Opis nekretnine

Česta pitanja

P: Kako da prenesem račune za režije na moje ime?

O: Nakon što nekretnina bude prebačena na Vas, Vaš odvjetnik ili agent nekretnina će se pobrinuti o prenošenju računa na Vaše ime. Prije primopredaje, prodavatelj se treba pobrinuti da svi računi i zaostaci do datuma primopredaje budu plaćeni. Tad možete biti upisani kao novi vlasnik računa, za što Vam je potrebna kopija kupoprodajnog ugovora.


P: Kad mogu preuzeti svoju nekretninu u Hrvatskoj?

O: Kako biste preuzeli nekretninu, trebaju biti ispunjeni određeni uvjeti.  Kupac i prodavatelj trebaju potpisati i ovjeriti Finalni ugovor, kupoprodajni iznos  treba biti plaćen u cijelosti te treba biti izdana Tabularna izjava. Međutim, ovi uvjeti ovise i o međusobnom dogovoru kupca i prodavatelja.


P: Kako mogu uknjižiti vlasništvo kupljene nekretnine?

O: Nakon potpisivanja kupoprodajnog ugovora, Vaš odvjetnik će predbilježiti vlasništvo nekretnine u Zemljišno-knjižnom uredu (Gruntovnica). To znači da ste Vi, predbilježeni kupac, sljedeći na redu za preuzimanje vlasništva. Za potpunu uknjižbu vlasništva, odvjetnik treba primiti ovjerenu Tabularnu Izjavu od prodavatelja. S ovim dokumentom nema više potrebe za uključivanje prodavatelja ili za njegovim dopuštenjem za uknjižbu vlasništva u Gruntovnici. Ako Vam je bila potrebna i suglasnost Ministarstva pravosuđa, pri uknjižbi trebate predočiti i Tabularnu Izjavu i potvrdu suglasnosti  Ministarstva pravosuđa.


P: Je li bolje kupovati nekretnine u Hrvatskoj kao fizička osoba ili preko tvrtke?

O: Nema općenitog odgovora. Većina građana EU nekretninu kupuje kao fizička osoba jer je jeftinije i jednostavnije. Međutim, samo hrvatski građani mogu kupovati šumovita područja i poljoprivredna zemljišta. Strani državljani mogu ih kupiti samo preko hrvatskih tvrtki. U svakom slučaju, ako niste sigurni što učiniti, potražite savjet stručnjaka.

 

P: Trebam li nekretninu u Hrvatskoj platiti novcem u hrvatskoj valuti?

O: Da, trebate. Iako često možete naići na cijene izražene u eurima, plaćanje mora biti izvršeno u kunama. Sukladno tome, kako biste zaključili kupoprodajni ugovor u Hrvatskoj, trebate promijeniti vašu valutu u kune.Ovo se odnosi i na fizičke osobe i na tvrtke. Jedini način da u Hrvatskoj kupite nekretninu  pomoću strane valute je ako su kupac i prodavatelj oboje strani državljani te ako se kupoprodaja ne vrši u Hrvatskoj, već u stranoj državi.


P: Može li kupoprodajni ugovor biti ovjeren i zaključen u stranoj državi?

O: Hrvatski državljanin može ovjeriti ugovor u stranoj državi u bilo kojoj hrvatskoj ambasadi ili konzulatu. Strani državljani (koji kupuju nekretninu u Hrvatskoj) također mogu ovjeriti sve ugovore vezane za kupoprodaju, samo ako država u kojoj se nalaze priznaje Hašku konvenciju i ako može omogućiti ovjeru dokumenata te staviti „Apostille ” pečat. Ovjera dokumenata čeka se od 5 do 10 dana. Zatim se dokumenti šalju kurirom u Hrvatsku, službeni sudski tumač ih prevodi na hrvatski jezik te se tada predstavljaju javnom bilježniku u Hrvatskoj.


P: Kod potpisivanja predugovora, trebam li dati polog izravno prodavatelju ili ga mogu  ga dati trećoj osobi na čuvanje?

O: Ako su dokumenti vezani uz nekretninu valjani, uobičajeno je da nakon potpisivanja predugovora kupac daje polog direktno prodavatelju. Ipak, novi zakon o registraciji nekretnina dozvoljava kupcu da koristi treću osobu, što se i preporučuje  kod kupovine nekretnina u procesu legalizacije. Tako su kupci i njihov polog zaštićeni u slučaju da prodavatelj ne može ispuniti sve uvjete predugovora. No, imajte na umu da kupac snosi troškove korištenja treće osobe. 


P: Što je predugovor?

O: Predugovor prethodi glavnom kupoprodajnom ugovoru i definira uvjete zaključivanja kupovine nekretnine; potvrđuje cijenu nekretnine, strukturu plaćanja, najkasniji datum do kojeg treba biti potpisan finalni ugovor te ostale uvjete koji trebaju biti ispunjeni do potpisivanja finalnog ugovora. Što je najvažnije, navodi kazne za kupca i prodavatelja, ako odluče odustati od transakcije. U slučaju odustajanja, prodavatelj treba platiti kupcu dvostruki polog, dok kupac svoj gubi. Kupac daje polog pri potpisivanju predugovora, kojiu pravilu iznosi 10% ukupnog iznosa vrijednosti nekretnine.


