Maris immobiliare

Domande frequenti (FAQ)

D: Come posso cambiare l'intestazione delle bollette della proprietà a mio nome?

R: Quando la proprietà è stata consegnata a suo nome, il suo avvocato o agente immobiliare si occuperà del trasferimento dell’intestazione delle bollette a nome del nuovo proprietario. Prima della consegna, il venditore deve garantire che tutte le bollette e arretrati siano pagati. Solo allora si può iscrivere come nuovo proprietario, per quello vi servira una copia del contratto di compravendita. 

D: Quando posso assumere la proprietà del mio immobile in Croazia? 

R: Per assumere la proprietà dell’immobile, è necessario soddisfare determinate condizioni. L’accordo finale deve essere firmato e convalidato dall’acquirente e dal venditore, deve essere pagato l’intero Prezzo di acquisto e deve essere ottenuta la clausula intabulandi. Però, queste condizioni dipendono anche da ciò che l’acquirente e il venditore negoziano. 

D: Come posso iscrivere il trasferimento di proprietà del mio nuovo immobile? 

R: Dopo aver firmato il contratto di compravendita immobiliare, il suo avvocato farà la registrazione preliminare della proprietà press il catasto competente per il territorio. Questo significa che adesso voi siete primi in fila per il possesso della proprietà.  Per effetuare la iscrizione complete, l’avvocato deve ricevere la Clausula Intabulandi convalidata dal venditore. La clausola conferma che il venditore ha ricevuto l’intero pagamento. Con questo documento , non è più necessario il coinvolgimento del venditore né il suo permesso per registrare la proprietà nel catasto. Se avete richiesto l’autorizzazione del Ministero della giustizia, dovete presentare anche la Clausula Intabulandi e la menzionata autorizzazione per ottenere la proprietà. 

D: È meglio acquistare i beni immobili in Croazia come persona fisica o un’azienda?

R: Non esiste una risposta generale. La maggior parte dei cittadini dell’UE compra la proprietà come persone fisiche perché è più economico e facile. Solo i cittadini croati possono acquistare foreste e terreni agricoli. Gli stranieri possono comprarli solo tramite un’azienda croata. Tenete conto di sempre chiedere la consulenza da un esparto. 

D: Devo pagare in valuta croata per acquistare gli immobili in Croazia?

R: Sì, è necessario. I prezzi sono spesso espressi in euro, però il pagamento deve essere effettuato in valuta croata, cioè in kune. Per concludere un affare immobiliare in Croazia, deve cambiare la sua valuta in kune. Questo vale sia per l’acquisto come la persona fisica o l’azienda. L’unico modo di comprare una proprietà in Croazia in valuta estera è se l’acquirente e il venditore sono entrambi cittadini di un altro paese e la transazione avviene al fuori della Croazia. 

D: Un contratto di compravendita può essere covalidato e concluso in un paese straniero? 

R: I cittadini croati possono avere un contratto firmato e convalidato in qualsiasi ambasciata o consolato croato in un paese straniero. I cittadini stranieri (quelli che acquistano la proprietà in Croazia) possono autenticare tutti i documenti relative al contratto di compravendita a condizione che il paese in cui si trovano riconosce la conenzione dell’Aia e possano fornire documenti notarili firmati e Apostillati. Il processo di autenticazione dei documenti e l’ottenimento dell’Apostille richiede solitamente da 5 a 10 giorni. Successivamente, i documenti venngono iniviati in Croazia tramite un corriere, l’interprete di tribunale legale li traduce in croato e poi vengono presentati a un notaio in Croazia. 

D: Quando firmo un contratto preliminare di acquisto, devo pagare un deposito direttamente al venditore o posso fare ricorso ai servizi di un terzo?

R: Di solito, se tutti gli documenti sono validi, dopo aver firmato il contratto preliminare, l’acquirente deve dare il deposito al venditore. Comunque, la nuova legge sulla registrazione della proprietà consente all’acquirente di fare ricorso ai servizi di un terzo, che si consiglioa di fare al momento dell’acquisto di una proprietà nel processo di legalizzazione. Questo proteggie l’acquirente e il suo deposito in caso che il venditore non rispetti i termini del contratto preliminare. L’acquirente sostiene i costi di utilizzo dei servizi di terze parti. 

D: Cos’è un contratto preliminare? 

R: Un contratto preliminare precede il contratto definitivo di compravendita e definisce i termini per la conclusione dell’acquisto della proprietà; conferma il prezzo della proprietà, la struttura di pagamento, l’ultima data entro la quale il contratto deve essere firmato e altre condizioni che devono essere  soddisfatte prima di firmare il contrato definitivo. Ma sopratutto, tale contratto specifica le sanzioni sia per l’acquirente sia per il venditore se scelgono di ritirare la transazione. In caso di recesso dal contratto, il venditore deve pagare il doppio dell’importo  dell’deposito dell’acquirente, mentre l’acquirente perde il suo deposito. L’acquirente fornisce il deposito al momento della firma del contratto preliminare, che di solito è il 10% del valore totale della proprietà. 

