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12/08/2018

INFORMATIONEN FÜR AUSLÄNDER, DIE EINE IMMOBILIE IN KROATIEN ERWERBEN MÖCHTEN

Unsere Gesetzgebung unterscheidet bezüglich der Besteuerung des Vermögenseinkommens aus dem Immobilienbesitz natürlicher Personen zwischen Staatsbürgern der Republik Kroatien, Bürgern mit Aufenthaltsrecht der Republik Kroatien, EU-Bürgern und Staatsbürgern dritter Länder.
Im Allgemeinen können alle EU-Bürger mit Ausnahme von landwirtschaftlichen Grundstücken Grundstücke und Gebäude erwerben. Staatsbürger dritter Länder dagegen können in der Republik Kroatien nur Immobilien erwerben, wenn eine Wechselbeziehung besteht, d.h., wenn Staatsbürger der Republik Kroatien im betreffenden Land ebenfalls ein Eigentumsrecht auf Immobilien erwerben können.Ob eine Wechselbeziehung gegeben ist oder nicht, die Bescheinigung wird vom Justizministerium der Republik Kroatien erteilt.
Das Verfahren zum Eigentumserwerb dauert für Staatsbürger dritter Länder in der Regel 3-9 Monate, endet jedoch, wenn eine Wechselbeziehung besteht, üblicherweise positiv. Es hat sich herausgestellt, dass die Wechselbeziehungen keine tatsächliche Grundlage darstellen, weshalb bisher alle Anträge positiv ausgegangen sind. Dies ist natürlich immer mit Vorsicht zu genießen!
Zur Feststellung des Grundstücksstatus muss eine Bescheinigung zum Grundstückszweck eingeholt werden, die von der Verwaltungsbehörde, die für den Standort der Immobilie zuständig ist, ausgestellt wird.
Die Überlegung, welcher den wirtschaftlich günstigsten Weg zum Kauf der Immobilie darstellt, hängt ab vom Zweck der Immobilie in der Republik Kroatien und dem Status des Eigentümers.

Hier ein paar Beispiele:

  1. Wird die Immobilie ausschließlich zu Privatzwecken genutzt (Familie und Freunde in Anwesenheit des Eigentümers), wird die Immobilie am besten auf den Personennamen gekauft, der Eigentümer ist also eine natürliche Person.
  2. Soll die Immobilie teilweise zu Privatzwecken genutzt und teilweise vermietet werden, wird sie am besten auf den Personennamen gekauft und kategorisiert, der Eigentümer ist also eine natürliche Person als Bürger der Republik Kroatien mit Aufenthaltsrecht oder EU-Bürger.
  3. Wird die Immobilie zur Vermietung genutzt und der Eigentümer ist Bürger der Republik Kroatien mit Aufenthaltsrecht oder EU-Bürger, wird sie am besten auf den Personennamen gekauft, der Eigentümer ist also eine natürliche Person.
  4. Wird die Immobilie zur Vermietung genutzt und der Eigentümer ist Staatsbürger eines dritten Landes (nicht-EU), ist die beste Lösung die Gründung einer Handelsgesellschaft (einfache Gesellschaft oder GmbH) vor dem tatsächlichen Kauf, wodurch der Eigentümer der Immobilie zu einer juristischen Person wird.
  5. Soll die Immobilie zunächst zur Vermietung genutzt und später verkauft werden, ist die Gründung einer Handelsgesellschaft (einfache Gesellschaft oder GmbH) die beste Lösung, unabhängig davon, ob der Eigentümer ein Bürger der Republik Kroatien mit Aufenthaltsrecht, ein EU-Bürger oder der Staatsbürger eines dritten Landes ist.

Alle oben aufgeführten Fälle gelten auch für den Kauf eines Grundstücks mit anschließendem Bau einer Immobilie.

«Vermietung» bezeichnet oben im Text die Vermietung der Immobilie an Touristen und Reisende, bzw. die Kategorisierung der Immobilie.

