirologije, propisa i drugih čimbenika nepoznatih strancima, stoga je od najveće važnosti angažirati lokalne stručnjake koji mogu pomoći kupcima u snalaženju u ovom složenom postupku i ublažavanju mogućih rizika.

P: Može li američki državljanin podnijeti zahtjev za hipoteku u Hrvatskoj? Razlikuje li se proces od redovnog?

O: Državljanin SAD-a može podnijeti zahtjev za hipoteku od banke sa sjedištem u Hrvatskoj, ali obično mora dati puno veći polog - oko 50% vrijednosti nekretnine, u usporedbi s 10% potrebnih za hrvatske državljane.

Potrebna je i dokumentacija vezana uz nekretninu i plaću u SAD-u.

P: Koliko otprilike traje prodaja nekretnine u Hrvatskoj?

O: Iako ne postoji fiksno razdoblje u vezi s prodajom nekretnina u Hrvatskoj, napominje se da su jedinstvene nekretnine s jakom pričom i visokokvalitetnom građevinskom izradom često tražene. Mogu se prodati brže od standardnih nekretnina, postižući znatno više cijene. Investicijske nekretnine često se drže najmanje dvije godine.

P: Postoji li mnogo primjenjivih poreza u Hrvatskoj? O čemu treba razmisliti prilikom kupnje, prodaje ili stjecanja nekretnine?

O: Svaki prihod od najma podliježe oporezivanju, čak i ako nemate sjedište u Hrvatskoj. Za građane SAD-a složenost leži u upravljanju američkim i hrvatskim poreznim zakonima. Morate prijaviti hrvatski dohodak u SAD-u, ali ćete dobiti porezni kredit za poreze plaćene u Hrvatskoj, što sprječava dvostruko oporezivanje. Američka porezna olakšica amortizacije (odbitci od troška nekretnine) također se može primijeniti. Dobra je vijest da se uskoro očekuje formalni ugovor o dvostrukom oporezivanju, koji će dodatno razjasniti ove financijske aranžmane.

P: Ako ste navikli na američki sustav (LLC) i planirate izgraditi hotel ili vilu, kako biste to trebali strukturirati u Hrvatskoj?

O: Preporučuje se strukturiranje poslovanja, poput najma hotela ili vile, putem hrvatske tvrtke (d.o.o.). To pruža jasniju strukturu za poslovanje, prodaju i oporezivanje, posebno u usporedbi s pokušajem izravnog korištenja američkog LLC-a.

P: Ako kupite nekretninu na svoje ime u Hrvatskoj i netko padne i ozlijedi se na vašoj nekretnini, kakva vam je vrsta osiguranja potrebna?

O: Iako američki sustav koristi LLC za zaštitu od odgovornosti, to nije standardna praksa u Hrvatskoj. Morate imati odgovarajuće osiguranje od odgovornosti kako biste se zaštitili od nepredviđenih nezgoda na vašoj nekretnini. Iznimno je važno konzultirati se s lokalnim osiguravateljskim posrednikom jer su pravila i propisi vezani uz osiguranje nekretnina u Hrvatskoj prilično drugačiji nego u SAD-u.

P: Idu li Hrvati prema osnivanju trustova kontroliranih trustovima?

O: Iako su trustovi sve češća tema rasprave, hrvatski pravni sustav trenutno ne priznaje u potpunosti američki tip zakona o trustovima. Kada je riječ o vlasništvu nad imovinom, ona mora biti u vlasništvu pojedinca ili tvrtke i ne može biti u vlasništvu američkog trusta.

P: Kada je riječ o hrvatskom tržištu nekretnina, bi li kupac trebao angažirati profesionalce u svakom koraku procesa kupnje?

O: Da. Kao što smo već spomenuli, kako bismo osigurali uspjeh i snašli se u složenostima hrvatskog prava, preporučuje se angažiranje stručnjaka u svakom koraku procesa. To uključuje agenta za nekretnine, lokalnog odvjetnika i poreznog stručnjaka – ali važno je mudro birati i odabrati pouzdane stručnjake koji imaju iskustva u ovakvim procesima. Svaki proces kupnje je drugačiji i dolazi sa svojim posebnostima, uz standardne prakse.

Završne misli – vidimo se u Seattleu?

Hrvatsko tržište nekretnina nije samo još jedno tržište na karti – to je mjesto gdje se sigurnost, stil života, baština i pametno ulaganje susreću u prekrasnom okruženju. Ako postoji jedna ključna stvar iz ovog panela, to je sljedeće: nemojte samo kupiti kuću u Hrvatskoj – izgradite dom uz dugoročnu strategiju koja odgovara vašem životu, vašoj obitelji i vašim ciljevima.

Za strane kupce, posebno one iz SAD-a, Kanade ili Australije, uspjeh u Hrvatskoj obično se svodi na tri stvari:

  • suradnju s pouzdanim lokalnim timom (agent, odvjetnik, porezni stručnjak, arhitekt/dizajner)
  • poštivanje lokalnog okruženja i kulture u svakom projektu
  • razumijevanje pravnih, poreznih i financijskih realnosti prije nego što išta potpišete

Ako razmišljate o ulaganju u nekretnine u Hrvatskoj, slobodno se obratite našem Aljoši i ostatku našeg tima u Maris agenciji za nekretnine u Puli – rado ćemo vam pomoći u procesu i pronaći savršenu nekretninu za vas.

I na kraju, ovaj razgovor ovdje ne završava.

 

Veselimo se nastavku na 10. ACAP konferenciji u Seattleu, koja se održava od 2. do 4. listopada 2026. Aljoša će biti tamo i rado će vas upoznati osobno – možete više razgovarati o hrvatskom tržištu nekretnina, kamo ide i kako možete postati dio njega.