D: L’acquirente e il venditore devono autenticare le loro firme? 

R: In Croazia, solo il venditore deve autenticare la sua firma sul contratto di vendita. L’acquirente deve firmare il contratto solo prima che il venditore lo presenti al notaio. Se l’acquirente è all’estero, può inviare i documenti firmati in Croazia o autorizzare un rappresentante (avvocato, agente immobiliare, amico, ecc.) a firmaere il contratto per suo conto.

D: Qual è il ruolo del notaio in Croazia?

R: Il notaio è un avvocato qualificato nominato dal Governo della Repubblica di Croazia. Si assicura che tutti i documenti firmati presso l’ufficio notarile siano validi, legali e autentici. Certifica che i documenti tradotti da una lingua straniera in croato sono stati preparati da un interprete di tribunale legale e che sono validi. Il notaio può anche fornire servizi di terze parti. Nel mercato immobiliare croato i contratti sono giuridicamente vincolanti solo se hanno il siglio notarile.  

D: Posso negoziare un tasso di cambio migliore con una banca croata?

R: È possible negoziare un tasso di cambio migliore e lo consigliamo. Dovrebbe contattare la banca la mattina del giorno in cui la transazione si svolgerà. Di conseguenza, il tasso dovrebbe migliorare per circa 2 punti, dipendente dalla banca. Può dipendere dal valore della transazione, dalla situazione attuale del mercato e dal fatto se Lei sia un cliente affidabile (crediamo che i client di Maris ottengono spesso un tasso di alcuni punti migliore rispetto al tasso medio). Il tasso medio è lo standard legale del cambio di valuta in kune e può essere trovato nella maggior parte dei contratti di compravendita in Croazia. Tuttavia, il tassi di cambio può essere negoziato tra l’acquirente e il venditore. 

D: È possibile per i cittadini stranieri di acquistare una proprietà in Croazia? 

R: Dal 2009 I cittadini dell’UE possono acquistare le proprietà in Croazia, finché non si tratti di terreni agricoli. Se Lei è un cittadino di un paese al di fuori del paese dell’UE, le regole possono variare, dipendente al suo paese di origine. Per i cittadini di paesi che hanno firmato l’Accordo di reciprocità con la Croazia, è possible acquistare la proprietà in Croazia se hanno ottenutno l’autorizzazione dal Ministero della giustizia, che richiede da 2 a 6 mesi. I cittadini di paesi che non hanno firmato il menzionato Accordo non possono acquistare i beni immobili come persone fisiche, ma esiste la possibilità di comprarli come un’azienda croata. I cittadini dell’UE non possono possedere terreni agricoloži in Croazia, ma possono acquistarli tramite un’azienda fondata in Croazia. 

D: Che cos’è OIB e perché ne ho bisogno?

R: OIB è un numero di identificazione personale che chiunque al sistema finaziario croato (dall’apertura di un conto bancario alla Fondazione di un’azienda) deve procurarsi. Si ottiene dall’ufficio di amministrazione fiscale locale, spesso dal procuratore che gestisce la transazione immobiliare come parte della loro commisione. 

D: Come posso aprire un conto bancario in Croazia?

R: Per aprire un conto bancario in Croazia è necessario di portare in persona il passaporto o la carta d’identità e il suo numero OIB. Si consiglia di aprire un conto in kune e in valuta estera. Non dimenticare di richiedere l’internet banking nel casoin cui ne abbia bisogno. Mentre lo fa, ricorda di chiedere il bancario come ricevera i suoi dispositivi di sicurezza e password o codici PIN per il conto, perché la maggior parte delle banche non li invia a un indirizzo al di fuori della Croazia. 

D: Quando devo pagare l’imposta sul trasferimento immobiliare croata? 

R: L’imposta sul trasferimento immobiliare deve essere pagata entro 15 giorni dalla ricezione del certificate di trasferimento immobiliare. Dopo aver concluso il contratto di compravedita presso il notaio, ha 30 giorni per registrare tutti i documenti relativi al contratto presso l’ufficio di amministrazione fiscal. Di solito, il procuratore dell’acquirente gestisce questo processo. Dopo l’invio del documento, l’acquirente o il suo rappresentante riceveranno la richiesta di pagamento delle tasse entro 15 giorni dalla data di consegna. Se Lei non paga entro il determinato periodio, il tasso d’interrese verrà addebitato pari a 17,5% per ogni giorno aggiuntivo fino al momento del pagamento.

D: Che cos’è l’imposta sul trasferimento immobiliare in Croazia? 

R: In Croazia, quando si fa un passagio di proprietà, è necessario pagare l’imposta sul trasferimento immobiliare (RETT), pari a 3% del valore specificato nel contratto di compravendita. Se l’amministrazione fiscal stima che il valore della proprietà è superiore a quello indicato nel contratto, l’imposta verrà addebitata a base al valore massimo.  L’acquirente deve pagare il RETT. Dal 1° gennaio 2015, se un’azienda croata acquista una proprietà, che è già nel sistema dell’IVA (sia terreno che l’immobile), non esiste alcun obbligo fiscale e il RETT non deve essere pagato.