Mарис недвижимость

Частые вопросы

 

В: Как изменить лицевой счёт по коммунальным платежам?

O: После оформления объекта недвижимости на вас, адвокат агентства проведут переоформление лицевых счетов на ваше имя. Продавец перед приёмом  - передачей недвижимости обязан оплатить все текущие счета по коммунальным платежам, а также погасить существующую задолженность. После этого можно начать переоформление лицевого счёта, для чего вам понадобится копия договора о купле-продаже. 

В: Когда я могу распоряжаться своей недвижимостью в Хорватии?

O: Для того, чтобы заселиться и начать распоряжаться недвижимостью, необходимо подписать окончательный договор купли-продажи и заверить его у нотариуса, оплатить оговорённую в договоре сумму и иметь подписанную расписку о получении денежных средств. Другие варианты возможны по договору Покупателя и Продавца.

В: Как оформить право собственности на купленную недвижимость? 

O: После подписания договора купли –продажи, адвокат агентства проведёт предварительную регистрацию права собственности в Земельном отделе . Это значит, что вы являетесь «предварительным» владельцем и первый в очереди стать реальным владельцем. Для окончательного вступления в права адвокату необходимо будет принять заверенную Расписку от Продавца. Если для вступление в права собственности вам необходимо было Разрешение Министерства Правосудия, то этот документ необходимо приложить к Расписке. 

В: Каким образом лучше купить недвижимость в Хорватии – как физическое или юридическое лицо? 

O: Нет точного ответа. Большинство граждан Европейского союза покупают недвижимость как физическое лицо, потому что это дешевле и проще. Тем не менее, только граждане Хорватии имеют право покупать леса и земли сельскохозяйственного назначения.  А граждане других государств могут купить только как фирма, зарегистрированная на территории Хорватии. 

В: В какой валюте оплачивать покупку недвижимости?

O:Несмотря на то, что цены практически всегда указаны в евро, оплата производится только в кунах. Это касается как физических, так и юридических лиц . Единственный способ покупки недвижимости в Хорватии за иностранную валюту возможен только в случае, когда и продавец и покупатель не являются гражданами Хорватии и если договор купли-продажи не заклюается на территории Хорватии.

В: возможно ли заключить и заверить договор купли-продажи в другом государстве?

O: Гражданин Хорватии имеет право заверить договор на территории другого государства в хорватском посольстве или консульском отделе. Иностранный гражданин, покупающий недвижимость в Хорватии тоже может заверить договоры купли-продажи, но только если государство, в котором он находится признают Гаагскую конвенцию и могут поставить апостиль.  Заверение документов может занять от 5 до 10 дней. Затем документы отправляются с курьером в Хорватию, где судебный переводчик их переводит на хорватский язык, а затем передаёт нотариусу. 

В: В процессе подписания предварительного договора, необходимо ли мне давать залог непосредственно продавцу или можно дать третьей стороне для уверенности? 

O: Если с документами все в порядке, то как правило, залог даётся сразу продавцу. Но, по новому закону о регистрации права собственности разрешено пользоваться услугами третьих лиц, что, например, и рекомендуется при покупке недвижимости, которая в процессе легализации строительства. Таким образом покупатель и его залог защищены в случае неисполнения Продавцом условий договора.  

В: Что такое предварительный договор?

O: Предварительный договор предшествует договору купли-продажи и определяет условия для заключения покупки недвижимости; подтверждает цену недвижимости, структуру оплаты, окончательную дату, к которой должен быть подписан окончательный договор и другие условия, которые  должны быть выполнены до подписания окончательного договора. Самое главное, прописывает штрафы  для покупателя и продавца в случае отмены сделки. В противном случае, в случае отказа от сделки, продавец должен оплатить покупателю двойной задаток, а покупатель теряет свой задаток. Клиент дает задаток при подписании предварительного договора, и он, как правило, составляет 10% от общей стоимости недвижимости.

В: Необходимо ли продавцу и покупателю заверять свои подписи?

O: В Хорватии только продавец должен заверить свою подпись на договоре купли-продажи. Покупатель просто подписывает договор прежде чем продавец отдаёт его нотариусу. Если покупатель  находится не в Хорватии, то подписанные документы можно отправить в Хорватиию или оставить доверенность (адвокату, агенту, другу ...), чтобы подписать от вашего имени.