Wenn das Ziel der Kauf einer Immobilie unter Gründung einer Handelsgesellschaft ist, wird darauf hingewiesen, dass der Inhaber oder Geschäftsführer der Handelsgesellschaft, in dessen Besitz sich diese befindet, die Immobilie nicht kostenfrei oder zu einem geringeren Preis als dem Marktpreis verwenden darf. Möchte der Geschäftsführer oder Inhaber die Immobilie im Besitz der Handelsgesellschaft also nutzen, muss er dafür den Marktpreis bezahlen, wie jeder andere Gast. Dies ist ein Fehler, der von Ausländern am häufigsten begangen wird, die dann verschiedene Strafen zahlen und nachträgliche Steuerzahlungen leisten müssen.

Die Besteuerung der Vermietung von Zimmern und Betten an Touristen hängt vom Eigentümer ab:

  1. Bürger der Republik Kroatien mit Aufenthaltsrecht zahlen für die Vermietung von Zimmern und Betten an Touristen eine Pauschalsteuer für diese Art von Einkommen, die im Jahr ca. 300,00 kn pro Bett beträgt sowie eine Aufenthaltsgebühr im gleichen Wert (maximal sind 20 Betten und 300.000,00 kn, ca. 40.000 Euro zulässig).
  2. EU-Bürger zahlen eine Pauschalsteuer für diese Art von Einkommen, die ca. 300,00 kn pro Bett beträgt, und eine pauschale Aufenthaltsgebühr im gleichen Wert. Sie sind jedoch auch automatisch für die MwSt. registriert und müssen daher eine Buchhaltung beschäftigen (maximal 20 Betten und 40.000,00 Euro Gesamteinkommen sind zulässig). Das wiederum kostet monatlich 70,00 bis 200,00 Euro und hängt von der Menge der Betten ab sowie vom Ort, an dem sich die Immobilie befindet. Da die MwSt. in der Republik Kroatien für diese Art von Dienstleistung derzeit 13,00% beträgt, fällt sie nicht zu sehr ins Gewicht und es ist von Vorteil, dass bei eingehenden Rechnungen eine Vorsteuer geltend gemacht werden kann.
  3. Staatsbürger dritter Länder, bzw. außerhalb der EU, müssen Umsatz machen und Steuern und Gebühren zahlen, was eine nicht zu unterschätzende Belastung darstellt. Sie müssen zudem eine Buchhaltung beauftragen, die abhängig von der Geschäftsgröße und Region in der Republik Kroatien monatlich 100-300 Euro kostet. Es ist daher empfehlenswert vor dem Kauf eine Handelsgesellschaft zu gründen und das Geschäft über die Handelsgesellschaft zu führen. Die Handelsgesellschaft muss keine Gebühren zahlen und die Steuersätze sind geringer.
  4. Handelsgesellschaften zahlen bis zu einem Einkommen von 40.000,00 Euro eine Einkommenssteuer mit einem Satz von 12,00% und die Inhaber zahlen eine Einkommenssteuer von zusätzlichen 12,00% auf das Kapital, wenn sie den Gewinn aus der Handelsgesellschaft auf ein Privatkonto übertragen möchten. Handelsgesellschaften können zur Zahlung der MwSt. verpflichtet sein, die in der Republik Kroatien im Bereich Tourismus 13,00% beträgt. Ihre Registrierung der MwSt. ist jedoch bis zu einem Gesamteinkommen von 40.000,00 Euro nicht verpflichtend. Der Buchhaltungspreis hängt von der Größe der Gesellschaft ab, von der Menge der Dokumente und der in Anspruch genommenen Dienstleistung. Er kann zwischen 100 und 500 Euro monatlich liegen.

Die Besteuerung einer Vermietung der Immobilie an natürliche Personen mit Aufenthaltsrecht in der Republik Kroatien und EU-Bürger ist sehr günstig, während es die Staatsbürger dritter Länder schwerer haben. Es sollte daher eingehend über den Zweck der Immobilie nachgedacht und mit den oben genannten Beispielen gearbeitet werden.

Dieser Text dient rein zu Informationszwecken. Wir bemühen uns, die Informationen auf aktuellem Stand zu halten. Wir übernehmen jedoch keinerlei Verantwortung für eventuelle Schäden, die durch die Verwendung derselben entstehen.

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Elen Bambić