Opis nekretnine

Novosti

27/07/2018

INFORMACIJA ZA STRANCE KOJI NAMJERAVAJU KUPITI NEKRETNINU U RH

Naše zakonodavstvo, kada se radi o nekretninama u vlasništvu fizičkih osoba, za potrebe oporezivanja dohotka od imovine, razlikuje državljane RH, rezidente RH i državljane EU, te državljane trećih zemalja.
Generalno svi državljani EU mogu kupovati zemljišta i građevine, osim poljoprivrednog zemljišta, dok državljani trećih zemalja mogu kupovati nekretnine u RH samo ukoliko postoji uzajamnost, odnosno ukoliko državljani RH mogu u toj zemlji stjecati vlasništvo nad nekretninama.Postoji li uzajamnost ili ne, potvrdu izdaje Ministarstvo pravosuđa RH.
Postupak stjecanja vlasništva za državljane trećih zemalja traje u pravilu od 3-9 mjeseci, ali uglavnom, ukoliko postoji uzajamnost, završava pozitivno. Pokazalo se da RH nema pravu bazu uzajamnosti  pa iz toga razloga su do sada svi zahtijevi bili pozitivni.Naravno uvijek uz oprez!
Radi utvrđivanja statusa zemljišta potrebno je ishoditi uvjerenje o namjeni zemljišta koje izdaje nadležni upravni organ prema mjestu gdje se nekretnina nalazi.Ovisno o tome koja je namjena nekretnina u RH i statusu vlasnika ovisi odluka kako je najekonomičnije nekretninu i kupiti.
Evo nekoliko primjera:

  1. Ukoliko će se nekretnina koristiti za osobne potrebe (obitelj i prijatelji u prisustvu vlasnika), najbolje je nekretninu kupiti na osobno ime, dakle vlasnik je fizička osoba.
  2. Ukoliko će se nekretnina koristiti djelomično za osobne potrebe, a djelomično iznajmljivanje, najbolje je istu kupiti i kategorizirati na osobno ime, dakle vlasnik je fizička osoba rezident RH ili državljanin EU.
  3. Ukoliko će se nekretnina koristiti za iznajmljivanje, a vlasnik je rezident RH ili državljanin EU, najbolje je istu kupiti na osobno ime, dakle vlasnik je fizička osoba.
  4. Ukoliko će se nekretnina koristiti za iznajmljivanje, a vlasnik je državljanin treće zemlje (ne EU), najbolje je osnovati trgovačko društvo (j.d.o.o. ili d.o.o.) prije same kupnje, pa onda vlasnikom nekretnine postaje pravna osoba.
  5. Ukoliko će se nekretnina koristiti za iznajmljivanje i kasnije prodati najbolje je osnovati trgovačko društvo (j.d.o.o. ili d.o.o.) bez obzira da li je vlasnik rezident RH,državljanin EU ili državljanin treće zemlje.

Svi gore navedeni slučajevi vrijede i za slučaj da se kupi zemljište, te gradi nekretnina.

Pod „iznajmljivanjem“ u gornjem tekstu radi se o najmu nekretnine turistima i putnicima, odnosno kategorizaciji objekta.
Ukoliko je namjera kupiti nekretninu, te osnovati trgovačko društvo valja podsjetiti, da vlasnik ili direktor  trgovačkog društva u čijem je vlasništvu nekretnina, ne može koristiti nekretninu besplatno odnosno povoljnije od tržišne cijene. Dakle, ukoliko direktor ili vlasnik želi koristiti nekretninu u vlasništvu trgovačkog društva, za to mora platiti tržišnu cijenu kao svaki drugi gost. To je najčešća greška koja se dešava strancima u RH, koji naknadno moraju plaćati razne kazne i zaostatke poreza.

Što se tiče oporezivanja iznajmljivanja soba i postelja turistima ono ovisi o vlasništvu:

  1. Rezidenti RH kod obavljanja iznajmljivanja soba i postelja turistima plaćaju  paušalni porez za tu vrstu dohotka otprilike 300,00 kn po krevetu godišnje, te isto toliko paušalne boravišne pristojbe (ograničenje je maksimalno 20 kreveta i 300.000,00 kn ukupnog prihoda cca 40.000 Eura ).
  2. Državljani EU kod  obavljanja iznajmljivanja soba i postelja turistima mogu plaćati paušalni porez za tu vrstu dohotka koji iznosi otprilike 300,00 kn po krevetu, te isto toliko paušalne boravišne pristojbe, ali automatizmom ulaze u sustav PDV-a, te radi toga moraju ustrojiti knjigovodstvo (ograničenje je maksimalno 20 kreveta i 40.000,00 eur ukupnog prihoda). To košta od 70,00 do 200,00 eur mjesečno i ovisi o količini kreveta i mjestu u kojem se nekretnina nalazi. Kako je PDV u RH za tu vrstu usluge trenutačno 13,00%, PDV nije neki teret, a dodatno je dobro što se može priznati pretporez po ulaznim računima.
  3. Državljani trećih zemalja odnosno ne EU, moraju osnovati obrt, te plaćati poreze i doprinose, što je priličan teret. Dodatno moraju angažirati knjigovodstvo koje košta od 100-300 eur mjesečno ovisno o veličini poslovanja i dijelu RH. Zato se preporuča prije kupnje već osnovati trgovačko društvo i poslovanje voditi putem trgovačkog društva. U trgovačkom društvu se ne plaćaju doprinosi i povoljnije su stope oporezivanja.
  4. Trgovačka društva plaćaju porez na dobit po stopi od 12,00% do ukupnog prihoda od 40.000,00 eur, te vlasnici plaćaju porez na dohodak od kapitala kada žele podići dobitak iz trgovačkog društva na privatni račun dodatnih 12,00%. Trgovačka društva mogu biti obveznici PDV-a koji je u RH za turizam 13,00%, ali i ne moraju ulaziti u sustav PDV-a do ukupnog prihoda od 40.000,00 eur. Cijena računovodstva ovisi o veličini društva, količini dokumenata, te usluzi koja se koristi, a iznosi između 100-500 eur mjesečno.

Vrlo je povoljno oporezivanje iznajmljivanje nekretnina fizičkim osobama rezidentima RH i državljanima EU, dok je kompliciranije državljanima trećih zemalja. Radi toga nameće se zaključak da treba dobro razmisliti koja je namjena nekretnine, te poslužiti se gornjim primjerima.Ova informacija isključivo je informativnog karaktera, te se trudimo održavati ovu informaciju aktualnom, ali ne prihvaćamo nikakvu odgovornost za eventualne štete nastale daljnjim korištenjem iste.

Za dodatne informacije možete se obratiti na tel 052 507 137 (elen@conis.hr) u radno vrijeme društva od 9h-14h radnim danom.

Za CONIS d.o.o.

Elen Bambić