Opis nekretnine

Često postavljana pitanja

P: Kako da prenesem račune režija na moje ime?

O: Nakon što nekretnina bude prebačena na Vas, (Vaš odvjetnik ili agent ) agencija Maris će se pobrinuti o prenošenju računa na Vaše ime. Prije primopredaje, prodavatelj se treba pobrinuti da svi računi i zaostaci do datuma primopredaje budu plaćeni. Tad možete biti upisani kao novi vlasnik na svim računima. 

P: Kad mogu preuzeti svoju nekretninu u Hrvatskoj?

O: Kako biste preuzeli nekretninu, određeni uvjeti trebaju biti ispunjeni. Kupac i prodavatelj trebaju potpisati i ovjeriti Finalni ugovor, kupoprodajni iznos  treba biti plaćen u cijelosti te treba biti izdana Tabularna izjava. Međutim ovi uvjeti ovise i o međusobnom dogovoru kupca i prodavatelja.

P: Kako mogu uknjižiti vlasništvo kupljene nekretnine?

O: Nakon potpisivanja kupoprodajnog ugovora, odvjetnik agencije Maris će predbilježiti vlasništvo nekretnine u Zemljišno-knjižnom uredu (Gruntovnica). To znači da ste Vi, predbilježeni kupac, sljedeći na redu u preuzimanju vlasništva. Za potpunu uknjižbu vlasništva, odvjetnik će primiti ovjerenu Tabularnu Izjavu od prodavatelja. S ovim dokumentom nema više potrebe za uključivanje prodavatelja ili za njegovim dopuštenjem za uknjižbu vlasništva u Gruntovnici. Ako Vam je bilo potrebna i suglasnost Ministarstva Pravosuđa, pri uknjižbi trebate predočiti i Tabularnu Izjavu i potvrdu suglasnosti  Ministarstva Pravosuđa.

P: Je li bolje kupovati nekretnine u hrvatskoj kao fizička osoba ili preko tvrtke?

O: Nema općenitog odgovora. Većina građana EU kupuje kao fizička osoba jer je jeftinije i jednostavnije. Međutim, samo hrvatski građani mogu kupovati šumovita područja i poljoprivredna zemljišta. A strani državljani ih mogu kupiti samo preko hrvatskih tvrtki. U svakom slučaju, potražite savjet stručnjaka, ako niste sigurni što činiti.

P: Trebam li nekretninu u Hrvatskoj platiti novcem u hrvatskoj valuti?

O: Da, trebate. Većinom su cijene izražene u Eurima,  ali plaćanje mora biti izvršeno u Kunama. Sukladno tome, kako biste zaključili kupoprodajni ugovor u Hrvatskoj, trebate promijeniti vašu valutu u Kune.Ovo se odnosi i na fizičke osobe i na tvrtke.Jedini način da se kupi nekretnina u Hrvatskoj pomoću strane valute je ako su kupac i prodavatelj oboje strani državljani te ako se kupoprodaja ne vrši u Hrvatskoj, već u stranoj državi. 

P: Može li kupoprodajni ugovor biti ovjeren i zaključen u stranoj državi?

O: Hrvatski državljanin može ovjeriti ugovor u stranoj državi u bilo kojoj hrvatskoj ambasadi ili konzulatu. Strani državljani (koji kupuju nekretninu u Hrvatskoj) također mogu ovjeriti sve ugovore vezane za kupoprodaju, samo ako država u kojoj se nalaze priznaje Hašku Konvenciju i ako može omogućiti ovjeru dokumenata te staviti Apostille pečat. Ovjera dokumenata se može čekati od 5 do 10 dana. Zatim se dokumenti šalju kurirom u Hrvatsku, službeni sudski tumač ih prevodi na hrvatski jezik te se tad predstavljaju javnom bilježniku u Hrvatskoj.

P: Kod potpisivanja predugovora, trebam li dati polog izravno prodavatelju ili mogu li ga dati trećoj osobi na čuvanje?

O: Ako su dokumenti vezani uz nekretninu valjani, uobičajeno je da nakon potpisivanja predugovora kupac daje polog direktno prodavatelju. Ipak, novi zakon o registraciji nekretnina dozvoljava kupcu da koristi treću osobu, što se i preporuča  kod kupovine nekretnina koje su u procesu legalizacije. Na taj način su kupci i njihov polog zaštićeni u slučaju da prodavatelj ne može ispuniti sve uvjete predugovora. Ipak imajte na umu da će  korištenje treće osobe koštati kupca.

P: Što je predugovor?

O: Predugovor prethodi glavnom kupoprodajnom ugovoru i definira uvjete zaključivanja kupovine nekretnine; potvrđuje cijenu nekretnine, strukturu plaćanja, najkasniji datum do kojeg treba biti potpisan finalni ugovor te ostale uvjete koji trebaju bit ispunjeni do potpisivanja finalnog ugovora. Što je najvažnije, navodi kazne za kupca i prodavatelja, ako se odluče odustati od transakcije. Inače u slučaju odustajanja, prodavatelj treba platiti kupcu dupli polog, a kupac gubi svoj polog. Kupac daje polog pri potpisivanju predugovora  te on inače iznosi 10% ukupnog iznosa vrijednosti nekretnine.

P: Trebaju li i kupac i prodavatelj ovjeriti svoj potpis?