В: Какова роль нотариуса в Хорватии?

O: Нотариус является профессиональным юристом и назначается правительством Хорватии. Его задачей является обеспечить, чтобы все документы, были действительными, законными и обязательными. Он подтверждает, что документы, которые были переведены с иностранного языка на хорватский судебным переводчиком  являются действительными и аутентичными. Он также может предложить свои услуги как третьего лица в сделке. В Хорватии, только договоры на которых есть печать нотариуса считаются законными.

В: Возможно ли договориться о курсе валют в местном банке?

O: Можно просить лучший валютный курс, и мы рекомендуем это делать. Вы должны позвонить в банк утром на день сделки. Обменный курс мог бы улучшиться на 2 пункта, в зависимости от банка. Это может зависеть от стоимости сделки, нынешней ситуации на рынке и от того, надежный ли вы клиент (по опыту, клиенты Мариса часто получают курс на несколько пунктов лучше, чем средний обменный курс). Средний курс является правовой нормой обмена валют, и его также можно найти в большинстве договоров купли-продажи недвижимости в Хорватии. Тем не менее, покупатель и продавец могут договориться о курсе.

В: Имеют ли право иностранные граждане покупать недвижимость в Хорватии?

O: С 2009 года граждане ЕС могут свободно покупать недвижимость в Хорватии, если это не земли сельскохозяйственного назначения. Если Вы не являетесь гражданином ЕС, то правила покупки недвижимости варьируются в зависимости от страны, к какой вы принадлежите. Граждане стран, подписавших соглашение с Хорватией  могут приобрести недвижимость в Хорватии, пока у них есть одобрение Министерства юстиции, получение которого занимает от 2 до 6 месяцев. Граждане стран, которые не подписали соглашениес Хорватией, не могут купить недвижимость как физическое лицо, но могут открыть фирму в Хорватии, через которую они могут сделать покупку. Но ни граждане ЕС не могут владеть сельскозозяйственной землёй в Хорватии, только в случае если она куплена на фирму.

 В: Что такое OIB и зачем он нужен?

O: OIB je osobni identifikacijski broj kojeg treba imati bilo tko tko je dio hrvatskog fi-nancijskog sustava (od otvaranja bankovnog računa do osnivanja tvrtke). OIB se izdaje u Uredu porezne uprave, a često je zadatak odvjetnika koji se bavi transakcijom nekretnine da ga pribavi za klijenta u sklopu  njegovog honorara.

OIB личный идентификационный номер, который должен никого, кто был частью хорватского системы фи-нансовой (открытия банковского счета для основания компании). OIB выдается в Управлении налоговой администрации, и часто является задачей адвоката, который специализируется на сделках с недвижимостью, чтобы получить для клиента в рамках своих сборов

В: Как открыть счёт в банке?

O: Банковский счет должен быть открыт лично, и для этого вам нужен паспорт или удостоверение личности и OIB (персональный идентификационный номер). Желательно открыть счёт в кунах и иностранной валюте. Не забудьте подключить интернет-банкинг, в случае если Вам нужно будет проверить состояние счёта, а также получите пин код и дополнительные устройства, такак как большинство банков не отправят Вам их по почте за пределы Хорватии. 

В: Когда необходимо платить налог на недвижимость?

O: Налог с продаж на недвижимость должен быть оплачен в течение 15 дней со дня получения уведомления о сумме налога. После заключения договора купли-продажи у нотариуса у вас есть 30 дней, чтобы подать все документы в налоговую полицию. Это, как правило, проводит адвокат покупателя. Если вы не платите налоги вовремя, то будет начисляться  проценты в размере 17,5% за каждый дополнительный день, пока налог не будет оплачен. 

В: Расскажите о налоге на недвижимость в Хорватии?

O: В Хорватии, после передачи права собственности на недвижимость, вы должны заплатить налог, который составляет 5% от стоимости имущества, указанной в договоре. Тем не менее, если налоговые органы  оценят стоимость недвижимости выше, чем указано в договоре, налог взимается по более высокой оценочной стоимости. Налог платит покупатель. Если недвижимость приобретается после 1 января 2015 года, от налогоплательщиков  налога на добавленную стоимость (от фирмы), на которую рассчитывается НДС (и на здания и на земли) это освобождает Вас от уплаты налога на недвижимость.