P: Trebaju li i kupac i prodavatelj ovjeriti svoj potpis?

O: U Hrvatskoj samo prodavatelj treba ovjeriti svoj potpis na kupoprodajnom ugovoru. Kupac jedino treba potpisati ugovor prije negoli ga prodavatelj odnese javnom bilježniku. Ako je kupac izvan zemlje, potpisane dokumente može poslati  u Hrvatsku ili dati punomoć svom predstavniku (odvjetnik, agent, prijatelj...) da se potpiše u njegovo ime.


P: Koja je uloga javnog bilježnika u Hrvatskoj?

O: Javni bilježnik je kvalificirani odvjetnik kojeg imenuje Vlada Republike Hrvatske. Njegova je zadaća pobrinuti se da svi dokumenti potpisani kod javnog bilježnika budu valjani, zakoniti i obvezujući. On potvrđuje da je dokumente koji su prevedeni sa stranog na hrvatski jezik pripremio ovlašteni sudski tumač te da su valjani i autentični. Također, može nuditi usluge treće osobe u transakciji. U trgovini nekretnina u Hrvatskoj, ugovori su zakonski obvezujući samo ako imaju pečat javnog bilježnika.


P: Mogu li pregovarati o tečaju novca u lokalnoj hrvatskoj banci?

O: Moguće je tražiti bolji tečaj što i mipreporučujemo. Trebali biste nazvati banku ujutro na dan transakcije. Posljedično, tečaj bi se trebao poboljšati za 2 boda, ovisno o banci. To može ovisiti i o vrijednosti transakcije, trenutačnoj situaciji na tržištu te o tome jeste li pouzdan klijent (držimo da Marisovi klijenti često dobivaju tečaj za nekoliko bodova bolji od srednjeg tečaja). Srednji tečaj je zakonski standard razmjene valuta u kune te ga također možete naći u većini kupoprodajnih ugovora nekretnina u Hrvatskoj. Međutim, kupac i prodavatelj mogu se dogovoriti oko tečaja.


P: Mogu li strani državljani kupovati nekretnine u Hrvatskoj?

O: Od 2009. godine državljani EU mogu slobodno kupovati nekretnine u Hrvatskoj, osim u slučaju da su to poljoprivredna zemljišta . Ako niste državnjanin Unije, pravila variraju ovisno o državi kojoj pripadate. Državljani zemalja koje su s Hrvatskom potpisale ugovor o reciprocitetu mogu kupovati nekretnine u Hrvatskoj sve dok imaju suglasnost Ministarstva pravosuđa, za koju treba 2 do 6 mjeseci . Državljani zemalja koje nisu potpisale ugovor o reciprocitetu s Hrvatskom ne mogu kupovati nekretnine kao fizička osoba, već mogu osnovati tvrtku u Hrvatskoj I preko nje izvršiti kupnju. Međutim, državljani EU ne mogu posjedovati poljoprivredno zemljište u Hrvatskoj, već ga trebaju kupiti pomoću hrvatske tvrtke.


P: Što je OIB i zašto je potreban?

O: OIB je osobni identifikacijski broj kojeg treba imati bilo tko tko je dio hrvatskog financijskog sustava (od otvaranja bankovnog računa do osnivanja tvrtke). OIB se izdaje u Uredu porezne uprave, a često je, u sklopu honorara, zadatak odvjetnika koji se bavi transakcijom nekretnine da ga pribavi za klijenta.

P: Kako otvoriti bankovni račun u Hrvatskoj?

O: Račun u banci trebate otvoriti osobno te Vam za to trebaju putovnica ili osobna iskaznica te OIB (osobni identifikacijski broj). Preporučljivo je otvoriti račun u kunama i stranoj valuti. Nemojte zaboraviti zatražiti internet bankarstvo, u slučaju da Vam bude potrebno, te provjerite na koji ćete način dobiti sigurnosne uređaje i zaporke ili PIN kodove za račun jer ih većina banaka neće slati na adresu izvan Hrvatske.


P: Kad trebam platiti porez na promet hrvatske nekretnine?

O: Porez na promet mora biti plaćen u roku od 15 dana od dana dostave rješenja o utvrđivanju poreza na promet nekretnina. Nakon zaključivanja kupoprodajnog ugovora, u pravilu u roku od 60 do90 dana,  dobivate rješenje o utvrđivanju poreza na promet nekretnina, kojeg morate  platiti u roku od 15 dana od datuma izdavanja rješenja. Ako ne platite porez u danom roku, naplaćuje se kamata na račun u iznosu od 17.5% za svaki dodatni dan dok uplata ne bude izvršena.


P: Što je porez na promet nekretnina u Hrvatskoj?

O: U Hrvatskoj je kod prijenosa vlasništva nekretnine potrebno  platiti porez na promet nekretnina, koji iznosi 3% vrijednosti nekretnine navedene u ugovoru. Međutim, ako porezna mjerodavna tijela procijene da je vrijednost nekretnine veća od navedene u ugovoru, porez se naplaćuje prema većoj procijenjenoj vrijednosti. Kupac je onaj koji plaća porez na promet nekretnina. Ako ste nakon 1. siječnja 2015. godine stekli nekretninu od obveznika poreza na dodanu vrijednost (od tvrtke ), na koju je obračunat PDV (i na građevinu i na zemljište), nema nastanka porezne obveze te se porez ne plaća.