O: U Hrvatskoj samo prodavatelj treba ovjeriti svoj potpis na kupoprodajnom ugovoru. Kupac samo treba potpisati ugovor prije nego što ga prodavatelj odnese javnom bilježniku. Ako je kupac van zemlje, može poslati potpisane dokumente u Hrvatsku ili dati punomoć svom predstavniku (odvjetnik, agent, prijatelj...)da se potpiše u njegovo ime.

P: Koja je uloga javnog bilježnika u hrvatskoj?

O: Javni bilježnik je kvalificirani odvjetnik kojeg imenuje Hrvatska Vlada. Njegova je zadaća da se pobrine da svi dokumenti potpisani kod javnog bilježnika budu valjani, zakoniti i obvezujući. On potvrđuje da je dokumente koji su prevedeni sa stranog na hrvatski jezik pripremio ovlašteni sudski tumač te da su valjani i autentični. Također može nuditi usluge treće osobe u transakciji. U trgovini nekretnina u  Hrvatskoj, ugovori su zakonski obvezujući samo ako imaju pečat javnog bilježnika.

P: Mogu li pregovarati o tečaju novca u lokalnoj Hrvatskoj banci?

O: Moguće je tražiti bolji tečaj te mi to i preporučamo. Trebali biste nazvati banku u jutro na dan transakcije. Posljedično, tečaj bi se trebao poboljšati za 2 boda, ovisno o banci. To može ovisiti i o vrijednosti transakcije, trenutačnoj situaciji na tržištu te o tome jeste li pouzdan klijent (držimo da Maris klijenti često dobivaju tečaj nekoliko bodova bolji od srednjeg tečaja). Srednji tečaj je zakonski standard razmjene valuta u Kune te ga također možete naći u većini kupoprodajnih ugovora nekretnina u Hrvatskoj. Međutim, kupac i prodavatelj mogu se dogovoriti oko tečaja.

P: Mogu li strani državljani kupovati nekretnine u Hrvatskoj?

O: Od 2009. godine državljani EU mogu slobodno kupovati nekretnine u Hrvtaskoj, ako to nisu poljoprivredna zemljišta . Pravila variraju ako niste EU državljanin ovisno o državi kojoj pripadate. Državljani zemalja koje su s Hrvatskom potpisale ugovor o reciprocitetu mogu kupovati nekretnine u Hrvatskoj sve dok imaju suglasnost Ministarstva pravosuđa, za koju treba 2 do 6 mjeseci . Državljani zemalja koje nisu potpisale ugovor o reciprocitetu s Hrvatskom ne mogu kupovati nekretnine kao fizička osoba, već mogu osnovati tvrtku u Hrvatskoj preko koje mogu izvršiti kupnju. Međutim  ni državljani EU ne mogu posjedovati poljoprivredno zemljište u Hrvatskoj, već ga trebaju kupiti pomoću hrvatske tvrtke.

P: Što znači OIB i zašto je potreban?

O: OIB je osobni identifikacijski broj kojeg treba imati bilo tko tko je dio hrvatskog financijskog sustava (od otvaranja bankovnog računa do osnivanja tvrtke). OIB se izdaje u Uredu porezne uprave, a često je zadatak odvjetnika koji se bavi transakcijom nekretnine da ga pribavi za klijenta u sklopu  njegovog honorara.

P: Kako otvoriti bankovni račun u Hrvatskoj?

O: Račun u banci trebate otvoriti osobno te Vam za to trebaju putovnica ili osobna iskaznica te OIB (osobni identifikacijski broj). Preporučljivo je da otvorite račun u kunama i u stranoj valuti. Nemojte zaboraviti zatražiti Internet bankarstvo, u slučaju da Vam bude potrebno, te provjerite na koji način ćete dobiti sigurnosne uređaje i zaporke ili pin kodove za račun jer većina banaka ih neće slati na adresu izvan Hrvatske.

P: Kad trebam platiti porez na promet Hrvatske nekretnine?

O: Porez na promet mora biti plaćen u roku od 15 dana od dana dostave rješenja o utvrđivanju poreza na promet nekretnina. Nakon zaključivanja kupoprodajnog ugovora kod javnog bilježnika, imate 30 dana da prijavite sve kupoprodajne dokumente Uredu porezne uprave. To većinom obavlja kupčev odvjetnik. Nakon prijave, kupac ili njegov predstavnik dobivaju rješenje o utvrđivanju poreza na promet nekretnina, te porez mora biti plaćen u roku od 15 dana od datuma izdavanja rješenja. Ako ne platite porez u danom roku, naplaćuje se kamata na račun u iznosu od 17.5% za svaki dodatni  dan dok uplata ne bude izvršena.

P: Što je porez na promet nekretnina u Hrvatskoj?

O: U Hrvatskoj kod prijenosa vlasništva nekretnine, potrebno je platiti porez na promet nekretnina, koji iznosi 5% vrijednosti nekretnine koja je navedena u ugovoru. Međutim, ako porezna mjerodavna tijela procijene da je vrijednost nekretnine veća od navedene u ugovoru, porez se naplaćuje prema većoj procijenjenoj vrijednosti. Kupac je onaj koji plaća porez na promet nekretnina. Ako se nakon 1. siječnja 2015. godine nekretnina stječe od obveznika poreza na dodanu vrijednost ( od tvrtke ), na koju je obračunat porez na dodanu vrijednost (i na građevinu i na zemljište) nema nastanka porezne obveze i ne plača se porez.